出品 | 鳳凰網問渠人物
作者 | 周博通
4月26日這天，躁動的股市用跌破3000點讓這個周一成為眾人的“活久見”。在跌跌不休中，作為A股主線之一的房地產板塊，尤其是央企背景的地產股，中交地產這一天再現漲停，成交額23.54億元。
中交地產一家的狂歡掩蓋不了整個房地產行業的肅穆，這種氛圍不分資本市場和線下的售樓處。
2022年一季度，全國重點62城新建商品住宅簽約面積同比下降41%，跌幅較1-2月擴大2%，其中一線、二線、三四線城市的降幅分別為31%、40%、47%。
即使與疫情前的2019年一季度相比，62城的銷售規模仍然出現下降。其中，僅一線城市交易規模微漲，二線城市和三四線城市交易量均有兩位數的降幅。
這讓筆者想起不久前，萬科集團董事長郁亮在公司年會上把2022年定位為萬科“破釜沉舟、背水一戰”的一年，更是宣布中國房地產進入了“黑鐵時代”。
在這樣一個背景下，筆者與采訪對象單大偉先生開始了長達兩個半小時的對話。
“你知道全球每年鋼鐵交易量是多少嗎？”
采訪的一開始，單大偉卻先向筆者拋出一個令人摸不著頭腦的問題。
“3萬億美元”，他手指比了一個數字“3”，“只要有需求，看似不值錢的黑鐵也有它的價值。”
“我想大多數人都理解錯了郁亮對黑鐵時代的定義”，他進一步解釋，“黑鐵和黃金白銀的價值區別，只是需要更多的錘煉才能發掘。”
這就是單大偉，一個思維和行動都不愿走尋常路的地產老兵。他從不把自己當主角，卻吸引了眾多追隨者甘當“背景板”，大佬匯聚，星光璀璨。
以住交會為起始點，單大偉也在這近20年的時間里成為了“斜杠青年”——從轉型會展公司到布局地產媒體，從中國房地產報到鳳凰網房產，從資源嫁接到慈善公益——話筒一直緊握在手，舞臺已然越來越大。
一股忘掉年齡的“闖勁”，帶著他從1998年一路走來，趟過商品房改革之河，跨過土地招拍掛、收并購、高周轉、“房住不炒”、三道紅線、集中供地等時代浪潮，穿越數個周期，在萬億產業的市場中迎風逐浪。
行業巨變，追逐者如過江之鯽。這背后，始終將自己定位為中國地產行業的“橋”與“水”的單大偉也在思考——
在房地產后開發時代，一個全產品線、全價值鏈、全商業模式的新周期，正噴薄而出。
單大偉說，這是一個從售賣房子到售賣價值的時代，是科技改變未來的新時代。他要做這個時代的“脈客”，能清晰感受時代脈搏跳動的那一類人。
01
2003年末，還是萬通地產當家人馮侖在回顧這一年時說，這一年的中國房地產行業將記住兩個人：王石、單大偉。
與王石的萬科不同，單大偉做的是平臺——中國國際房地產與建筑科技展覽會。它還有一個更被人熟知的名字：CIHAF中國住交會。
打個比方，如果說烏鎮大會是中國互聯網的頂級秀場，那么“CIHAF中國住交會”某種程度上可被看作中國房地產行業的頂級舞臺。其推出的“三名”（名人、名盤、名企）大獎，成為每年行業不可錯過的奧斯卡頒獎盛典。
中國住交會，從一個區域性房地產展覽會，發展成為世界第一規模的住房交易博覽會，其展覽規模為46000平方米，超過法國戛納地產節(MIPIM)的兩倍多，參展企業290多家，前來參觀的專業開發商1萬多家、4萬多人，報道的媒體記者1500多人。
三天半的“住交會”，產值就能過億。
鳳凰網：28歲創辦住交會，當時為什么選擇地產展會這樣一個行業？
單大偉：無心插柳柳成蔭吧。
1998年住房商品化改革，7年之前住房信貸政策已經起步。但當時大家對于商品房、房地產企業的認知還很朦朧。
一方面需求被釋放，另一方面資金也開了閘 ，大批房地產企業從偏安一隅到全國市場開疆擴土，怎么讓消費者認識他們、認可他們，企業品牌意識正是在那個時候開始萌芽，可以說一場全國性的房地產展銷平臺是應時代所需。
這時候有朋友跟我講到了深圳的“高交會”(中國國際高新技術成果交易會)，我在想，房地產應該是科技、藝術、健康等等的融合，為什么不可以用房地產、住宅和建筑科技成果為主題做一個展覽呢？于是才有了后來的中國國際房地產與建筑科技展覽會，也就是住交會。
住交會也是高交會的唯一的分會。
鳳凰網：您可能不是第一個想到的，但確實是第一個吃螃蟹的人。
單大偉：當你意識到一種模式的優勢時，往往已經晚了，顛覆創新一直都在，要在這個行業中脫穎而出，首先要看到機會點，其次執行力也非常重要。
做住交會之前，我的優博集團也在做展覽相關的業務，有這個基礎。但只有基礎不行，我們還得有創新、有話題、有內容、有價值。
2004年住交會特意讓農民工給企業家頒獎。因為我們覺得房地產在開發的過程當中，實際上是一個城市建設的問題，在城市建設最底層就是我們民工兄弟，我們的建筑工人。我們需要關注這個群體，需要關愛這個群體。
所以表面上我們在辦會，實際上我們在輸出價值觀，在影響這個行業。
鳳凰網：聽說住交會后來不僅僅是企業展示自我的舞臺，也成為了城市的展示窗口。
單大偉：這個背后，也是跟中國“土地財政和土地金融的形成”密切相關。
這十幾年，中國城市建設突飛猛進，城市政府通過經營土地，積聚了大量建設資金。
招商引資、吸引企業去城市拍地，也是當時政府的重要工作之一。所以住交會順理成章成為了城市營銷、土地買賣的最好平臺。
以住交會“天津日”為例。天津市政府對天津的城市規劃、舊城區改造項目、海河綜合開發項目、地鐵線的開發規劃等進行了集中展示，在住交會上刮起“天津旋風”，掀起了城市營造的高潮。我記得“天津日”之后，有30多家知名地產商在天津投資，全面引爆天津地產。
鳳凰網：當時《新周刊》雜志對您有一個描述，叫地產行業最大的“知道分子”。
單大偉：這是當時媒體的一種傳播手法，確實讓我的虛榮心得到極大滿足，我認為這是地產行業對我工作最好的評價，是讓我最珍惜的回報。
用現在流行的話來說，當時被“打了標簽”。我自己理解這個名稱背后的核心還是“我究竟能給地產企業帶來什么樣的價值”。
住交會的背后，是科技部、建設部、中國科學院和深圳政府等等資源的集納。辦展會不是交錢、參展就交易結束了，比如參展公司想在展會期間約見一些客戶，或者是希望在融資上有些收獲，或者是想對當地的市場狀況有個大致把握...這樣一來，在展會之外，我們能給參展商做的事情就很多了。
鳳凰網：所以在住交會之外，您和這些企業也有相當多的交集。
單大偉：做展會一方面是對接企業開發商，另一方面也需要建立與資方、機構甚至和政府的關系。
十幾年前，碧桂園楊主席想在北京打造一個葡萄酒小鎮，我開車載他從機場去昌平，一年跑了6次；
【單大偉與楊國強(中)、郁亮(左)合影】
當年風頭正盛的中弘上市，我算是撮合人之一。此外還有海爾集團當年想找地產板塊的負責人，我推薦了還在上實的盧鏗過去。以及參與到萬達、融創、富力的世紀大并購等等。
【單大偉與王健林(左1)、孫宏斌(右1)、李思廉(左2)、張力(右2)于世紀大并購現場合影】
住交會確實給我帶來了很多。“這不僅僅是一場展會，也是一種對美好居住向往的價值觀的輸出”，正因為住交會的這個核心，才有了它十多年來的成功。
02
住交會帶給單大偉的不僅僅是當年“地產展會奧斯卡”這樣的頭銜，對他影響更深遠的是通過這個平臺認識了各家企業的當家人，建立了自己長袖善舞的行業資源。而正是這一群體，在未來20年中國商業縱橫捭闔中，創造了一批批造富創奇。
鳳凰網：在地產行業內，誰對您的影響最為深刻？
單大偉：可以說這個行業浪潮中的“弄潮兒”，都是我的戰友和導師，都是我佩服的人。特別是馮侖、宋衛平、黃文仔等等，他們的家國情懷，深邃的思想，以及對產品的極致追求，讓我受益終生。
馮侖曾經說過，有三個他認為是"舉足輕重”的人物，其中一個是我。我是間接聽到這句話的，當時住交會還沒有現在這么火。突然之間，我感覺到自己被認可了，被這個行業認可了。
宋衛平和黃文仔，我對他們的尊敬，是因為這個行業最需要有情懷的產品主義者。這個行業經歷過起伏，從最開始的野蠻生長，到高周轉、高杠桿，再到如今的深度調控下的寒冬期。很多人來了走了，很多企業聚了散了，但是這些有理想、有追求的人以及他們的產品，是不會被歲月磨滅的藝術品。
鳳凰網：他們這群人中，確實有一股精神在里面。
單大偉：中國人往往山窮水盡的時候才辦公司。這在西方是完全不可能的，那里是有錢人才投資、才創業。我們的起點要低得多、慘得多。所以很多中國創一代受大任前，真的是勞其筋骨、餓其體膚。
鳳凰網：怎么看待新成長起來的這一波“新生代”們。
單大偉：我認為需要從兩個方面去看他們。
新生代們一般都受過良好的教育，具有寬闊的視野。且在父輩的呵護下往往也接受了必要的企業管理操盤鍛煉。另外，目前企業發展的大環境逐步規范，在接手企業傳承的重任以后，他們面臨著比當年父輩創業時代更好的條件。
更難能可貴的是，他們接觸過更廣泛的世界，更具創新思維和國際化的眼光。在為房地產行業帶來新的技術、產品層面，新生代們一定能大有作為。
當然，很多人質疑新生一代作為“接班人”能不能接好企業。人們的質疑是可以理解的，畢竟沒有像父輩那樣經歷過大風大浪，而且很多人也不希望跟隨父輩的足跡。
2021年北方大雪的晚上，一個來自中國的電競隊伍在國際比賽中奪冠，在朋友圈大家轉發的內容被定義成“代際之間的鴻溝”。但是我了解到，這家電競隊伍的背后，創始人正是老朋友合生創展集團老板朱孟依的孩子。
每代人都有每代人歡呼的理由，我相信年輕人會做得更好。
03
2020年疫情席卷全球，同樣也對房地產這個規模17萬億的“龐然大物”產生深刻影響，售樓處關閉、購房需求延后、直播賣房興起……與此同時“房住不炒”地產調控逐步走入深水區，三道紅線調控、土地集中拍賣、企業暴雷聲聲入耳……
鳳凰網：如果用一句話總結房地產市場和企業生存環境？
單大偉：在2019年的時候流行一個說法，2019年是過去十年最壞的一年，但可能也是未來十年最好的一年。
過去幾十年，中國房地產普遍存在一種3年循環的小周期，保持著“調控-下行-救市-上行-再調控”的規律。如今的房地產行業在“房住不炒”的要求下，已經逐步跳出小周期，向一個良性循環轉變。
這種循環之下，房地產行業正在告別過去的無序發展，回歸商品房和保障房“兩條腿”走路的初心。
企業端的分化開始顯現，堅守產品、做好企業管控的好企業越來越好；缺少風險管控，一味追求規模的企業問題開始顯現。
鳳凰網：對于以恒大為代表的房企暴雷風波，您怎么看？
單大偉：恒大這類企業的成長，是過往30年中國房地產行業高速發展的縮影，是特殊時期的一種產物。恒大危機的爆發，企業自身在風險管理上有自己的問題，值得管理者去深思。
但“恒大們”的危機一定不僅僅是恒大的問題，是牽涉金融、建筑、裝修等多個行業的，是整個中國房地產行業及上下游產業鏈的大問題。我希望能有一種妥善的方式度過危機。
鳳凰網：您認為恒大還是能挺過去的？
單大偉：現在還沒有到山窮水盡的地步，關鍵還是要看企業家的決心和政府的具體動作。
好的一面是，從近期國家一系列動作可以看到，恒大的風波能夠平穩落地是多方期待的結果。而且從恒大與五礦的交易來看，管理層也確定了“斷臂求生”的決心，也希望恒大借此機會對企業內容管理和經營模式進一步優化，拓寬自身安全邊界。
我始終相信，沒有大而不倒的企業，只有好而不倒的企業。
鳳凰網：地產行業的黑天鵝事件正在從小微房企向頭部房企蔓延，企業應該怎樣守住自己的護城河？我們該從這場危機中學到什么？
單大偉：我一直不認為這是一場危機，這只是房地產行業回歸理性發展、回歸良性軌道的必經階段。這個階段的標志包括——企業分化，好企業恒強；房地產企業的利潤下降。
如今房地產企業的利潤并非下降太快，而是過去太高。如今政府通過土地、資金多種手段調整企業預期、市場預期，正是希望提前將市場中潛在的泡沫“擠干凈”，為經濟的長期平穩健康發展筑好底。
鳳凰網：一鯨落，萬物生。危機中孕育著什么機遇？
單大偉：過去房地產的邏輯始終圍繞著錢、地、人。近期國家對地產行業的調控，三道紅線管錢、集中土拍管地，每一錘頭都砸在這個行業的“七寸”上。
如今“錢、地、人”的邏輯依然是核心，但是被賦予了新的內涵。過去是以錢和地為主角，有錢有地什么人來開發運營不重要。如今地產行業進入精細化運營時代，是誰來運營這塊地，誰能找到便宜的錢，“人”才是核心。
而人的競爭，歸根到底是價值觀、方法論和執行力的競爭——是業經營者如何去理解和實踐好的品質、好的開發模式，好的企業文化。新時代需要“三好學生”。
鳳凰網：這種“三好學生”，需要什么樣精神。
要有大愛，有情懷。
單大偉：借用朋友張冬冬的話，成功的企業家精神，首先就是精益求精，追求完美；其次是做別人不敢做的夢想，做特別宏大的夢想；第三個就是堅持死磕。
04
2020年初，馮侖成立了品器，這是一家從事不動產投資的資管平臺，名曰北京品器管理咨詢有限公司。同時馮侖還拉來了五位同道做創始合伙人——分別是前招行行長馬蔚華、鑫苑中國創始人張勇、御灃房地產創始人王謙、御風資本CEO張冬冬，以及自己的老朋友單大偉。
鳳凰網：品器究竟是什么？
單大偉：品器能夠開啟不動產的“后開發時代”，它能聚合更多的專業合伙人和地方合伙人，擴大對存量資產（以及一部分新開發資產）的管理，包括價值管理、資產管理的運營和提升，創造出更多的價值。
更形象來說，品器可以視作新時代背景下的“住交會”，但不同于過往對地產的展銷，品器向行業推廣的是“先進的運營理念、寬廣的融資渠道以及商業合作機會”。
鳳凰網：其實跟20多年前的你一樣，也是在做一個平臺。
單大偉：可以這么理解。20年前住交會的平臺是行業風向標，告訴大家好的產品是什么樣的，好的企業管理模式是什么樣的。
現在我要做的是，順應當下行業的急需“活水”，讓這個行業沉淀的好資產流動起來。
鳳凰網：我可以理解品器類似于大宗資產交易平臺嗎？
單大偉：這是一種理解，而且會是我未來一段時間的重點發力方向。畢竟如今很多企業為了擴大安全邊際，開始有計劃進行一些優質資產的處置，現在是切入這個領域的好時間。
但是還是我剛才說的，這是起點，我們未來不僅要做資產的交易，還要做人的交易、技術的交易、模式的交易。
05
單大偉可能又一次對了，他的嗅覺順著資產運營和資產交易的味道發現了頂層在炒的一鍋“好菜”。
今年3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議。釋放了關于房地產企業要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案的消息。
在接下來的兩個多月中，全國超85個城市出臺了松綁政策內容，調控次數超百次，放松政策從三四線城市擴大至二線。
房地產行業正處于天平的中間點：一方面積極的政策給與這個行業相對寬松的環境，另一方面，市場自我的預期尚處于修復的階段，雙方的博弈，大概率今年年中見分曉。
鳳凰網：各地陸續出臺樓市“松綁”，房地產的拐點已經來了嗎？
單大偉：不要對樓市重新進入黃金時代抱任何幻想。
鳳凰網：在您看來，地產面臨的最大挑戰者是誰？誰能滿足未來？
單大偉：我聽過一個有意思的描述，說的是口香糖最大的競爭對手是手機。因為口香糖最大的消費場景是超市收銀臺。但伴隨著人們在等待結賬過程中紛紛掏出手機刷起朋友圈，口香糖才意識到它的對手是誰。
商業社會的最大競爭者往往不在同一個賽道，而是降維打擊。 在我看來，當下科技的飛速發展，像3D打印、物聯網，區塊鏈，這些新的技術正在引領人們對未來生活理念和價值觀的改變。
它們，可能是最大的挑戰者。
鳳凰網：看到新的需求，你會像20年前一樣再次義無反顧投身其中嗎？
單大偉：隨著年齡的增長，人的冒險精神在下降。我可能不會像二十多年前一樣年輕氣盛，會思考更多。義無反顧是年輕的底色，我現在會將更多經驗和人脈注入其中。
鳳凰網：你怎么預判房地產行業的未來？
單大偉：房地產是一個17萬億量級的行業，是一個牽涉大量上下游的行業。我相信這個行業的調整是為了它更好的發展，而不是消滅它、放棄它。
在我來看，未來5年內，房地產行業一定會有這幾個“變和不變”，可以用時間去驗證這些判斷：
一、房地產行業發展紅利依然存在，20萬億才是天花板；
二、行業存量運營時代到來，3年內行業市值最高的公司一定是物管企業；
三、國企央企、AMC機構將在這一輪調整中異軍突起；
四、產品品質好、企業風控好、公司文化好的三好企業將成為“頂流”。
五、未來房地產的科技力、智慧力、綠色力將成為核心競爭力
（誠意聯絡： zhouxy3@ifeng.com 鳳凰網周先生）
