我國老年人口規模大，老齡化速度快，養老需求結構正在從生存型向發展型轉變。十四五期間，我國連續出臺了諸多養老產業的應對舉措，助推養老市場進入全面加速布局階段。為探索新時代的健康養老旅游模式注入新活力！
打造海南專屬的康養新模式
五大康養市場新格局，引領康養區域化快速發展。
我國康養市場發展與區域人口、經濟、氣候、消費、醫療、文化、環境、配套等資源特性密切相關，各區域性特征差異化鮮明。目前“京津冀、長三角、粵港澳、成渝、海南”等典型的康養區域市場加速發展。
圖：中國典型康養區域市場格局與特征
來源：CRIC康養產業數據庫、克而瑞漾美
海南區域養老市場特征分析——
海南區域作為全球開放層次最高的經濟特區，國家給予扶持政策力度前所未有，顯示了我國推進高水平對外開放的決心和力度。自由貿易港推進的同時吸引了大量的國內與國際友人，為區域康養產業發展創造了更多可能。2020年海南區域60歲以上老齡人口數量達147萬人，老齡化率達到了14.6%，相較于粵港澳區域高出2.3個百分點，本地老人養老需求以居家為主，區域養老服務需求更多體現于候鳥老人。2020年海南區域養老機構數量僅53個，供給養老床位共0.8萬張，區域機構養老床位缺口高達3.61萬張，養老服務供需缺口相較于其他區域小。區域養老服務更多體現于康養項目中，以候鳥老人養老需求為重點，以醫療旅游為標簽，以高品質康養度假為特色，助力區域打造全國重要康養旅游目的地。
表：2020年海南區域老齡人口與養老機構（床位）統計
數據來源：國家統計局、CRIC康養產業數據庫
1、海南區域養老市場發展特征：先行先試，醫療旅游，康養度假
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特征1：區域被國家賦予較高使命，給予政策最高扶持，機制模式先行先試。
海南區域作為我國首個特色自由貿易港，早在2011年便開啟了國際旅游島先行試驗區建設，圍繞國家賦予海南國際旅游島的戰略定位，在特殊支持政策、開發模式、體制機制創新、產品創新、投融資模式創新等5個方面給予先行先試的特殊使命，著力建設規模宏大、開放程度高、國際一流的國家級旅游文化產業集聚區。隨著自由貿易港發展的推進與利好政策加持，越來越多的目光開始聚焦海南。增加個人離島免稅額度、擴大免稅商品種類吸引大批游客，為帶動區域康養旅游產業發展創造了有利條件；同時減免企業所得稅、實施商品零關稅、加大人才引進補貼力度，吸引大量優質企業及人才落戶海南，一定程度上均為康養產業發展鋪墊了前進的道路。
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特征2：區域醫療旅游特色鮮明，打造國際中醫藥文化交流窗口。
區域全國候鳥養老特征凸顯，以東北、北京與上?？腿赫急容^大，多為高凈值老人，為更廣泛的吸引與留住客群、發展旅游服務業，區域充分利用自由貿易港戰略規劃優勢，大力推進海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區發展建設，完善并提升區域醫療資源，并且推廣中醫藥文化，塑造中國特色國際醫療旅游目的地。區域允許進口在中國內陸難以獲得的醫療設備、技術和藥品，加強引入國際領先專業化服務機構，像AjuBusiness、沃森克里克國際集團、韓國JK整形外科醫院、法國居里研究所與英國愛丁堡大學醫學院等企業機構，打造一批面向美容養生、疾病康復、術后療養、運動復健等人群提供中高端康養服務的產業集群。
海棠灣養老機構考察
特征3：區域康養模式創新，以優質氣候環境+高端醫療+康養度假為標簽。
海南區域憑借得天獨厚的氣候和環境優勢，在旅居養老與康養度假方面倍受國內康養市場中高端客群認可。由于地產政策收緊，國家大力推進服務業發展，以險資與房地產為代表的企業進行康養產業創新發展，逐步加強康養服務的質量與配套比重，降低銷售型物業占比，引入國內外專業康養團隊，從質與量雙維度進行升級。加之博鰲成為醫療先行區，干細胞、遠程醫療、免疫細胞技術與鷹眼體檢等國際先進醫療技術在海南落地，并已發展相對成熟，以優質氣候環境+高端醫療+康養度假的全新康養模式將成為海南康養產業發展的獨特標簽。
海南康養旅居房間床位設施配套齊全
2、海南區域重點養老特征梳理。
海南區域市場化養老項目中以養老公寓產品主導，多位于城市住區密集區，以剛需照護型老人為主。區域康養資源凸顯，2021年全國康養城市排行，?？谑形痪尤珖孜?，據調研海南的空氣、日照與水源等元素可以對疾病或亞健康狀態人群進行自然治療調理，市場康養度假口碑深受客群認可，因此重點分析養老公寓與康養旅居兩類產品。基于CRIC康養產業數據庫典型項目監測統計，養老公寓項目數量達8個，康養旅居項目數量8個，政府投資運營項目暫不做市場特征梳理。
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（1）養老公寓產品特征
1）收費模式：以押金+養老月費制為主，收費區間跨度大。
海南區域養老公寓多位于城市中心地帶，具備一定人口基數，目前已呈現連鎖標準化發展趨勢，收費模式以押金+養老月費制為主，押金0.5-10萬元不等，養老月費以床位費為主，根據戶型面積不同收費區間集中端7500-17790元/月/床不等；區域中低端養老公寓根據戶型面積不同收費區間集中在1350-4800元/月/床不等。
2）客戶特點：多為“高齡高知高職”的自理候鳥老人。
區域養老公寓客戶明顯呈現“高齡高知高職”的特點。從健康程度來看，由于海南旅游度假特色突出，目前大部分養老公寓以自理候鳥老人為主，占比超60%，介助介護型老人也占一定比例，護理型長者本地老人占比較大，多為養老剛需，區域養老公寓客群整體年齡結構相對偏小。
3）產品戶型：以度假養老為主，面積尺度偏大，以30-45㎡的開間與45-60㎡的一居為主。
海南地區的養老公寓大多是以度假養老為主，主要接待自理老人較多。房屋的面積通常較大，戶型設計也有明顯的差異。產品尺寸通常是30-45平方米的開間和45-60平方米的一居室，兩居室和三居室的產品較少，且入住率不高。從內部設施來看，早期投放市場的項目，適老化設計較少，戶型尺寸較小。但目前新建項目的適老化設計逐漸標準化，戶型相對適中，并且充分考慮護理型老人的活動范圍，空間尺寸進行壓縮，以保障老人在最短時間內得到幫助或到達目標位置。
（2）康養旅居產品特征
1）收費模式：以地產銷售+養老公寓租售運營相結合為主，會員制/月費制為輔。
海南區域康養旅居項目多位于城市旅游資源周邊，環境優美，交通便利。該類項目規模較大，物業類型較為復合，收費模式主要為地產銷售+養老公寓租售運營相結合，康養住宅銷售與普通住宅性質一樣，可以保證項目現金流問題。另外養老會員制+養老月費制項目也有一定市場占比，如海南普仁旅居養老項目采取會員制運營模式，會員費3萬，月費按照戶型面積收取不等的床位費。區域旅居度假項目多配備較豐富的養生休閑度假配套設施，如溫泉、酒店、商業和老年服務設施等，這部分物業可產生經營性收入。
2）客戶特點：中產及高凈值老年居多，東北客群占比較高，看重區域環境與候鳥條件。
海南區域康養旅居項目客群多為中產及高凈值老人，東北客群占較高，身體健康狀況良好、充滿活力、看中海南自然環境及養生養老資源的候鳥老人。中長期居住在海南多以自購或者子女在區域購買房產進行度假，生活無憂且追求安逸生活，這類群體退休后收入仍然較高，家庭經濟實力雄厚，子女多為小康以上階層，以中高端康養需求為主，客戶關注點涉及景觀資源優越、交通便捷、休閑度假配套齊全以及醫療康養服務功能健全等內容。
3）產品戶型：兼具養老養生度假的功能，以65-75㎡一居與80-90㎡兩居為市場主力。
區域康養旅居項目兼具養老養生度假功能，物業類型較為豐富，涉及別墅、花園洋房、單元式住宅及老年公寓等物業形態。戶型面積跨度較大，戶型涵蓋開間、套房、一居至三居室，面積集中在45-110㎡，以65-75㎡一居與80-90㎡兩居為市場主力，3000元/㎡精裝標準，拎包入住，滿足各類客群居住需求。
