對于房產投資，李嘉誠曾經說過一個核心原則：地段，地段，還是地段。
那么，什么是好的地段？
任澤平通過對北京10年房價走勢的統計發現一個規律：核心地區住房類似藍籌股，靠近中心的外圍地區住房類似成長股。一般而言，大都市圈、地鐵房、學區房、受益于城市外擴的地區漲幅更大。
對于中心城區如何投資，這篇文章同樣提供了一個真實參考。
◎文|多多姐 ◎來源：帶你滾雪球
今天我們講講隱形人的故事，
平常你很難見到她們，
但只要有超豪的樓盤開售，
你就會看到她們的身影，
這就是廣州樓王的業主們，
很多是太太團組成，
通常老公忙于生意，
她們就會主動出擊尋找樓王。
在廣州稱得上樓王的無外乎是：
二沙島別墅、匯悅臺和凱旋新世界，
凱旋新世界被公認最為國際化的社區，
恒大外援、歐美領事館人員都喜歡住這。
今天的主角就是，
凱旋新世界的樓王業主，
她家是凱旋大宅之一，
某超大地產商總裁住隔壁。
她雖然一直強調“不是刻意投資”，
但她選房的獨特理念、管理房產的經驗，
正是她投資房產成功的秘訣。
我們一起來聽聽（以下是她口述）。
01.
我進入房地產市場比較早，
十幾年前吧，當時廣州房價還不是很高，
我老公手頭正好有筆錢，我們也有換房需求，
于是我就踏上了看房之路。
我記得李嘉誠說過，
決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。
當時我遍尋整個廣州后發現，
珠江新城當仁不讓是核心地段了。
接著我就從環境、舒適和安全性考慮，
把目標樓盤鎖定在大品牌的房地產商，
因為這樣的公司重視口碑和持續發展，
都會把好的設計和質量呈現給客戶。
最終我選擇了凱旋新世界，
打動我的原因是他們的物業——這點很多人容易忽略。
我認為物業的好壞決定了房子的升值能力。
房子的硬件無論多好，如果不維護的話，
終究會變老，它的價值就會變低。
凱旋在物業維護的投入是很大的，
小區內的花草、衛生維護得非常好，
外墻每年洗一次，這在很多小區都做不到。
你看它最早那期有10多年樓齡，
外墻看起來還是很新的。
物業的維護也從側面看出房地產商的實力，
當你住在這樣的樓盤，你就會很安心，
而且他們還不斷投入到社區商業地產，
打造成高端消費者的聚集地，
又進一步提升了房子的價值，
這樣也能吸引更多同頻的人住在這里。
話外音：
不少粵商選擇在此定居，坊間流傳著，“十個老板八個住凱旋”的說法。
這里也是恒大歷年外援孔卡、埃神、保利尼奧、塔利斯卡的“欽定”住家。
02.
自住的問題解決了，
我就開始考慮投資房產。
因為我太熟悉凱旋了，
所以我的房產投資基本是在凱旋。
我是這么考慮的，
這里是核心地段，容積率2.9超低、小高層設計；
小區硬件設施齊全，有4.8萬平的私家園林、多個泳池和會所；
物業很好，住宅區和商業區的隔離設計合理，鬧中取靜。
商業氛圍濃厚，消閑娛樂非常方便。
這四點都是高端租客關心的問題。
我想好了，房子要租給高端租客。
上哪找?。?/span>
我把目標瞄準了外企高管或領事館人員。
當時在廣州能滿足這類人群的租房不多，
于是我毫不猶豫地買下了凱旋190平的房子，
我選擇了泰式裝修風格的房型。
哈哈，我押對了。
老外很喜歡泰式風格，
關鍵是他們對房租不敏感，
因為一般是公司支付房租，
（這意味著我總能租出好價錢）
他們在乎的是小區的服務和環境，
幾乎每位見到我房子的老外都很喜歡。
這12年來，我的房子沒有斷租過，
而且還保養得很好，
這么多年來就刷過一次墻，
其它的家私家電都沒怎么壞過。
你知道為什么嗎？
房子只要有人住，就不會壞。
話外音：
這是實話，我親戚家有套房子曾丟空一年，再租出去的時候，本來好好的電器都出現問題。
我用以租養貸的方法，抵消了房貸。
我這套房子到現在差不多漲了10倍。
話外音：
2004-2005年，凱旋房價1萬/平左右，
按凱旋現在10萬/平的均價計算，
她僅用幾十萬的首付，還不需要月供，就撬動了1900萬的房子。
當我掌握租房門路后，
我又用老公給我的錢，陸續買入兩套，
同樣用以租養貸的方式，輕松養房。
現在，我有三套房子出租，
這個好處是可以互相騰挪家具什么的，
能滿足不同租客的不同需求。
03.
說來也挺自豪的，
我算是廣州最早一批租給外企高管和領事館人員的房東，
我租房的原則是不怎么議價，
我會和中介說好一個價格，比如按25000元/月出租，
如果租客要談價錢就免看。
為何我能這么有底氣，那是我摸準了中介的脾性。
中介總是希望你降低租金，這樣他們比較容易找到租客。
但如果你堅守租金的價位（前提也要房屋保養比別家好），
就會倒逼中介去找能夠承受這樣價位的租客。
而我因為一直是租給較高素質的租客，
很少擔心房屋裝飾、家私、家電被破壞等，
房屋保養得好，自然租客就多。
還有一個重要的原因，
在租客眼里我是好房東。
這也和我用心經營房子有關，
我把租賃房屋當成一項事業來做。
很多房東會覺得管理房子很瑣碎，
他們只想把房子租出去并不打理它，
而我不怕麻煩，我要讓每個租客都住的舒服，
所以我每套出租的房子，都會打掃得很干凈。
曾經有一位以色列領事來租房，
他已經看了50多套房子都不滿意，
當看到我家超干凈，浴缸沒有水漬時，立馬說要租。
原來他之前在二沙島看好一套別墅，
卻因為浴缸有水漬而沒租。
我告訴自己，
只要是房東應該做的事情，我都要做好。
比如燈壞了，電器不行了等，
我都會很快地處理好，
因為我組合了關于房子的一切資源，
我只需要協調好就能快速地解決問題。
而且我還會不時地去租客那，
看看房子還有什么需要維護的，
這也是維護好房子的重要原因哦。
但我也有原則，
不是我的責任，我堅決不負責。
有一次我的租客忘了帶鑰匙，
找了開鎖公司開鎖，然后提出費用我出。
我說開鎖是因為租客忘帶鑰匙，
所以責任在租客，費用不應該由房東承擔。
后來客戶也理解了，
相處久了他們都覺得我真誠待人非?？煽俊?/span>
我對每個租客都很好，
有需要的話也會給租客送花、送禮物啊，
與租客保持良好的關系。
04.
無論租房還是賣房，
房子的保養會最終影響到房價或租金。
我因為會保養房子，
不僅租房能租個好價錢，
賣房也賣出了當時小區的最貴價格。
我在10年前賣了一套房子，
當時的買家看都沒看過房子，
只是根據資料圖以及聽我介紹，
就立馬決定要買，
并爽快地給了100萬定金（原本只需要給20萬定金）。
不過他現在也賺翻了，
那時200方左右的房子我賣1000多萬，
現在房子漲到了2000多萬了。
現在回頭來看，
我是運氣好，趕上了國內陸產黃金期，
我的每套房子至少翻了一倍，
我一直沒有抱著炒房的心態，
我是按照我的能力范圍內去做，
一套一套地慢慢攢，
當這套可以以租養貸，就再入手一套。
我看重的是房子的升值空間。
這樣，我的資產也在一步步增值。
一個好的房子，
離不開地段+社區配套+安全。
只要這三方面都很優秀，
就具備優質房產的特征：
漲得比別人快，跌得比別人慢。
05.
停頓了兩年房產投資的她，
最近入手了別墅，
她說是從別墅的稀缺性、自住投資兩方面考慮。
總結來看，
她有一套嚴謹的投資邏輯，
她首先選擇核心區域購置房產，
就如美劇《紙牌屋》中的經典臺詞，
“權利就像房地產，位置是所有的一切，
你離中心越近，你的財產就越有錢?！?/span>
同時，她是以長遠的眼光來投資：
投資房產+經營房產相結合。
當樓市在高峰時，她選擇賣掉一套房子，
但不會全賣，會讓房租作為長期的穩定回報。
而如何能讓房租收益更高，
她努力當好房東這個角色。
她笑說，她老公說她愛折騰，
實際上她是明白“你想要高回報必定要付出”，
這也注定了她能在房產經營上獲得豐厚回報。
其實我們并不需要懂很多才能賺到錢，
我們只需要在一個事情上努力做好即可。
