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    一是認購人在規定期限內未履行簽約義務。為盡快促成交易的形成，雙方一般約定，認購人自簽訂認購書后必須在一定期限內與開發商簽訂商品房買賣合同。逾期不簽約的，開發商不再保留房屋，并可另售他人。有些認購人在認購房屋后，又因其他原因不愿簽訂商品房買賣合同，從而引發糾紛。

    二是由于開發商過錯導致無法簽訂商品房買賣合同。比如，認購書約定的簽約期限到來時，開發商尚未取得相應許可手續或預售條件，導致簽約不能；或者由于商品房價格上漲，開發商以提高裝修費用、要求繳納代建費等為借口，惡意造成談判失敗，使得簽約目的無法實現。

    三是一方在簽約過程中違反認購書約定的從合同義務。即雙方就締結商品房買賣合同進行了談判，并簽訂了商品房買賣合同，但一方當事人存在違反認購書約定的從合同義務的行為，從而導致對方當事人要求其承擔違約責任。

    考慮到此類案件往往存在大量的潛在訴訟人，判決結果容易產生示范效應，對此，該院提出以下應對措施：

    一是針對開發商基于經濟利益將房屋另售他人后，認購人往往誤以為所有認購書均為有效商品房買賣合同，要求對方繼續履行合同的情況，承辦法官必須充分行使釋明權，從相關法律規定以及認購書的約定內容入手，闡明認購書的性質、法律效力以及案件的判決理由，贏得當事人的理解和認可，避免矛盾糾紛的激化。  

    二是針對部分開發商在尚未取得預售條件的情況下，即與認購人簽訂商品房認購書的行為，建議住房和城鄉建設委員會等行政主管部門加強對房地產開發經營活動的監管，杜絕不規范交易行為的產生。三是聯合轄區司法所以及房屋管理部門，定期前往各房地產公司及居民社區，積極開展關于商品房買賣與法律風險控制的專題講座，不斷提高房地產企業及轄區群眾的法律意識和誠信履約意識。