住房按揭貸款由于貸款的金額比較大、貸款的期限比較長、政策的政策具有不確定性，因此更受貸款人與銀行的關注。特別是銀行貸款利率，人們覺得理應該與銀行可以進行談判和協商，以爭取最優惠的貸款利率，以減少貸款成本，最大限度地爭取利益。
但是，大多數人在銀行申請住房按揭貸款時，經常卻是遇到銀行直接給制式合同和確定的貸款利率，這是為什么呢？
首先，一般情況下銀行會直接給你推薦等額本息的方式和已經確定的貸款利率
整體而言，住房按揭貸款的借款人與貸款銀行相比較而言仍然處于弱勢地位，盡管在政策空間上由于存款和貸款利率的市場化，借款人可以與銀行談下調貸款利率和上調存款利率，但是并不是所有的人都有這樣的條件，銀行一般會推薦等額本息的還款方式和銀行確定的貸款利率。
大家知道，住房按揭貸款還款方式有兩種：等額本金法和等額本息法。等額本息的特點是每月的還款額相等，從本質上來說是每個月還款中本金所占比例逐月遞增，每月還款中利息所占比例逐月遞減，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。主要是還款壓力比較平均，考慮了還款人的還款壓力。
等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將貸款的本金平均分攤到每個月，每個月還款的本金完全是相同的，但是利息是根據你占用的貸款金額不同計算的。每個月要還款的本金是一樣的，但是利息不同，所以，這種還款方式每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態；相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。
銀行之所以推薦等額本息的方式，主要是：一是從支付的利息總量看，等額本息的利息多于等額本金還款方式；二是如果提前償還貸款銀行在利息上是有便宜可占的；三是如果提前還款銀行可以要求支付違約金和手續費。所以，如果借款人不堅持主張等額本金的還款方式，銀行會推薦等額本息的還款方式。
關于貸款利率，央行規定的房貸最低利率即基準4.9%，可為啥現在一般情況下銀行的房貸利率都是5.88%？這里面有幾個問題：一是基準利率是央行的參照利率，不是商業銀行真正的貸款利率，所以在存款利率上高于基準利率、貸款利率上高于基準利率是正常的；二是商業銀行會根據資金市場的情況確定自己的存款和貸款利率，所以每一家銀行的住房按揭貸款利率都會有所不同；三是銀行一般會以標準利率水平為由提供貸款利率標準，一般情況下貸款客戶都會接受銀行提出的貸款利率。
其次，并不是所有的人都有與銀行進行利率談判的條件，與銀行進行談判是有條件的
雖然很多人會說，利率市場化以后，無論是存款還是貸款都可以與銀行進行利率談判。理論上是可能的，但是現實中并沒有那么美好，就像理想很豐滿現實卻很骨感一樣，現實中并不是所有的借款人都可以與銀行談判降低借款利率。
那么，什么人可以與銀行就貸款利率進行討價還價呢？
一是金卡客戶或者貴賓卡客戶，銀行一般會對金卡客戶和貴賓客戶有一定的貸款利率優惠，而一般客戶沒有與銀行談判的條件，所以，利率市場化不是所有的客戶的存款利率和貸款利率都可以與銀行談判，而是只有大客戶、好客戶、優質客戶才有與銀行談判的機會和條件。
二是存款大客戶或者理財產品大客戶。對于那些存款大客戶或者理財產品購買的大客戶，銀行會在貸款利率上給予一定的優惠，因為畢竟銀行的貸款利率是總行確定的，分行和支行雖然有一定的權限，但并不能什么樣的客戶都給予貸款優惠，那樣會導致貸款利率的混亂，只有那些存款大客戶、理財產品大客戶，由于給銀行做了較大的貢獻，銀行也會給一定回報。
三是通過給銀行提高綜合收益以降低貸款利率。銀行與企業一樣都需要盈利，那么貸款利率仍然是銀行重要的盈利手段和方式，因此要降低貸款利率，客戶必須有談判的資本和條件，比如可以通過提高銀行綜合收益的方式來降低利率，比如可以增加一些派生存款、提高結算貸款比例、為銀行介紹存款和貸款客戶等，讓銀行能夠提高綜合收益。經常聽到一些人抱怨，同樣的貸款別人為什么貸款利率低，而自己的貸款利率高？重要的是你為銀行做了什么？
四是銀行長期穩定的客戶，有的客戶在辦理存款、貸款業務時，喜歡打一槍換一家銀行，實際上對自己是非常不利的。如果是銀行長期穩定的客戶，銀行可以在一定程度上給予貸款利率的優惠，而對于一般客戶則可能沒有那么好的運氣了。
作者：麒鑒，銀行高級管理人員
