深圳，一直是城市更新的主戰場，無論是模式還是政策上的特色，都是走在全國的前列。因此，在許多城市開展城市更新之前，都會參照深圳模式，結合自身情況，因地制宜的制定符合當地的模式。
早在2017年的時候，深圳市列入城市更新單元計劃的項目690個，涉及到拆除用地面積5000公頃。再加上《深圳市城市更新“十三五“規劃》的預估，在今年的深圳計劃立項的項目將超過1000個。
盡管深圳的舊改項目非常具有潛力，但也因為政策限制以及各種原因，使得一大批房企在深圳的舊改項目中吃了虧。市場模式主導下的深圳舊改，使得深圳的項目更具有“傳奇色彩”。但寸金寸土的深圳土地，依然吸引了許多房企紛紛入局，尤其是今年深圳樓市暴漲的情況下。
據統計，深圳一共出臺了超過200份關于城市更新政策文件，從市級一直到區級。在數量上遠超廣州市，在改革上也超過了廣州。
因此，為了讓大家了解深圳城市更新政策體系，特地花了幾天時間，為大家奉上獨家的深圳城市更新政策匯總。
深圳市級文件一共超過了70份，時間跨度也非常大。從2001年出臺的《深圳市城市規劃條例》，到最近出臺的《關于應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》，時間跨越了將近20年。
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1. 《深圳市城市更新辦法實施細則 深府〔2012〕1號》出臺于2012年2月17日
本文件規定了許多至今沿用的重要條例，例如城市更新單元內拆除范圍的用地面積應當大于10000平方米。城市更新單元內可供無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地應當大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。未建設用地因規劃統籌確需劃入城市更新單元，屬于國有未出讓的邊角地、夾心地、插花地的，總面積不超過項目拆除范圍用地面積的10%且不超過3000平方米的部分，可以作為零星用地一并出讓給項目實施主體。
2. 《深圳市城市更新辦法 市政府令第290號》 出臺于2016年3月16日
本文件最初出臺于2009年，在2016年進行了再次修改。最新的更新辦法，有幾個點是需要注意的：
（1）城市更新單元范圍內的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有土地應當優先用于基礎設施和公共服務設施的建設。未被規劃用于基礎設施和公共服務設施建設的，可以根據城市更新單元規劃一并納入更新改造，由市規劃國土主管部門辦理相關手續，出讓給其相鄰地塊的城市更新實施主體。出讓的零星土地總面積不超過該項目總用地面積的10%且不得超過3000平方米。
（2）規模較大的城市更新項目可以分期實施。
（3）同一宗地內建筑物由業主區分所有，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意拆除重建的，全體業主是一個權利主體。
3. 印發關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知 深府辦〔2014〕8號 出臺于2014年6月11日
（1）申請通過綜合整治進行升級改造的舊工業區，權屬清晰的合法土地面積占申報范圍用地面積的比例應當不低于50%。申請通過綜合整治進行升級改造的舊工業區，權屬清晰的合法土地面積占申報范圍用地面積的比例應當不低于50%。
（2）舊住宅區申請拆除重建的，建筑物建成時間原則上應不少于20年；舊工業區、舊商業區申請拆除重建的，建筑物建成時間原則上應不少于15年。
（3）對于拆除重建類項目，處置后的土地可以通過協議方式出讓給項目實施主體進行開發建設，其分攤的建筑面積按照改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準的110%計收地價（其中的10%為對歷史用地行為的處理）。
（4）小地塊城市更新單元內可供無償移交給政府的獨立用地應當不小于拆除范圍用地面積的30%。移交的土地除用于落實規劃確定的城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等以外，其余部分可協議出讓給項目實施主體按照規劃進行建設，其對應的建筑面積按照以下方式測算應繳納地價：一種是涉及按照市場評估地價計收的，按1.2倍市場評估地價值進行測算。另外一種是涉及按照公告基準地價標準計收的，按2.5倍公告基準地價標準值進行測算。
4. 深圳宗地地價測算規則（試行）深規土【2013】12號發布于2013年1月8日
寶安區城市更新文件一共超過了30份，總文件數也是居于各個區之首，總體項目規劃也是最多的。
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1. 《寶安區“工改工”類城市更新項目產業及創新型產業用房監管暫行辦法》 深寶規〔2018〕22號
產業監管協議應當包括產業準入條件、投產時間、投資強度、產出效率、節能環保、股權變更約束及違約責任等相關條款。產業監管協議中涉及的相關監管內容，應在更新項目產業發展規劃時予以研究明確，作為簽訂產業監管協議的參考依據。創新型產業用房監管協議應按市有關文件要求，包括建設標準、產權歸屬、產業準入、租售管理、回購主體、回購價格、交付方式、交付時間及違約責任等條款內容。如更新項目產業類型涉及其他產業主管部門的，由牽頭部門征求該產業主管部門意見。工業用地管理線（一級線）范圍內工業樓宇的分割轉讓，應按照《深圳市工業區塊線管理辦法》（深府規〔2018〕14號）相關規定執行。
2. 關于印發《深圳市寶安區工業區塊線管理辦法（修訂）》的通知 深寶規〔2019〕13號
區塊線分為兩級進行劃定：區塊線一級線是為保障城市長遠發展而確定的工業用地管理線；區塊線二級線是為穩定城市一定時期工業用地總規模、未來逐步引導轉型的工業用地過渡線。區塊線一級線的調整，由市規劃和自然資源局寶安管理局作為牽頭單位，具體調整程序如下：
（1） 受理調整申請，會同調整范圍所在街道辦編制局部調整方案（涉及占補平衡的，由所在街道辦提出占補平衡方案）；
（2）征求區產業、城市更新和土地整備等部門意見；
（3）匯總各部門意見形成成熟方案；
（4）提請區政府常務會議審議；
（5）報市規劃和自然資源局審查；
（6）審查后通過新聞媒體向社會公示，公示期不少于7個自然日；
（7）提請以區政府名義報市政府批準；
（8）經市政府批準之日起30個自然日內，由市規劃和自然資源部門在門戶網站上公布。
3. 《深圳市寶安區處理歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑實施細則(試行)》 深寶規〔2019〕7號
申報時尚未竣工的歷史違建,按照《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《決定》)施行時的狀態封頂后依照本細則處理。存在下列情形的,不納入本細則處理范圍:
(1)2009年6月2日以后新建、加建、改建、擴建的;
(2)住宅類等農村城市化歷史遺留違法建筑;
(3)屬于房地產登記歷史遺留問題;
(4)涉及軍隊房產的;
(5)已出讓國有土地的權屬人違反城鄉規劃法律法規建設的;
(6)涉嫌違法的臨時建筑。
龍崗區一共超過了20份文件，整體上較為完善，包含了工作指引，審批流程，十三五規劃，監督管理辦法等。
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1. 深圳市龍崗區城市更新實施辦法
意向實施主體應編制房屋搬遷補償安置方案，與項目拆除范圍內所有權利主體簽訂搬遷補償安置協議一并報轄區街道辦事處備案。有產權登記的，以證載人為權利主體；無產權登記的，由房屋所在轄區街道辦事處進行確權后確定權利主體。按照批準的城市更新單元規劃，項目拆除范圍內的所有權利主體將房地產的相關權益轉移到同一主體形成單一主體后，單一主體可作為申請人向主管部門申請實施主體資格確認。
2. 龍崗區城市更新工作指引
城市更新單元拆除范圍內用地為單一地塊，權利主體單一的，該主體同意進行城市更新；建筑物為多個權利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新；建筑物區分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權利主體且占總人數三分之二以上的權利主體同意進行城市更新。拆除范圍內包含多個地塊的，符合上述規定的地塊總用地面積應當不小于拆除范圍用地面積的80％。
3. 龍崗區城市更新單元規劃審批操作規則
分項建筑功能和經營性總建筑面積不變，且捆綁拆除責任與公共服務設施用地不減少的前提下，優化拆除范圍、地塊劃分、次干道及支路[批注2] 線位，增加配套設施內容和規模，增加創新型產業用房和保障性住房（除安居型商品房）面積；非公共利益、非技術誤差[1]等原因造成的開發建設用地減少，相應建筑面積應從總建筑面積中扣除；
福田區政策文件一共超過了13，涉及實施辦法，股份公司管理事項，實施管理規定等。
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1. 2019年09月10日 深圳市福田區舊工業區拆除重建類城市更新實施管理規定流程圖
2. 深圳市福田區城市更新局關于進一步推動福田區城市更新工作的若干意見
除相關法律、法規及政策另有規定外，在納入更新計劃前啟動并完成項目拆除范圍內建筑面積占總建筑面積2/3以上且權利主體數量占總數量2/3以上的房屋收購及搬遷補償工作的非單一權利主體項目或完成全部房屋收購及搬遷補償工作的單一權利主體項目，但舊住宅區改造項目除外。
大鵬新區一共涉及到9個政策文件，試行文件較多，重點關注《大鵬新區城市更新工作操作指引（試行）》
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1. 2018年03月20日 大鵬新區城市更新工作操作指引（試行）
城市更新單元拆除范圍內用地為單一地塊，權利主體單一的，該主體同意進行城市更新；建筑物為多個權利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新；建筑物區分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權利主體且占總人數三分之二以上的權利主體同意進行城市更新。拆除范圍內包含多個地塊的，符合上述規定的地塊總用地面積應當不小于拆除范圍用地面積的80%；
城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村以外形成的建成區域的，須經原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決權同意進行城市更新；或者符合上述第1條規定，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意；
2. 大鵬新區集體資產參與拆除重建類城市更新項目計劃申報前工作規程（試行）
特定建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）進行拆除重建類城市更新，應具有以下情形之一：
(1)城市建成區的基礎設施，公共服務設施亟需完善；
(2)環境惡劣或者存在重大安全隱患；
(3)現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施；
(4)依法或者經市政府批準，應當進行城市更新的其他情形。
羅湖一共有9份文件，主要偏重于村改方向。最早的文件是2011年的《關于進一步規范股份合作公司重大事項決策的意見》，最新的文件是《關于印發深圳市羅湖區城市更新項目人才住房和保障性住房管理辦法（試行）的通知》羅府辦規〔2019〕5號。
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1. 深圳市羅湖區舊住宅區改造實施辦法（試行）（征求意見稿）
羅湖區按照積極、謹慎的原則，推進舊住宅區改造工作。辦法中設置了“ 3個100％'：一是權利人同意實施改造比例100％，二是街道辦事處組織開展的征集意愿比例 100％，三是民事協商補償簽約比例100％。其中后面兩個環節在規定的時間內沒有達到100％的，項目終止，且5年內不再受理該項目申請。設置嚴格條件的目的，是為扭轉個別業主“要我改，漫天要價'的局面，形成“我要改，積極爭取'的氛圍，使補償訴求回歸到合理水平，實現“政府主導，國企實施，業主參占，多方共贏'。據了解，在深圳市其他行政區內，已經有舊住宅小區的意愿征集比例達到100％，很多接近100％，因此本辦法將金體權利人同意實施改造的書面證明材料作為申報改造必要條件之一是可行的。
2. 目前深圳市棚戶區改造政策體系尚未成熟，在區級層面構建全新的棚戶區改造政策體系面臨諸多障礙，本辦法在深圳市現行城市更新政策框架下制定，可視作為“政府主導的城市更新'，不涉及政策創新和流程再造，結合舊住宅區實際特點，重點對意愿征集、項目實施主體選擇、收尾保障等環節進行了明確。
坪山區一共涉及到8個文件，大多都是試行文件。坪山區的政策亮點就是增加了城市更新負面清單，值得注意。
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1. 深圳市坪山區城市更新實施辦法
一是搭建了系統的城市更新工作組織架構。城市更新工作涉及面廣，對城市建設影響深遠，因此《實施辦法》建立坪山區城市更新工作委員會“1 1 6 1”組織體系，即“委員會 委員會辦公室 6個專業委員會 廉政監督組”。坪山區城市更新工作委員會是區城市更新工作的領導決策機構，各專業委員會根據坪山區政府部門的實際情況進行組建，廉政監督組獨立于專業委員會之外，從而更加有效發揮監督功能。
二是突出了規劃引領作用。城市更新自下而上的一種開發模式，由于缺少整體統籌，不利于城市功能、城市環境、城市品質的提升。因此《實施辦法》第三章明確要求由區城市更新局和市規劃國土委坪山管理局負責編制片區統籌規劃，并明確片區統籌規劃經委員會審定后，用于指導城市更新單元計劃管理和規劃審批工作。
三是提高審查效率，加快項目推進。《實施辦法》立足坪山區實際，對城市更新項目各階段環節的審批程序進行了系統性梳理和全面性優化，進一步壓縮計劃、規劃、實施主體確認、建設用地規劃許可等的審批時間，更好的實現了上級規范文件關于城市更新審批工作提效提速的指導要求。例如計劃審查、規劃審批、建設用地審批、建設用地規劃許可等事項法定時限為20個工作日，我們的承諾辦理時限壓縮為10個工作日，實現提速50%。
龍華區一共有8份文件，涉及實施辦法，產業一件，交易規范等。
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1. 深圳市龍華區城市更新實施辦法
文件明確了城市更新單元計劃申報及清理、土地、建設物信息核查、實施主體確定與建設用地審批、建設工程規劃許可與施工許可、規劃驗收與竣工驗收、項目監管的實施細則。
2. 龍華區工改工城市更新項目產業意見指引
在城市更新進程中，龍華城市更新部門嚴控“工改商”“工改居”“工改M0(新型產業用地)”，鼓勵“工改工”，推廣“工業上樓”模式，同時，注重與經濟促進部門的有效銜接，嚴格按照產業部門要求“工改工”項目與重大產業項目對接機制，充分凸顯城市更新的產業導向。
鹽田區的政策文件較少，只有三份，重點關注實施辦法即可。
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1. 深圳市鹽田區城市更新實施辦法（試行）
文件明確了城市更新單元計劃申報及清理、土地、建設物信息核查、實施主體確定與建設用地審批、建設工程規劃許可與施工許可、規劃驗收與竣工驗收、項目監管的實施細則。跟龍華區相似。
十．光明新區
光明新區一共發布了9個相關政策文件，涉及實施辦法，工作指引，歷史遺留建筑，違法建筑等。
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1. 深圳市光明區城市更新實施辦法
為落實《深圳市工程建設項目審批制度改革試點工作實施方案》（深府辦函〔2018〕261號）中 “轉變以批代管的審批管理觀念和模式，增強職能履行和職責意識，建立健全與審批制度改革相適應的監管體系”的要求。本實施辦法強化了項目監管，落實項目全過程監管，明確城市更新主管部門及各職能部門項目監管內容和要求，明確了城市更新中涉及的土地監管、建筑物的拆除、違建查處、信訪維穩等相關事項的處理原則。
南山區現行的舊改文件只有兩份，分別是《深圳市南山區城市更新暫行辦法》，以及《深圳市南山區棚戶區改造實施細則（試行）》。
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1. 深圳市南山區城市更新暫行辦法
《暫行辦法》較《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》等城市更新相關政策而言，在現行規定、政策的基礎上，完善了多個方面內容，加強對城市更新行為的規范管理，具體包括：明確了區領導小組成員的城市更新管理職責。加強對城市更新意愿證明材料真實性的核查，《暫行辦法》提出對城市更新意愿證明材料真實性的核查辦法：
建筑物未辦理不動產權登記的，更新意愿需在轄區街道辦事處的監督下完成公示。明確土地信息核查認定依據，《暫行辦法》提出核查時應結合檔案管理系統、深圳市不動產登記中心產權登記系統等記載的基礎資料以及轄區街道辦事處對土地權屬情況的核查意見進行判斷。
在實施主體確認后增加產業發展監管和政策性住房、創新型產業用房配建監管的要求，更新項目涉及產業發展的，實施主體應當在簽訂土地使用權出讓合同前與區產業監管部門簽訂項目產業監管協議；涉及配建政策性住房、產業園配套住房、移交政府作為人才公寓的商務公寓的，應在簽訂土地使用權出讓合同前與區住房和建設局簽訂政策性住房監管協議書；涉及配建創新型產業用房的，應在簽訂土地使用權出讓合同前與區政府公共物業管理中心簽訂創新型產業用房監管協議書等。
在加強對建筑物拆除行為的監督方面，《暫行辦法》明確實施主體在簽訂項目實施監管協議后方可對建筑物進行拆除，拆除前應當制定拆除工作方案、建筑廢棄物減排及處理方案并向區住房和建設局及轄區街道辦事處報備。
最后一句：
本公眾號將結合公司資源，以大灣區為中心，對舊改城市更新的各種資源進行整合，包括政策資源，項目資源，項目信息，操作流程細節等。涉及到廣州，深圳，東莞佛山等區域。歡迎大家關注本公眾號，了解后續的更新。
