引 言
自20世紀(jì)70年代以來，我國政府大力推行計(jì)劃生育政策，1982年9月將其定為基本國策，同年12月列入憲法。隨著計(jì)劃生育的實(shí)施，我國人口出生率逐步下降，人口增長率得到明顯的遏制。出生率和自然增長率分別從1982年的22.28‰和15.68‰，下降到2017年的12.43‰和5.32‰。在這過程中，人口老齡化、人口紅利的消失和社會(huì)撫養(yǎng)比升高等問題逐步顯現(xiàn)。面對(duì)一系列計(jì)劃生育帶來的“后遺癥”，政府試圖通過逐步放開二孩來緩解人口老齡化等帶來的人口壓力。
2011年開始，政府實(shí)行“雙獨(dú)二孩”政策；2013年，實(shí)行“單獨(dú)二孩”政策；直到2015年末，開始全面放開二孩。但從全國逐步放開二孩的效果來看，政策的有效性似乎不高，2012年、2014年和2016年生育率分別為12.10‰、12.37‰和12.95‰，分別較上一年增長0.17‰、0.29‰和0.88‰，并且僅在全面二孩政策放開的第二年，2017年全國出生率又重新回落。從生育結(jié)構(gòu)上看，2017年出生人口中一孩人數(shù)較2016年下降了225萬人，二孩數(shù)量則增加了162萬人，說明我國的全面二孩政策效果實(shí)際上已經(jīng)減緩了人口出生率下降的幅度。
雖然全國的出生率水平略有改善，但全面二孩政策的影響也不如之前預(yù)期明顯，主要原因是適齡人群的減少和生活壓力的增大，迫使多數(shù)家庭放棄生育二孩。
對(duì)于不同城市來說，適齡人群的變化和生活壓力的大小是存在差異化的，因此，二孩政策對(duì)不同城市帶來的效果也有所差異。同時(shí)，城市的生育率與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，生育率高且具有增長潛力的城市未來房地產(chǎn)市場發(fā)展將具有更多機(jī)遇。尤其是三四線城市，外生性的人口流入和投資性需求較弱，對(duì)于內(nèi)生性的人口增長帶來的需求更為依賴。因此本文試圖通過分析各省市的適齡人群的變化和生活壓力研究各省市的出生率及其變化，最終將從出生率的角度為企業(yè)提供投資參考。
一、從各省生育率數(shù)據(jù)看各省份內(nèi)生性需求
一般情況下，影響城市的生育率主要包括兩個(gè)方面：一是城市的生育意愿，主要由生活成本、人們的思維意識(shí)等因素決定；二是城市的生育能力，主要體現(xiàn)在適齡人群的比例以及政策的允許程度。
為了獨(dú)立衡量兩方面的影響情況，我們按照平均出生率及出生率的變化將全國31個(gè)省及直轄市分為四類，其中平均出生率為2017年全國平均出生率，出生率的變化為放開二孩前的2010年至全面放開二孩后的2017年出生率的變化值。
我們發(fā)現(xiàn)，第一和第四象限的城市為生育率較高的城市，而第二和第三象限的城市為生育率較低的城市。對(duì)比兩類城市，其中出生率較高的城市多為中西部經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城市，而出生率較低的城市多為經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的長三角、珠三角和環(huán)渤海等城市，和城鎮(zhèn)化率較高、工業(yè)較發(fā)達(dá)的東三省等城市。因此我們認(rèn)為，不同城市的出生率一定程度上反映該城市人口的生育意愿，即經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市生活成本高，城鎮(zhèn)化率高，受教育程度高，生育意愿低，從而生育率處于較低水平；而經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)城市生活成本低，城鎮(zhèn)化率低，受教育程度低，生育意愿強(qiáng)，生育率處于較高水平。
同樣，第一和第二象限的省份及直轄市在放開二孩后，出生率增長較為明顯，而第三和第四象限的城市出生率變化不大，甚至下降，二孩政策影響不大。對(duì)比兩類城市發(fā)現(xiàn)，第一和第二象限的城市多為戶籍人口流入的城市，而第三和第四象限的城市多為戶籍人口流出的城市，這類流動(dòng)的人口多數(shù)具有生育能力的群體。據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的調(diào)查報(bào)告和人口抽樣調(diào)查顯示，流動(dòng)人口年齡主要集中在15至45歲之間，占流動(dòng)人口的80%以上，甚至超過90%。因此，戶籍人口流入或流出能夠有效提升或降低城市的生育能力。
在這種背景下，有戶籍人口流入城市的適育人群得到有效積累，放開二孩后，生育率得到明顯提升，而無人口流入的城市生育率仍持續(xù)下降。因此我們認(rèn)為城市生育能力的提升是生育率上升的重要?jiǎng)恿Α?/strong>例如，二孩政策放開后，上海、北京、山東、浙江、廣東等地區(qū)陸續(xù)由于生育能力的提升帶動(dòng)城市出生率提升，而貴州、青海、江西等地區(qū)雖然擁有較強(qiáng)的生育意愿，但青年戶籍人口的流出使其適育人群加速減少，出生率也持續(xù)下降。
綜上，2017年的出生率高低與該城市的生育意愿相關(guān)性更強(qiáng)，而生育率變化情況與城市的生育能力變化的相關(guān)性更強(qiáng)。即山東、福建、河南等省份適齡人群比例較高、生育意愿比較強(qiáng)；上海、北京等城市適齡人群比例也較多，但是生育意愿不強(qiáng)；西藏、新疆、貴州則是適齡人群逐步降低，但生育意愿強(qiáng)；東三省城市則是人口流出嚴(yán)重導(dǎo)致適齡人群占比下降，同時(shí)生育意愿低。
以下將從各城市生育意愿和生育能力與生育率高低和生育率變化之間的關(guān)系證明我們的觀點(diǎn)。
二、從年齡結(jié)構(gòu)和二孩政策看生育能力
影響城市生育能力的主要因素有該城市適育人群數(shù)量的變化以及政策允許的家庭生育數(shù)量等。由于生育意愿具有穩(wěn)定性，因此生育能力對(duì)出生率的變化產(chǎn)生直接的影響。因此，年齡結(jié)構(gòu)的變化和2014年、2016年兩次生育政策調(diào)整是影響近年生育率變化的主要原因。
1、年齡結(jié)構(gòu)：
年輕人群遷入補(bǔ)充適婚適育人口
1995年至今，全國的出生人口幾乎是經(jīng)歷了斷崖式下跌，多數(shù)省份包括全國層面的出生率水平也是持續(xù)明顯地下降，但是北京、上海、浙江、福建、山東、湖南、重慶地區(qū)的出生率卻沒有出現(xiàn)明顯的下滑，甚至北京、上海還出現(xiàn)了生育率的反彈。
我們認(rèn)為維持這些地區(qū)出生率水平的一個(gè)原因就是人口流入，即人口流動(dòng)會(huì)帶來適婚適育人口的結(jié)構(gòu)性變動(dòng)。外出求學(xué)、就業(yè)等因素使得很多人會(huì)遷出原戶籍所在地，并在新的城市安家。而我們認(rèn)為這部分遷出人口大多是當(dāng)?shù)氐哪贻p群體，很有可能是未婚青壯年勞動(dòng)力，或者是帶著孩子舉家遷移的家庭，所以這部分年輕群體的遷入遷出會(huì)影響城市的年齡結(jié)構(gòu)。對(duì)于遷入的城市來說，其適婚適育人口、幼年人口占比提升，從而使城市生育能力提升，出生率水平得到改善。
北京、上海、浙江、福建等地區(qū)是這些因素的受益者，從近20年的人口數(shù)量變化來看，北京、上海地區(qū)的戶籍人口增加數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其平均自然增長率水平，我們將人口增長率超過其自然增長率的城市視為有人口凈流入，同理人口增長率小于其自然增長率的城市視為有人口凈流出。從人口凈流入較多的城市來看，廣東、浙江、福建排名較為靠前，并且這類城市生育率經(jīng)歷過嚴(yán)格的計(jì)劃生育之后，一直處于較為穩(wěn)定的水平，在逐步放開后有不同程度的提升。
2、二孩政策：對(duì)各城市影響差異化
（1）全面二孩政策在三四線城市影響較大
我們將二孩政策的效應(yīng)視為兩段，第一階段是2011-2015年的雙獨(dú)二孩和單獨(dú)二孩政策效應(yīng)，第二階段則是2016-2017的全面二孩政策效應(yīng)。雖然2016年是二孩政策全面放開的分界年，但是由于部分省份由于風(fēng)俗習(xí)慣有規(guī)避在羊年生孩子的習(xí)慣，為了剔除這個(gè)習(xí)慣對(duì)2015年生育率波動(dòng)產(chǎn)生的影響，我們選擇將2014出生率作為參照標(biāo)準(zhǔn)。使用2014年出生率與2010年出生率的比較值作為對(duì)于第一階段二孩政策效果的衡量；將2016、2017年各省份的人口出生率與2014年出生率進(jìn)行比較作為對(duì)第二階段二孩政策效果的衡量。同時(shí)考慮到2014年與2010年、2016、2017年年份相隔較接近，各省市的年齡結(jié)構(gòu)不會(huì)出現(xiàn)明顯的變化且具有連貫性，所以可以認(rèn)為年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)出生率的影響較小。
二孩政策帶來的影響在不同的省市之間也有差別，其中北京和上海地區(qū)在二孩政策第一階段的出生率提升比較明顯，進(jìn)入第二階段出生率在短暫反彈之后就有所回落。我們認(rèn)為在北京、上海，80、90年代獨(dú)生子女的比例比較高，所以雙獨(dú)二孩、單獨(dú)二孩政策的放開會(huì)直接對(duì)出生率的回暖產(chǎn)生影響。而根據(jù)CFPS 的家庭統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù), 2012年夫妻雙方都不是獨(dú)生子女的家庭數(shù)量占比要遠(yuǎn)高于夫妻雙方都是或者有一方是獨(dú)生子女的概率，所以我們認(rèn)為全面二孩政策的放開帶來的影響要比雙獨(dú)二孩、單獨(dú)二孩政策帶來的影響大很多，尤其在三四線城市中，雙方都是獨(dú)生子女或者單方是獨(dú)生子女的的家庭占比小于一二線城市，所以全面二孩政策放開將對(duì)三四線城市產(chǎn)生更大的影響。
從全面二孩政策的影響來看， 2017年較2014年出生率提升明顯的省份有山東、廣東、浙江、安徽、福建、廣西、貴州地區(qū)，而2016年較2014年出生率提升明顯的省份有山東、廣東、浙江、上海、重慶、福建地區(qū)。我們注意到上海、重慶地區(qū)出現(xiàn)了2016年生育率的短暫反彈，一部分可能是受羊年生育推遲的影響，另一部分原因則可能是二孩政策放開帶來的生育率的一次性反彈，但是出生率回暖并沒有得到持續(xù)，而之后二孩政策是否能夠持續(xù)地影響當(dāng)?shù)氐纳剩€是更多依賴于新增的進(jìn)入適婚適育人群的生育二孩的意愿。
（2）國有制經(jīng)濟(jì)占比高的城市對(duì)“全面二孩”政策更為受益
山東、廣東、浙江、福建、安徽、四川、貴州、陜西區(qū)域都出現(xiàn)了持續(xù)兩年的生育率的回升，也可以認(rèn)為全面二孩政策的放開對(duì)這幾個(gè)省市生育率的回升有較明顯且持續(xù)的作用。我們認(rèn)為有兩個(gè)原因會(huì)導(dǎo)致二孩政策生育率反彈明顯，一是部分城市城鎮(zhèn)居民占比較高、計(jì)劃生育執(zhí)行較為嚴(yán)格，由于我國并不是執(zhí)行完全的獨(dú)生子女政策，雙方都是農(nóng)村戶口的家庭在第一胎是女孩的情況下可以生育二孩，而城鎮(zhèn)居民占比較高的城市滿足雙方都是農(nóng)村戶口的家庭較少；第二是該省市國有制經(jīng)濟(jì)占比較高的城市，體制內(nèi)員工違反計(jì)劃生育會(huì)直接面臨失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，付出的代價(jià)更大。所以存在以上兩種情況的省市在政策放開前獨(dú)生子女家庭占比會(huì)比較大，而政策放開會(huì)明顯增加原先這部分家庭的生育能力。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，生育率反彈較明顯的廣東、山東、浙江、福建、重慶地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平均處于全國范圍內(nèi)的較高水平。同時(shí)各省市勞動(dòng)人口中，重慶、廣東、山東地區(qū)等地區(qū)從事國有企業(yè)性質(zhì)勞動(dòng)人口占勞動(dòng)總?cè)丝诘恼急纫草^為靠前。
三、從生活成本、受教育程度看生育意愿
從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，東三省、北京、上海、天津、江蘇等省市出生率常年維持在10‰以下，而西藏、山東、新疆、青海等省市出生率維持在15‰附近。因此我們認(rèn)為各省份人口的生育意愿對(duì)于生育率的高低影響較大，而通常認(rèn)為生育意愿與城市的生活成本、城鎮(zhèn)化率和受教育程度等息息相關(guān)。我們?cè)噲D從各城市生育率的高低與其生育意愿的相關(guān)指標(biāo)對(duì)比變化得出結(jié)論。
1、 生活成本：住房成本和生育成本
（1）住房成本越高生育意愿越低
對(duì)于各城市家庭來說，城市的平均生活成本對(duì)城市人口生育意愿影響巨大。一般認(rèn)為，生活成本越高的城市整體生育孩子的意愿越低，從而使城市的整體生育率處于較低水平。生活成本主要包括住房成本和生育成本，其中住房主要為家庭新增人口帶來的改善型需求，以及未來孩子成年后置業(yè)的需求，住房成本主要與城市商品住宅均價(jià)有關(guān)；生育成本主要包括孩子的衣、食、教育等成本，此外，還包括生育的隱性成本，主要有生育以及照顧孩子所產(chǎn)生的隱形費(fèi)用。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的各省及直轄市2016年商品住宅成交均價(jià)及2016年生育率的數(shù)據(jù)來看，除東三省及蒙古等少數(shù)城市外，多數(shù)城市表現(xiàn)為房價(jià)越高，生育率越低。例如廣東、浙江、天津、上海和杭州等省份及直轄市2016年商品住宅成交均價(jià)均超過萬元，生育率均低于全國平均水平。其中北京、上海和天津成交均價(jià)位居全國各省份及直轄市TOP3，而生育率低于10‰；相反，貴州、寧夏、新疆、湖南等省份房價(jià)處于全國最低水平，而生育率卻遠(yuǎn)超全國平均生育水平。
（2）生育成本越高生育意愿越低
從各城市生育成本來看，也表現(xiàn)為生育成本越高，城市生育率越低。其中生育成本主要包括生活成本、教育成本和家長陪護(hù)的隱性成本。對(duì)于不同城市來說，孩子的生活成本包括衣、食產(chǎn)生的花費(fèi)差距不大，主要差別在于教育成本和家長陪護(hù)的隱形成本。
首先從家長陪護(hù)的隱性成本看，北京、上海等一線城市房價(jià)等均處于較高水平，對(duì)于一般家庭來說負(fù)擔(dān)上海房價(jià)都存在較大壓力，并且大城市生活節(jié)奏較快、工作競爭壓力加大，家庭與工作往往得不到兼顧，因此由照看孩子帶來的隱性成本更大。即使讓父母幫忙照看孩子，由此產(chǎn)生的住房需求也會(huì)帶來額外的生活成本。
其次，高額的教育成本也同樣降低城市的生育率。對(duì)比不同城市的民辦幼兒園發(fā)現(xiàn)，上海等一線城市普通幼兒園托管費(fèi)用加伙食費(fèi)每年約萬元，民辦私立幼兒園每年費(fèi)用近十萬；南京等強(qiáng)二線城市普通公立幼兒園不足萬元，民辦私立幼兒園每年費(fèi)用約萬余元；貴陽等弱二線城市則更低。孩子進(jìn)入義務(wù)教育階段帶來的額外花費(fèi)則更大。以上海為例，如果選擇公立學(xué)校則需要購買學(xué)區(qū)房，大多數(shù)學(xué)區(qū)房遠(yuǎn)超周邊房價(jià)，在本身不菲的房價(jià)基礎(chǔ)上繼續(xù)產(chǎn)生溢價(jià)。若選擇私立學(xué)校，高昂的學(xué)費(fèi)加上課外補(bǔ)習(xí)費(fèi)用將是一筆巨大開支；而相對(duì)于二線城市來說，例如貴陽，雖然教育資源匱乏，但人口密度較低，學(xué)區(qū)房價(jià)格遠(yuǎn)低于上海等城市，由此產(chǎn)生的教育費(fèi)用也將遠(yuǎn)低于這類城市。
因此，不同的城市由于生活成本的不同從而形成不同的生育意愿，最終對(duì)生育率產(chǎn)生影響。生活成本低的城市生育率相對(duì)高。
2、思維意識(shí)：城鎮(zhèn)化率、受教育程度
除生活成本外在因素影響出生率之外，內(nèi)在因素主要為居民的思維意識(shí)，同樣影響居民的生育率。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率越高的城市，城市居民整體的文盲率越低，受教育程度相對(duì)較高。教育最能改變?nèi)祟惖乃季S意識(shí)，通常表現(xiàn)為受教育程度越高，居民的生育意愿越低，而這類人群更多的是通過工作來兌現(xiàn)自我價(jià)值。例如，美國、日本、韓國等發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率分別高達(dá)81.8%、93.9%和82.6%，每個(gè)婦女生育人數(shù)僅1.80、1.44和1.17，遠(yuǎn)低于印度和南非等城鎮(zhèn)化率較低的國家，處于世界較低水平。
同樣，由于我國各省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，造成各城市城鎮(zhèn)化率出現(xiàn)顯著差異，不同城市之間的教育水平也出現(xiàn)分化。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，城鎮(zhèn)化率與女性文盲人口占15歲以上人口比重呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，文盲人口占比與生育率呈正相關(guān)關(guān)系。其中中西部城市城鎮(zhèn)化率低于東部、北部及南部地區(qū)，而文盲率和出生率較高。而東三省雖然生活成本處于較低水平，但由于其作為較早的老工業(yè)基地，城鎮(zhèn)化完成度較高，從而導(dǎo)致生育意愿的下降。因此，多數(shù)城市生育意愿與生育率的高低表現(xiàn)一致，即生育意愿越高的城市生育率越高。
綜上分析，我們發(fā)現(xiàn)在全國生育率持續(xù)下降并處于較低水平的背景下，各省市的生育率情況表現(xiàn)差異化，生活成本越低和城鎮(zhèn)化率越低的城市生育率水平相對(duì)越高；同時(shí)，在2015年末全面放開二孩后，全國出生率提升并不明顯的背景下，各省市出生率提升情況也不盡相同，人口流入且“計(jì)劃生育”政策影響較強(qiáng)的城市生育率提升更為顯著。因此，我們認(rèn)為各省份及直轄市的生育率高低和生育率變化分別與生育意愿和生育能力有關(guān)，生育意愿越強(qiáng)的省份及直轄市生育率偏高，生育能力越強(qiáng)的省份及直轄市生育率提升更為明顯。從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，山東、福建和河南等省份生育意愿和生育能力較強(qiáng)，從而意味著這類省份未來房地產(chǎn)市場內(nèi)生性需求更強(qiáng)，房地產(chǎn)市場需求更有保障。
然而，相同省份中不同城市的生育意愿和生育能力表現(xiàn)也必然呈現(xiàn)差異化，下一章節(jié)將在四類城市中，選取山東、廣東、江蘇和浙江四個(gè)具有較多投資機(jī)會(huì)的省份作為樣本，并通過上述結(jié)論對(duì)四個(gè)典型省份地級(jí)市的生育意愿和生育能力進(jìn)行分析研究，試圖挖掘生育意愿和生育能力均較強(qiáng)的地級(jí)市，供企業(yè)投資參考。
四、典型省份分析
1、 山東：
超10個(gè)地級(jí)市的生育意愿和能力均較強(qiáng)
經(jīng)過上述分析，山東省為全國生育意愿和生育能力最強(qiáng)的省份，2017年山東省出生率高達(dá)17.54‰，從“雙獨(dú)二孩”到全面放開二孩后，2016年出生率較2010年上升了6.24個(gè)千分點(diǎn)。從統(tǒng)計(jì)的山東省各地級(jí)市出生率的數(shù)據(jù)上看，除青島和濟(jì)南兩個(gè)二線城市外，三四線城市中，僅菏澤市出生率出現(xiàn)較大幅度下降，威海、煙臺(tái)和淄博三個(gè)城市出生率低于全國平均水平，而濰坊、東營、濟(jì)寧等城市生育意愿和生育能力均較強(qiáng)。
（1）生育意愿：
從生活成本上看，煙臺(tái)、威海、淄博等城市住房成本高于山東平均水平，2016年，山東省商品住宅平均成交價(jià)格為5700元/平，而根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，煙臺(tái)成交均價(jià)近7000元/平。并且，隨著2017年市場的持續(xù)上行，根據(jù)億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，煙臺(tái)、威海和淄博等城市商品住宅成交均價(jià)已近萬元。從思維意識(shí)上看，淄博、威海和煙臺(tái)等城市城鎮(zhèn)戶籍人口與戶籍人口比例分別為74.9%、71.67%和66.9%，處于山東較高水平，根據(jù)上述的結(jié)論可知，城鎮(zhèn)化率較高的城市文盲率較低，從而其生育意愿也較低。
（2）生育能力：
從人口流動(dòng)看，菏澤市人口流出較為嚴(yán)重，生育能力下降明顯。2016年菏澤市省內(nèi)和省外遷入人數(shù)分別為5.6萬人和1.1萬人，而遷出人數(shù)分別為6.4萬人和1.8萬人。而東營等城市處于人口流入狀態(tài)，2016年省內(nèi)遷入和省外遷入分別為7356人和3677人，遷出人數(shù)分別為6040人和3868人，生育能力較強(qiáng)。
2、 江蘇：整體生意愿意偏低
2017年江蘇省生育率為9.71‰，從各省及直轄市的生育率及變化來看，江蘇省位于第三象限，生育意愿和生育能力均低于全國平均水平。我們認(rèn)為主要原因是江蘇省屬于長三角核心城市群組成部分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民受教育程度處于全國前列，因此生育意愿低于全國水平；此外雖然有較多周邊省份人口流入江蘇省，但是江蘇省人口流入上海比例位于全國前列，同時(shí)江蘇省民營經(jīng)濟(jì)和外資企業(yè)較多，放開二孩后對(duì)于江蘇省生育率能力并不大。
從江蘇省各地級(jí)市生育率看，僅宿遷和徐州生育意愿較強(qiáng)，生育率較高；蘇南的生育率提升速度快于蘇北；此外江蘇省沒有生育意愿和生育能力均較強(qiáng)的城市。
（1）生育意愿：
從生活成本上看，鎮(zhèn)江、南通和常州等城市住房成本遠(yuǎn)高于淮安和徐州等城市。據(jù)監(jiān)測，2016年鎮(zhèn)江、南通和常州的商品住宅成交均價(jià)分別為7500元、9100元和7200元每平，而淮安和徐州的均價(jià)分別為4300元和5700元每平。從思維意識(shí)上看，江蘇省整體生育意愿不強(qiáng)，并且蘇北的城鎮(zhèn)化率水平低于蘇南地區(qū)，從而使蘇北的生育意愿明顯高于蘇南。2016年，宿遷、鹽城、連云港和徐州城鎮(zhèn)化率分別為57.5%、59.7%、60.2%、61.6%和62.4%，處于江蘇省最低水平。
（2）生育能力：
常州、蘇州、無錫等蘇南城市生育能力普遍強(qiáng)于徐州、宿遷、連云港等蘇北城市，主要由于蘇南城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力優(yōu)于蘇北，人口吸附能力更強(qiáng)，因此，年齡結(jié)構(gòu)更優(yōu)，生育能力更強(qiáng)。
3、廣東：12個(gè)城市生育能力和意愿較強(qiáng)
廣東省出生率位于全國較高水平，且近幾年出生率水平的提高幅度也超過全國，且部分城市在全面二孩政策放開以后，出生率得到進(jìn)一步提升。2016年廣東省出生率為11.85‰，較2010年提高0.67個(gè)千分點(diǎn)，同時(shí)廣東2017年的出生率繼續(xù)增長，達(dá)到13.68‰。從廣東各市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，出生率的變化在廣東省內(nèi)也出現(xiàn)差異，珠三角區(qū)域全面二孩政策開放后的出生率回暖程度要明顯高于廣東省其他地區(qū)，江門、廣州、惠州、佛山、深圳、東莞地區(qū)2016年出生率較2014年提高千分之2以上，此外江門、中山地區(qū)2017年出生率數(shù)據(jù)也進(jìn)一步，分別較2016年繼續(xù)提升1.6‰和3.2‰，顯示出全面二孩政策的效果仍在持續(xù)。
（1）生育意愿：
改革開放使廣東經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展在短期內(nèi)并沒有帶來人們生育觀念的明顯變化，特別在粵北和粵東還有一批山區(qū)縣，目前還處于欠發(fā)達(dá)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢，多數(shù)群眾特別是廣大農(nóng)村群眾的生育意愿較高。此外廣東人口文化素質(zhì)和受教育程度還處于較低水平，"傳宗接代"、 "養(yǎng)兒防老"、"重男輕女"等傳統(tǒng)觀念或多或少影響著人們的生育行為，這一點(diǎn)在潮汕地區(qū)表現(xiàn)也尤為明顯。
（2）生育能力：
廣東省也是人口流入明顯的城市，深圳、珠海、東莞、惠州、廣州、佛山地區(qū)都有明顯的人口凈流入，如我們上文所做的判斷，適婚適育年齡層次的人口得到進(jìn)一步補(bǔ)充。此外根據(jù)2010年1%人口抽樣調(diào)查資料，全省出生率最高的的清遠(yuǎn)市和云浮市的多孩率比珠江三角洲高1倍多，珠江三角洲地區(qū)計(jì)劃生育率早已超過95%，而全省最低的幾個(gè)市在2008年前后才邁入90%，且由于廣東流動(dòng)人口較多，基層人口統(tǒng)計(jì)難度大，計(jì)劃生育也更難統(tǒng)計(jì)和執(zhí)行，可能實(shí)際計(jì)劃生育率比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更低。所以全面二孩政策的放開給廣東省部分城鎮(zhèn)居民占比較高、計(jì)劃生育執(zhí)行更為嚴(yán)格的城市打開窗口，有資格生育二孩但還沒有生育的適育人群相較于計(jì)劃生育不嚴(yán)格的城市將有更加明顯的增加。
4、浙江：僅金華生育能力和意愿較強(qiáng)
浙江省是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、計(jì)劃生育普及的城市，所以除溫州以外，其他各市2016的出生率水平均低于全國的平均水平。但是浙江有半數(shù)城市近幾年的出生率水平上升幅度高于全國平均水平，且全面二孩的政策開放以后浙江省各市出生率水平的抬升更為明顯。
（1）生育意愿：
從生活水平上看，寧波、紹興地區(qū)生活成本較高，房價(jià)分別為11737和8186元/平方米，在全省二三線城市中處于前列；而雖然溫州房價(jià)以14149元/平米領(lǐng)跑浙江三四線城市，但是溫州有發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)，居民收入水平也更可觀，同時(shí)溫州地區(qū)傳宗接代的思想更為固化，所以一直以來其出生率就高于其他市區(qū)。
（2）生育能力：
從人口變化來看，杭州、嘉興、湖州、金華、嘉興這幾個(gè)有比較明顯的人口吸附能力，因此也是這幾個(gè)城市生育率提升的重要力量；反之，麗水、衢州、臺(tái)州、溫州這幾個(gè)人口凈流出的城市，生育能力稍顯不足。
五、結(jié)論和建議
2015年末全面二孩放開后，全國出生率并未出現(xiàn)顯著上升。但從各城市來看，部分人口結(jié)構(gòu)較好和計(jì)劃生育政策較嚴(yán)的城市取得的效果顯著。城市的人口增長是房地產(chǎn)內(nèi)生性需求的重要保障，尤其對(duì)于人口流入較少，有效性較差的三四線城市來說更為重要。基于此，我們認(rèn)為，通過分析三四線城市人口內(nèi)生性增長來判斷三四線城市未來需求具有一定合理性。
通過分析各省份及直轄市的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，生育率的高低與生育意愿的相關(guān)性更強(qiáng)，生育率的提升與生育能力相關(guān)性更強(qiáng)。并且我們認(rèn)為生育意愿越強(qiáng)并且生育能力越強(qiáng)的三四線城市未來內(nèi)生性增長更為強(qiáng)烈。在此基礎(chǔ)上，我們得出山東、福建、安徽等省份的三四線未來房地產(chǎn)市場內(nèi)生性需求較大。然后通過將該結(jié)論運(yùn)用到省份對(duì)各地級(jí)市的內(nèi)生性需求進(jìn)行研判，最終得出全國生育意愿和生育能力均較強(qiáng)的三四線城市。
（注：由于本文僅從出生率角度出發(fā)，研究城市內(nèi)生性需求，并未考慮投資性需求、城市環(huán)境、居民收入等其他因素影響，同時(shí)，新生兒對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響存在時(shí)間差，因此最終篩選的城市可能有所偏差。此文僅為企業(yè)投資城市篩選提供新的角度。）
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