房地產(chǎn)這個行業(yè)，看起來有很多道理，但作為底層的邏輯也就那么三五條，那我們今天就先來說這第一條：相關(guān)性原理。
你一定希望自己購入的房子能實(shí)現(xiàn)快速的升值，那么你肯定就想知道導(dǎo)致房價(jià)上漲最直接的因素是什么？為什么在一個城市中，有些地方的房價(jià)漲得很快，有些地方的房價(jià)漲得很慢，要如何判斷呢？
首先我要告訴你，你可能認(rèn)為的影響房價(jià)的重要因素，比如交通、教育、生活配套并不是影響房價(jià)的最直接的原因，然后我會告訴你什么才是最終影響房價(jià)的最直接因素，以及如何運(yùn)用這個原理來判斷房價(jià)的相對趨勢。
有一句幾乎人人都聽過的關(guān)于房價(jià)的名言是：決定房價(jià)的是地段，地段，還是地段。那么，是不是越靠近市中心的地區(qū)房價(jià)就越高呢？比如我們知道，北京的城市布局是一個一環(huán)套一環(huán)的環(huán)狀結(jié)構(gòu)，這是否意味著內(nèi)環(huán)的房價(jià)一定就要比外環(huán)要貴呢？
事實(shí)上并不一定，比如北五環(huán)地區(qū)的房價(jià)可能會跟南三環(huán)差不多，就算是相鄰的地區(qū)，房價(jià)之間可能也會有很大的差距。那么，到底什么因素最直接的決定了一個地區(qū)的房價(jià)呢？
我猜大多數(shù)人第一個想到的因素就是：交通。比如某一個地區(qū)突然開通地鐵，這肯定是一個非常大的利好，那么是不是會帶來房價(jià)馬上大漲呢？答案是：地鐵開通雖然可以會帶來房價(jià)的上漲，但是不一定會馬上帶來房價(jià)的顯性上漲。
這是我對你可能想到的影響房價(jià)上漲的要素中的第一點(diǎn)，交通因素的分析判斷。
如果一個片區(qū)周圍忽然開了一個好的學(xué)校，那肯定房價(jià)也要漲，但是漲多少呢？這個也沒辦法很直接反映在房子上，而是通過這所學(xué)校間接吸引很多人來學(xué)校上學(xué)，然后帶動周邊的租房和買房增加，再通過供需關(guān)系來慢慢傳遞，經(jīng)過幾輪買賣，最后房價(jià)才慢慢漲上去，所以這是一個比較緩慢的過程。
因此學(xué)校和交通類似，對房價(jià)的影響是間接的，并不是說這個小區(qū)有一個好的學(xué)校，房價(jià)就一定會馬上大漲，比如說，北京最好的中學(xué)是人大附中，但是人大附中附近的房子再好，也賣不過萬柳家園。
除了交通和學(xué)校這些最容易想到的，你可能還提到一些因素，比如說公園，或者商業(yè)配套，或者寫字樓。這些都是會影響你做購買決定的重要因素，但是這些因素也沒辦法直接反映到對房價(jià)的判斷上。
比如寫字樓，你可能覺得如果附近有寫字樓，那么就會有很多人在這上班，那他們也一定會就近居住買房，這個邏輯好像沒有什么問題，寫字樓的確能給一個片區(qū)帶來購買力，但是寫字樓帶動房價(jià)也是要通過影響片區(qū)的購買力，進(jìn)而才能影響到房價(jià)上。
剛才我們分析了你心里可能認(rèn)為影響房價(jià)的一些因素，比如交通，教育和周邊環(huán)境等，都不是最為直接的拉動因素，那么回到我們最開始提出的問題，到底什么因素對于房價(jià)的拉動是最直接的？
這個答案說出來可能有點(diǎn)超出你的預(yù)料，那就是小區(qū)的旁邊有新的樓盤出現(xiàn)，或者說有個明星樓盤的帶動，這是比其他所有的因素更直接、更重要的判斷點(diǎn)。
我們把這個稱之為房價(jià)的相關(guān)性原理，這個邏輯是因?yàn)橥粋€地區(qū)不同樓盤之間的價(jià)格不可能相差太遠(yuǎn)，所以這個因素比交通、教育或者商業(yè)和生活配套都更加直接的決定了房價(jià)的高低。
關(guān)于相關(guān)性原理，我也用幾個案例來講給你聽。比如說在前面講的萬柳家園，為什么比人大附中附近的學(xué)區(qū)房還貴，因?yàn)樗幸幌盗行聵潜P的帶動，比如一個新樓盤開價(jià)8萬，附近的舊小區(qū)給按照新樓盤的價(jià)格給自己打個七折，即使這樣這個價(jià)格可能也超過了此前的市場價(jià)，何況這個新樓盤的價(jià)格可能還會上漲。
所以，你再買房的時(shí)候，就不要只看目前的繁華、便利程度，覺得大熱商圈的房子會升值的快，盡可能多了解房子所在位置區(qū)域的政策規(guī)劃和新樓盤開發(fā)計(jì)劃。
蔡照明，中國著名地產(chǎn)策劃人，北京時(shí)間傳媒董事長、首席營銷官，曾為《深圳特區(qū)報(bào)》地產(chǎn)部主編，2005年，擔(dān)任金地集團(tuán)首席營銷官兼金地北京公司副總經(jīng)理。
這門精品課，正是普通人用得上的購房內(nèi)參，由知名地產(chǎn)大V蔡照明獨(dú)創(chuàng)的一整套方法論，之前多年只在房產(chǎn)圈內(nèi)流傳。無論你正在選房看房，還是打算未來買房換房，課程所包含的三大類干貨秘技，從內(nèi)行人的買手視角，能助你攻克買房決策與實(shí)操過程中的要害問題。
