是指房地產投資信托基金，英文名“Real Estate Investment Trusts”簡稱：REITs，是一種依照法律程序成立的，以發行股票或基金單位的方式匯集投資者的資金，由專業機構進行房地產的經營管理，將 90%以上的稅后收入凈額分配給投資者的一種信托組織。
簡單來說： REITs 就是相當于你把錢交給信托公司，由他們來購置房產收取租金，每年給投資者分，就是做“包租婆”。購買了REITs，就相當于間接擁有了以上這些房產，只是你擁有的是股票憑證，而不是房產證。
美國對于 REITs 的主要法律要求有：
1、 REITs 必須把至少 90%的年度應稅收入分派給其份額持有人。
2、 REITs 必須把至少 75%的資產投資于不動產、抵押貸款、其他REITs、現金或是政府債券。
3、 REITs 至少 75%的總收入必須要從租金、抵押貸款利息、物業出售利得中獲得。這不低于總收入 75%的收入加上股息、利息及證券出售的利得不得低于總收入的 95%。
4、 REITs 必須是房地產投資者，而不是其他任何形式的金融機構。
5、 REITs 的份額持有人至少要100 人以上，并且集中在任意5 人手中的份額必須小于已發行總額的50%。
權益型 REITs ：指直接投資擁有房地產，其收入主要來源于房地產租金收入，因為本身直接持有物業而且還能對物業進行經營管理，能獲得穩定持續的現金流。這類REITs 的風險相對較小，重點復盤。
抵押型 REITs 指：本身不直接擁有物業，而是通過房地產抵押貸款的形式把資金貸出去，賺取利息收益的REITs。 一般股息率較高，資產負債率比較高，風險也更大。從實現財務自由的角度，不投資這類 REITs。
1、定期強制高分紅
至少要把凈收入的 90%分配給投資者。美國一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。
2、投資門檻低
一般幾千元就可以投，香港 REITs 1 手 也就是1000 股起買，美國 REITs 1 股起買。
3、交易成本低
一般會免企業所得稅，投資者買賣只需要支付交易傭金，和買賣股票一樣，不用支付其他高額稅費。
4、流動性強
像買賣股票一樣方便，在交易時間內隨時可以賣掉。
5、專業化管理
REITs 的管理團隊都是房地產領域的專業人士。
6、收益率相對較高
和直接持有物業相比，收益率相對比較高。
1、市場風險
最常見的風險，是指房價因周期性漲跌帶來的風險。長期內，REITs 的漲跌是由房地產市場的運行周期決定的，化解市場風險最有效的途徑是在“好價格”買進。
2、利率風險
利率大幅提高，會減少房地產的內在價值，自然也會減少 REITs 的內在價值。另外利率大幅提高，會增加 REITs 的債務成本。化解利率風險的有效途徑是盡量不要在加息周期的初期階段買進。
3、社會風險
4、匯率風險
5、經營管理風險
由于 REITs 管理團隊專業能力不強造成的風險，REITs 的最終價值是由物業的價值和管理團隊的價值共同決定的。
6、債務風險：指由于資產負債率過高導致的風險。
7、增發的風險
因增發 REITs 份額導致每股凈資產下降，帶來 REITs 股價下跌的風險。化解增發風險的有效途徑是盡量選擇資產負債率較低的 REITs。
總結： REITs 很多國家都有，只復盤香港和美國的 REITs 。
香港REITs的投資范圍有明確規定：資產總值至少75%投資于房地產項目，且投資于能夠產生定期租金收入的項目，禁止投資空置土地。長期看，REITs的漲幅要大于恒生指數的漲幅。
目前在香港上市的REITs僅有10只，分別是：
領展房產基金(股票代碼00823）
冠君產業信托(股票代碼02778）
匯賢產業信托(股票代碼87001）
泓富產業信托(股票代碼00808）
春泉產業信托(股票代碼01426）
陽光房地產基金(股票代碼00435）
越秀房產信托基金(股票代碼00405）
置富產業信托(股票代碼00778）
開元產業信托(股票代碼01275）
富豪產業信托(股票代碼01881）
雪球搜索：比如領展房產基金“00823”，點擊【財務分析】-【財務比率】看償債能力，幾乎沒有償債風險。
再看【盈利摘要】，選擇右上角的【中期】，看到【每股派息】這一欄，股息是逐年遞增的，派息非常穩定。【盈利】，從2016年到2019年，它的盈利應該是很穩定的。
用這個方法，挑選出來的派息穩定，償債能力強【負債率低】，業績穩定增長的好REITs為：領展房產基金（00823），置富產業信托（00778），泓富產業信托（00808），陽光房地產基金（00435），冠君產業信托（02778），越秀房產信托基金（00405）。
1投資房地產最看重的是租金收益，租金減去按揭，得到的租金收益率大于3年定期存款利率，就是房產的好價格。
實操：點擊【派息記錄】，可以看到今年派息了2次，分別在6月3日和11月13日，分別派息1.4055港元和1.4147港元。
可以計算出：領展房產基金的股息率=（1.4055+1.4147）÷66.70（現價）×100%=4.2%＞3年定期存款利率2.75%
2香港REITs 動態股息率的合理波動區間為 3%-8%，大于 8%的時候，是較好的買進時機
股息除以現在的價格，得出的股息率，就叫動態股息率。
領展房產基金（00823）股息率：3.5%
置富產業信托（00778）股息率：5.67%
泓富產業信托（00808）股息率：6.2%
陽光房地產基金（00435）股息率：5.17%
冠君產業信托（02778）股息率：5.45%
越秀房產信托基金（00405）股息率：6.1%
實操：領展房產信托基金（00405）2019年派息2次，股息分別是1.4147港元，1.4055港元，共計4.2158港元。
8%=股息÷好價格×100% 好價格=4.2158÷8%=52.6975港元
到52.6975港元時，就是好價格,目前它的價格是66.70港元，不是好的買入價。
把資金分成3份分批買進，當目標 分紅率大于 8%以上時開始買進，之后目標 REITs 的價格每下跌 10%-20%買進一次。
比如：十萬的資金，分成2/3/5，在好價格附近買入2萬，下跌10%-20%，買入3萬，再下跌10%-20%，買入5萬。
應該像持有房子一樣，一般應在 10 年以上。對于特別優秀的REITs，我們甚至可以持有 30 年以上。
以下兩種情況之一的時候，賣掉 ：
這屬于系統性風險，這種情況一般出現在房地產市場價格高位的時候。
比如核心房產的出租率下降到90%以下，一般好REITs的核心房產的出租率會高達95%以上，如果其出租率低于90%，說明這項房產的價值在減小，要把這只REITs賣出。
