1)做低房價”避稅暗藏四大風險 千萬別因小失大
http://money.hexun.com/2009-09-16/121103928.html
文前提要:由于房價的上漲,導致普通住宅變“豪宅”,進而引起交易稅賦負擔的加大,因此市場普遍出現通過做低房價的形式來避稅的做法。
從表面上看,避稅能帶來不小實惠,但其實卻暗藏著很大的風險。
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記者在采訪中了解到,這種明顯不合理的避稅方式很常見,中介公司出謀劃策幫買賣雙方逃稅已成為業內“潛規則”。對于這種情形,有法律界人士指出,這與優惠標準調整的滯后不無關系。
“做低房價”成樓市頑疾
近日,記者陪朋友去看房,在某中介公司門店里,聽到了這樣一段對話。
朋友張先生問:“這套房子已經超過了140萬元的普通房標準,要按照'豪宅’標準繳納契稅吧。”
中介:“不要緊,可以做低房價,這樣你就可以按照普照住宅的標準納稅了,能省下了1萬多元呢。房東不想承擔營業稅,也有這個意思。”
中介公司業務員在這里提到的做低房價,就是目前市場上很常見的避稅方式。所謂做低房價,是指買賣雙方在交易過程中簽訂“陰陽合同”,買賣合同中的房價要比實際成交價低一些,另外再簽訂一份補充協議,將剩余部分則以家具或者裝修補償款的形式,采用現金方式支付給賣家。
舉例說明,比如上海外環線以內一套面積為138平方米的二手房,成交價為180萬元,按照現行的普通住宅標準,雖然面積不到140平方米,但是總價超過了140萬元的上限,所以仍將劃入非普通住宅范圍,此類住宅交易的話,賣家要承擔營業稅和二手房個稅,而買家也要按照非普通住宅的標準繳納契稅,為總房價的3%,比普通住宅高出一倍。于是買賣雙方會在簽訂買賣合同時,將合同價寫成140萬元,甚至更低一點,這樣在交易過程中買賣雙方都只需按照普通住宅的標準來納稅。從而達到避稅的目的。
記者在采訪中了解到,這種情形在實際交易過程中并不少見。某知名中介公司法務部有關人士坦承,幾乎每天都要處理此類問題,尤其是一些剛剛“越線”或者超過標準并不多的交易案例,因為普通和非普通住宅的納稅標準存在巨大的區別,所以買賣雙方都會強烈要求做低房價。
那么,兩者之間的差別到底有多大呢？我們以上述案例來舉例說明。這套住宅為三年前買進,買入價為95萬元（結算結果具體見表1）。通過計算發現,是否做低房價稅費差距達83175元,這不是一筆小數目。
表1 普通住宅與非普通住宅征稅差異（單位：元）
住宅級別 主要稅種 稅率 征收金額 總計
普通住宅 營業稅 免征 0 0
二手房個稅 免征 0
非普通住房 營業稅 差額×5.55% 47175 83175
二手房個稅 總房價×2% 36000
而對于一些超過普通住宅標準很多的二手房來說,賣家也總是會通過這種方式來達到降低稅費開支的目的。如內環內某二手房售價為400萬元,賣家可能會將合同價“做低”至320萬元,這樣雖然還是按照“豪宅”標準納稅,但是其中有80萬元部分不用納稅。
暗藏四大風險需留神
有業內人士指出,通過做低房價來達到避稅的目的,雖然從表面上看很劃算,但實際上卻暗藏巨大風險。
上海聯業律師事務所馬永健律師在接受記者采訪時表示,做低房價的做法對買賣雙方都存在風險,如買家雖可在契稅上節省一些開支,但是日后轉讓時,卻有可能會被征收更多的稅費;賣家也有可能面臨無法及時收到房款的尷尬情形。
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合同價以外的部分,都應以現金方式支付,這會加大買家的負擔,由此可能會造成違約并承擔責任。
業內人士表示,購房者一般會根據手中的資金量,以及自己的工資收入來確定住宅的總價,但如果碰到做低房價的情形,而被要求支付更多的現金時,往往會面臨資金短缺的困境。當然,有些買家不想錯過一次購房機會,同時考慮到自己也能節省一些稅費,一般會選擇向親朋好友借錢。但這是一步險棋,走得好,能暫時度過難關;如果走不好,則有可能會導致交易中斷,并承擔違約責任。
有人認為,雙方簽訂的是陰陽合同,可視作無效合同。但實際上并非如此,有律師告訴記者,即使簽的是陰陽合同,一旦發生糾紛,法院仍然會認為合同有效而要求繼續履行。因此買家因為無法付款而造成違約之后,肯定要承擔違約責任。
風險二:出售房屋稅負加重
可以肯定的是,做低房價會加重日后轉讓住宅時的稅賦負擔。
就以上述案例為例來說明。假設這套實際成交價為180萬元的二手房“做低”為135萬元成交,另外差額45萬元以現金的形式付給賣家。買家可按照普通住宅的標準來納稅,契稅稅率為1.5%,那么納稅金額為20250元（135萬元×1.5%）,相比較實際納稅金額54000元（180萬元×3%）來說,的確節省了一多半。
買家看似是沾了不小的便宜,但這位買家有可能會付出更大的代價。如果這位買家日后要出售這套住宅,那么,他便要承擔差額部分45萬元的稅費,僅二手房個稅一項,負擔的稅費就可能要多付90000元（45萬元×20%）,誰多誰少,一比便清清楚楚。有業內人士表示,現在已經加強了不動產交易信息的登記制度,也就是說,未來所有房屋都可查到交易記錄,因此稅費一旦從嚴征收,這些成交記錄必將作為納稅依據。
風險三:賣家面臨處罰
做低房價其實是一種逃稅行為,一旦被查處,肯定會面臨相應的處罰。此外賣家還面臨著無法及時收到房款的風險。
上海某中介公司業務員楊先生表示,合同價以外的部分,雖然以協議的形式明確規定了支付金額、支付最后期限等,但這也僅僅只是一份“君子協定”?！捌鋵嵵粚δ切┱嬲匦庞玫慕灰纂p方有作用?！睏钕壬缡钦f。
由此可以看出,協議的效力到底有多大,取決于買賣雙方。對此馬永健律師表示,萬一有買家“假戲真做”,那么這對賣家來說,將會遭遇噩夢,追討起來不但耗時,還會耗費巨大精力。
馬永健同時提醒說,如果賣家逃稅事實為稅務部門掌握,不但要補交稅款,還會面臨相應的處罰。
風險四:無法通過“評估關”
做低房價,還會面臨無法通過“評估關”的風險,這將會引發連鎖反應,并導致交易中斷,甚至引起糾紛。
據了解,就上海而言,位于市中心區域的房產交易中心都已建立評估系統。該系統的主要功能是評判合同價是否合理,并防止交易雙方逃稅。所有二手房交易房源在繳稅過戶之前,都必須經由評估系統審核價格,明顯低于市場價的成交房源可能被退件,并由指定評估公司重新估價,而后按照評估價納稅。
據業內人士介紹,的確也存在通不過評估的情形。一旦發生這樣的情況,必將面臨由誰來實際承擔巨額稅費的現實問題,如果買賣雙方都不愿讓步,產生糾紛在所難免。
優惠標準應“與時俱進”
市場上之所以普遍采用做低房價的方式來避稅,在一定程度上也反映了征稅標準存在不合理的地方,有法律專家表示,至少沒有體現其公平性。
據了解,上海最新的普通住宅標準去年底才做出新的調整,而舊標準卻沿用了三年多時間。新的標準為:單套建筑面積140平方米以下,內環線以內總價每套245萬元、內環線和外環線之間每套140萬元、外環線以外每套98萬元以下,五層以上（含五層）的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。而現實問題是,在過去的8、9個月里,房價又經歷了一輪新的上漲過程,新標準似乎又有些名不符實了。
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因此有市民表示,希望普通住宅的標準也能做到“與時俱進”,“雖然我們不指望普通住宅標準每月更新一次,但至少每半年應該調整一次?！笔忻裢跸壬@樣說。他的說法也許代表了大多數人的想法。
馬永健也表示,普通住宅標準如能夠做到定期、及時調整,這體現了稅賦的公平性。
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