作者：劉沖偉律師
由于開發商的原因致使購房人未能取得不動產權屬證書，購房人何時可向開發商主張違約責任？違約金如何計算？
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”
根據上述規定，購房人向開發商主張未能取得不動產權屬證書違約責任的時間點為：
首先，如果商品房買賣合同對辦理不動產登記的期限有約定，約定期限屆滿時；
其次，如果商品房買賣合同未有約定，購房人購買的是期房的，自房屋交付使用之日起滿90日時；購房人購買的是現房的，自合同訂立之日起滿90日時。
違約金如何計算？
如果商品房買賣合同對未能取得不動產權屬證書的違約責任有約定的，按照約定執行；如果沒有約定，可按照購房人實際損失數額計算；如果商品房買賣合同既沒有約定違約金，購房人的損失數額又難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金。
