判斷買到好房，還是買到爛房，其實很簡單：
別人家的房子沒漲，你的房子漲了；
別人家的房子降價了，你的小區(qū)房價堅挺。
在過去十年，甚至五年，買房和不買房的人生差距越來越大，買房的人越來越有錢，不買房的人越來越難上車。
但與此同時，買到好房和買到爛房的人生，也開始出現(xiàn)差距。
尤其是2021年開局，樓市遭遇銀行限貸，好房和爛房的差距被明顯拉開。那些亂買房的人已經(jīng)或者正在接受懲罰。
那么，何謂亂買房？
1
買房運(yùn)氣差，押寶爛規(guī)劃
曾經(jīng)的南陽，仿佛遍地是黃金。
2010年之前，農(nóng)運(yùn)會一度預(yù)示著南陽的蝶變。在“以賽促建”的建設(shè)思維下，南陽城市開始了前所未有的大拆大建。按照當(dāng)時的理解，建設(shè)就意味著城市升級，升級意味著地產(chǎn)投資的新機(jī)遇。
試想，如果一片城中村，圖紙上即將綠地環(huán)繞，有名校，有配套，有私人會所，位于城市主干道，你能不心動？
我們且看位于張衡路與仲景路口核心區(qū)域的XX之都。在當(dāng)年的宣傳中，不乏令人驚艷的字眼：
“400畝，建筑面積超百萬方……項目首創(chuàng)健康人居生活樣板，致力打造南陽首個以‘健身，健心，健家’為主題的運(yùn)動城邦。”
“集高檔住宅、精裝修公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的融合HOPSCA開發(fā)理念的運(yùn)動健康為主題的大型城市綜合體……打造零浪費(fèi)全功能空間，并引入入戶花園、超大陽臺、內(nèi)庭院、多凸窗、多飄窗，多陽臺等實用創(chuàng)新元素，全面提升產(chǎn)品舒適度，為南陽人民奉獻(xiàn)買得起的經(jīng)典豪宅。
社區(qū)五星級運(yùn)動主題會所，建筑面積約5000平米，融合奧林匹克理念與現(xiàn)代建筑氣質(zhì)于一體，十余項運(yùn)動項目，一流的運(yùn)動器材……”
這也是為什么該項目能吸引眾多南陽公務(wù)員、醫(yī)務(wù)人員與南陽當(dāng)時中產(chǎn)的青睞。地段、概念、體積，讓誰都覺得這么大的項目不會爛尾。
然而十年過去，還是空中樓閣。
與之類似的，是南陽北辰、XX時代、X瓏一眾項目，占據(jù)了南陽主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段。總結(jié)這些項目的特點：
1、涉及城改，拆遷難度大；
2、地塊大，投入資金多，開發(fā)風(fēng)險大；
3、小開發(fā)商，畫了大餅；
......
雖然這些樓盤當(dāng)時都頂著不錯的名頭和概念，但多是掛羊頭賣狗肉，只聽忽悠而忽略常識的南陽人，結(jié)果只有掉坑。
當(dāng)然，你也可以說：
是我運(yùn)氣不好。
2
時機(jī)不對頭，站崗令人愁
如果你是投資者，把買房當(dāng)炒股，那房子就是股票，股票有走勢。
過去十年，南陽房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩個周期，相當(dāng)于經(jīng)歷了兩個波峰波谷。
（黑線為中國70城平均房價環(huán)比漲幅）
2008年到2013年，4萬億救市之后，帶來了全國上下房地產(chǎn)的猛漲。然而到了2013年，寒冬忽然到來，南陽市場最有代表的事件是瘦身鋼筋事件，南陽樓市從此進(jìn)入三年的沉寂期。
2016年，全國棚改的大幕拉起，恒大、碧桂園、建業(yè)紛紛布局南陽，攪動了南陽的房地產(chǎn)市場，五年過去，南陽房價翻番。
如果你2013年買房，掉坑三年后還有得安慰。
如果你2019年買了遠(yuǎn)郊盤，可能至今高位站崗，五味雜陳。
如果你是希望在樓市賺一把就走的投機(jī)客，那么過去十年，一定很刺激。
如果你不幸高位站崗，那么誰都別埋怨。
成人世界，自己要為自己的選擇買單。
買房看眼光，看運(yùn)氣，當(dāng)大爺大媽都進(jìn)入樓市去炒房，離熱錢跑路就不遠(yuǎn)了。
3
只看價格低，后悔來不及
牢記：一分價錢一分貨。
不要問為什么某盤同一地段要比其他盤貴一千，不要問為什么某盤物業(yè)要比其他開發(fā)商貴1塊，不要問為什么某盤建在市郊依然被瘋搶......
優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商，目標(biāo)不光是把房子賣完，而是房子賣完后，如何持久實現(xiàn)盈利，形成口碑。
真正的開發(fā)商，把房子賣完只是第一步，交房后的服務(wù)，才是地產(chǎn)商安身立命的長久之計。
體系完善，配套齊全，自帶幼兒園、學(xué)區(qū)，甚至交房即下證，后期有問題，點開APP，不需要拉橫幅，不需要坐地哭，不需要在群里抱怨，無端被踢。
因此，好房子，貴在服務(wù)、產(chǎn)品和物業(yè)。
如果你一時手里緊，買了低價的垃圾盤，沒物業(yè)，沒房產(chǎn)證，別人的房子都漲了，但與你無緣，最后出手也甩不出。
最典型的例子：
雪楓橋旁邊，A樓盤房價一萬多，B樓盤房價六千多。
東十五小旁，A樓盤開盤一萬三，B樓盤房價7000+。
近在咫尺的樓盤，二手房價格幾乎相差一倍！
在南陽，掉坑基本集中在小產(chǎn)權(quán)、爛開發(fā)商。而在鄭州，近兩年來樓市重壓下，擠破的多是泡沫，撕破的多是概念：
什么使館區(qū)未來與高端人群比鄰，什么中牟“城市之肺”，與開封新區(qū)無縫對接，什么平原新區(qū)，鄭新一體化，什么鄭州的后花園......
這些片區(qū)的高位站崗盤，也都套住不少貪圖低價的買主。
4
過度看產(chǎn)品，忽略真需求
這種人也很多。搞不清楚自己需求和定位，明明是首套剛需，非琢磨著哪個盤是洼地，哪個區(qū)域有潛力，哪個戶型最得勁。
那些跟你有毛關(guān)系啊。你又不是投資客。
結(jié)果交房時候傻眼了：周邊沒人氣沒配套，自己住不方便，想出租沒人租，想出手賣不掉……
這叫自作孽不可活。
真剛需寧可買二手，不要買遠(yuǎn)郊盤。真剛需寧可選擇核心區(qū)域的爛戶型，不要郊區(qū)令人心曠神怡的漂亮戶型。
因為啥？因為不適合你！
買房不是鬧著玩，需求和產(chǎn)品不匹配，就是一場人間悲劇。
今時不同往日。
閉著眼睛買房的時代已經(jīng)回不去了。瞎貓碰上死耗子，胡亂買房也發(fā)財，入手就賺幾十萬的的可能性越來越小了。
多看，多問，多想，多思考，掉坑的機(jī)率會低很多。但仍然無法完全避免掉坑的可能性。
買房如果不過腦子，不僅贏不來房價的暴擊，反而有可能迎來現(xiàn)實的無情重錘！
2021年，尤其要謹(jǐn)慎。
「本文僅代表作者個人觀點」
