在神州，經濟規律是根本不存在的名詞，只有在遭受了經濟規律毀滅性的懲罰之后，人們才會意識到這個詞究竟是什么意思……
樓市在去年史上最嚴調控后陷入持續低迷，土地大規模流拍早已司空見慣，不是什么重大新聞。但是在十一年前，身處樓市黃金時代的廣州，卻出現了廣州房地產史上，乃至全國房地產史上最慘烈的一次流拍！
2011年9 月，在廣州市政府的大力推動下，廣州在短短二十天時間內集中推出了南站核心區 29 宗用地，其體量之大，為廣州歷年推地之最。起始價共 153.30 億元，總建面達到 263萬平方米，其中寫字樓面積超過 170 萬平方米，平均樓面地價高達 5829 元/平方米。然而到了11 月份，最終的成交結果令社會各界震驚：24 宗地流拍，僅有 5 宗地成交（均以底價成交），成交率以地價計算，僅 9.6%，極其慘烈！
廣州南站作為中國最大的鐵路客運樞紐之一，地處珠三角核心區域，位置優越，南站商務區也是廣州市政府主導的重要的現代服務業戰略性區域，究竟為何會導致如此慘烈的土地流拍呢？
隨著八縱八橫高鐵網的逐步建成，高鐵已經覆蓋了全國92%的50萬以上人口城市，我國已經正式步入高鐵時代。高鐵對城際之間人的出行是一次革命性的變革，憑借著便捷、舒適、準點、安全等諸多優勢，高鐵迅速成為公共交通的主導。2019年，高鐵旅客運輸量25.62億人次，是民航旅客運輸量6.6億人次的4倍。
同時，高鐵只運人不運貨，作為城市會客廳的高鐵商務區，在強大的客流基礎上發展總部經濟、商業貿易、酒店會展、文化娛樂等高端服務業上同樣具有先天優勢。比如國內比較成功的上海虹橋商務區、深圳北站商務區。
2010年1月30日，總投資130億的廣州南站正式投入使用，憑借著經濟發達、人口稠密的珠三角，廣州南站的客流量年均增長近30%，迅速成為華南地區最繁忙的高鐵站（2019年全年，廣州南站日均到發旅客51.8萬人次，最高日突破75.3萬人次，1至12月發送旅客1.49億人次，一年可搬空10座廣州城）。并連續多年蟬聯全國火車站年客流量第一，遠遠超越上海虹橋站、北京南站等其他國家特大型火車站！
南站商務區自2006年《廣州鐵路新客站地區規劃》出臺以來，廣州南站地區的規劃定位由2006年的珠三角軌道交通重要樞紐，2011年華南地區綜合客運樞紐，2013年華南商貿中心，到2016年的泛珠CBD、綜合商貿新區，再到2020年廣州IAB產業發展重要基地、泛珠產業協同創新示范區、粵港澳大灣區的樞紐門戶。歷經5次重大更新，規劃定位，等級標準一次比一次高。
然而，十一年過去了，南站商務區依舊不溫不火，甚至可以用半死不活來形容！摩肩接踵的南站與門可羅雀的南站商務區形成強烈的對比，日均50萬的客流只是把南站當作交通工具，壓根沒有在附近的商務區停留，竟被白白浪費，讓人不勝唏噓！
來源：摩天GZ，攝于2020年
改革開放以來，廣東長期保持中國制造業第一大省，依托制造業發展起來的金融保險、信息服務、現代物流、會計法律等現代服務業得到了快速增長，由于服務業的聚集效應，珠三角中心城市廣州的基礎制造業逐步向周邊諸城轉移，周邊諸城的現代服務業則向廣州遷移。廣州的第三產業增加值占 GDP 的比值，從 1995 年的 48.3%，穩步上升到 2010 年的 60.6%，上升了 12 個百分點。在此基礎上，作為現代服務業重要載體的寫字樓需求大增。
為了擺脫廣州傳統寫字樓過于分散無法形成集約優勢的弊病，90年代初，市政府提出建設珠江新城CBD的目標，可惜規劃于1993年僅僅占地6.4平方公里的珠江新城進展并沒有想象中的那么順利。1997年珠江新城終于具備土地出讓條件的時候，亞洲金融危機席卷廣州，經濟迅速下行，大量寫字樓爛尾，商務辦公用地全部停止。為了全力打造珠江新城，廣州不得不禁止除珠江新城以外所有的寫字樓供應，將所有財富匯集在珠江新城之內。經過十年養精蓄銳，珠江新城終于在2008年后迎來了爆炸式的增長，并在2010年廣州亞運會大放異彩，逐步成長為三大國家級中央商務區。
即將開啟走火入魔模式，規劃之神的功力可不是蓋的！
在《廣州城市總體規劃(2011-2020)》中，廣州計劃建設13個現代服務業戰略性地區：天河中央商務區(廣州國際金融城)、琶洲會展總部功能區、白云新城商貿文化功能區、白鵝潭現代商貿功能區、城市新中軸線高端服務業功能區、黃埔國家級電子商務示范基地、天河智慧城、廣州國際創新城、廣州南站商務區、越秀核心產業功能提升區、南沙濱海新城核心明珠灣區、慶盛樞紐高端服務業合作區。
創造出這么多風格迥異、氣吞山河的概念，也算是這份規劃里面唯一的亮點了！這么多商務區，寫字樓的體量總共有多大呢，最保守的估計都有2500 萬平米！這是什么概念呢，在2011前后，廣州平均每年的寫字樓消化量僅僅只有100萬平米。這樣算起來，廣州竟然在一年之內，一口氣規劃了未來20年的寫字樓供應量！如此好高騖遠，用大躍進來形容也一點不為過！要知道制造業不像互聯網行業，是一個不會在短期內發生爆發性增長的行業，必須穩扎穩打、更新產品、一點一點提高市場占有率。
作為制造業大國，制造業才是我們的國本，是我們的經濟支柱！其它所有的產業，無論是金融業還是貿易業，都必須要為制造業服務！服務于珠三角制造業的貿易、金融、物流等第三產業，發展都非常穩健。
所以廣州作為產業型的CBD，不同于北京政治型的CBD與上海金融型的CBD，對寫字樓的需求量在一定的時間內都是比較穩定的，不容易出現大規模的增長。
同時，寫字樓不像住宅，只要地段不是特別差，在當時的市場，搞搞噱頭促銷一下， 出貨是很快的。寫字樓的成敗完全依靠整個商務區的成敗，只要這個商務區起不來，寫字樓就是一堆建筑垃圾！不要說賣了，租也不可能租出去。所以對于商務寫字樓用地，開發商是更謹慎的。2011年，《廣州南站地區控制性詳細規劃》一出爐，單單核心區就有450公頃，七八個珠江新城那么大。要清楚珠江新城是廣州在經濟增長最快速時期集全市之力折騰了20年才打造成功。南站這么大的攤子，如何打造成商務、商貿為主導功能的現代服務業聚集區？如何選擇合適的產業引入？廣州的城市中心會不會持續南移？這些問題統統沒有落實清楚之前，就盲目推地，開發商當然要用腳投票集體反對！難道要跟著好大喜功的胡亂規劃去陪葬嗎！
混亂無序、毫無重點的大躍進規劃導致南站商務區一出場就鎩羽而歸，直接影響了后續投資者的信心，這是南站商務區至今未起的根本原因！
這次規劃的遺毒仍然影響至今，南站的鬧劇跟金融城的限高使得廣州打造商務功能區的信譽涼涼，直接導致廣州在2010-2020十年內除了珠江新城外無法提供甲級寫字樓的尷尬局面！廣州成為了一線城市里面寫字樓占比最少、寫字樓空置率最低的城市。寫字樓的空置率必須在合理的范圍，過高過低都會引起嚴重的問題，作為財富交易場所的寫字樓完全供不應求，與廣州的經濟總量與產業結構極不匹配。大量的企業找不到合適的辦公地點，加上空置率過低，資金上漲，企業的運營成本增加，從而不得不向周邊城市轉移，嚴重影響了一些大型企業的進駐及高端產業升級！也為這十年廣州經濟增長乏力埋下伏筆。
南站商務區雖然位于番禺境內，卻絲毫沒有得到番禺的重視，幾乎沒有任何投入，專心搞他的自留地萬博，這也是南站商務區至今未起的另一個重要因素。
最近城市規劃系列文章在知乎引起了激烈討論，有人說廣州南站放在番禺石壁也是規劃的敗筆，這一點我是不認可的。首先，南站跟南站商務區是兩個概念，南站商務區的失敗不代表南站的失敗。南站設站的目的就是除了廣州城區外，最大限度地服務珠三角其他城市（佛山、東莞、中山、珠海、江門），作為整個珠三角的交通樞紐來打造的，從而帶動廣州地區、珠三角區域的經濟發展。遠期20公里服務半徑人口可達600萬人，這一點從現在來看也是非常成功的，廣州南站自2010年開通之后客流量就常年排在全國乃至亞洲第一，無站可敵！
質疑南站規劃的根本原因是整個廣州的城市重心跟人口沒有南移，導致除番禺南沙外剩余9區的居民去南站的車程大都在一個小時以上，非常不方便。南站沒有滿足絕大多數廣州市民的出行需求，這是南拓的失敗，不是南站的失敗！
時至今日，南站商務區最受關注的規劃，那個雄心壯志要建成世界上規模最大、檔次最高的國際頂級專業足球場的恒大，如今已深陷泥潭，不得不將土地使用權退還，后續可能由廣州城投接手繼續建設。昔日豪言壯語狂，終究大夢一場空！
南站商務區已經錯過了發展的黃金十年，隨著廣州白云站、新塘高鐵站2023年建成通車，以及廣州火車站的改造成功，廣州南站未來將不可避免地被分流。但是大量中小城市如今已經無可挽回地衰敗，一線城市對人口的吸引力只會逐步增強，南站依舊是無數人南下廣東的第一站，華南地區最大最繁忙的交通樞紐地位依舊無可撼動！只要流量還在、地段還在，隨著配套逐步成熟，相對于規劃在北部的山區新城，南站商務區還是有崛起的機會。
