新沂男子張嚴(yán)借用親朋名義購(gòu)買(mǎi)了7間商鋪，其中1間登記在其姑父趙問(wèn)名下。幾年后，趙問(wèn)因欠款，該房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。張嚴(yán)以其系涉案房屋所有權(quán)人為由提起執(zhí)行異議之訴。近日，新沂法院駁回張嚴(yán)的訴請(qǐng)。法官表示，張嚴(yán)為規(guī)避限貸政策，借用趙問(wèn)名義購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由其自行承擔(dān)。
2010年，張嚴(yán)要一次性購(gòu)買(mǎi)10間商鋪。因受貸款額度限制，其中7間是其借用親朋名義購(gòu)買(mǎi)。趙問(wèn)是張嚴(yán)的姑父，張嚴(yán)借用趙問(wèn)名義辦理了其中1間房屋的貸款手續(xù)。為避免糾紛，張嚴(yán)與趙問(wèn)等約定，房屋實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人仍為張嚴(yán)，首付款由張嚴(yán)交付且在購(gòu)房發(fā)票中明確注明購(gòu)房人、交款人均為張嚴(yán)。購(gòu)房后，張嚴(yán)找人將商鋪打通并裝修，后用于快餐店經(jīng)營(yíng)。此后，購(gòu)房貸款由張嚴(yán)償還，經(jīng)營(yíng)期間的所有費(fèi)用均由張嚴(yán)支付。
2015年元旦期間，趙問(wèn)意外去世。趙問(wèn)與所在單位糧食購(gòu)銷(xiāo)公司存在債務(wù)糾紛。后新沂法院判令趙問(wèn)妻子張紅及其子女趙靜、趙立于判決生效后10日內(nèi)在繼承趙問(wèn)遺產(chǎn)范圍內(nèi)償還本金42萬(wàn)余元及利息。糧食購(gòu)銷(xiāo)公司向法院申請(qǐng)查封趙問(wèn)名下商鋪。該判決發(fā)生法律效力后，糧食購(gòu)銷(xiāo)公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
2019年3月，張嚴(yán)向新沂市法院提出案外人執(zhí)行異議之訴，并請(qǐng)求法院確認(rèn)涉案房屋屬?gòu)垏?yán)所有，停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。
新沂市法院審理認(rèn)為，涉案房屋所有權(quán)證書(shū)上登記的所有權(quán)人為趙問(wèn)，且至今未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，故應(yīng)認(rèn)定趙問(wèn)系涉案商鋪的所有權(quán)人。張嚴(yán)與趙問(wèn)之間借名登記契約，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，不能據(jù)此認(rèn)定張嚴(yán)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)人。張嚴(yán)可以請(qǐng)求將涉案房屋過(guò)戶(hù)至自己名下，其享有的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)，該權(quán)利不能阻卻執(zhí)行。
近日，新沂法院作出判決：駁回原告張嚴(yán)的訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法：
借名買(mǎi)房的行為存在四大風(fēng)險(xiǎn):
首先是借名購(gòu)買(mǎi)保障性住房，即使簽訂了書(shū)面協(xié)議，但因規(guī)避政策，該協(xié)議存在被法院認(rèn)定無(wú)效的可能。
第二，在房屋滿(mǎn)足過(guò)戶(hù)條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)的主動(dòng)權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。
第三，即使登記人認(rèn)可，但如果其陷入債務(wù)糾紛，債權(quán)人申請(qǐng)保全，也可能導(dǎo)致房屋被查封。
最后，如果登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給“善意第三人”，借名人的房子很可能打了水漂。
當(dāng)事人借名買(mǎi)房往往是出于規(guī)避限購(gòu)政策、保障性住房限購(gòu)政策或者信貸政策等目的，借名買(mǎi)房的行為，實(shí)際上是對(duì)這些政策的架空，因此在法律上具有一定的非法因素。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，無(wú)論借名購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)的普通商品房還是政策保障性住房或者商鋪，借名人只享有對(duì)登記名義權(quán)利人的債權(quán)，并不對(duì)這些房屋享有所有權(quán)，所以借名人確認(rèn)所有權(quán)的請(qǐng)求不能得到法院支持。
來(lái)源：新沂市人民法院
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