主 題：老人應慎重對待戶口引入、承租人變更等問題
日 期：2010-10-15 17:00:58
作 者：
來 源： 上海法治報
內 容：法治報記者 金瑋
伴隨著本市的舊城區改造，不少舊式住宅面臨動拆遷，在這一過程中，面對動拆遷款的分割，容易出現糾紛。而老年人由于生理和心理的原因，往往處于弱勢地位，其權益容易受到侵害，身心易受到損傷。
記者日前從本市唯一擁有老年審判庭的靜安區法院了解到，近年來，該院受理的涉老年人動遷款分割糾紛案件呈現出多發、上升趨勢， 2007年僅22件，2008年增長一倍達到44件，去年也有40余件，而今年1至9月就已達到40多件。采訪中，記者了解到，目前在分割動遷款過程中，老年人的權益容易受到損害。
那么受到損害后老年人究竟應該怎么辦？在分割動遷款時，老年人又需注意哪些事項呢？
案例一
引入小輩戶口反被索討動遷款
一段時間以來，年逾花甲的黃老伯一直有些悶悶不樂。他不曾想到，早幾年引入侄孫女的戶口并代為照顧的一番好心竟然為他招來一場官司，侄孫女小玲日前起訴要分割他們一家人的動遷款。
原來，在1999年時，黃老伯的侄女即小玲的母親以“家中小孩無人照顧，父母均上班、晚上讀夜大，小孩尚在讀小學，需人照看”為由向曹家渡派出所申請將小玲戶籍遷往黃老伯的一套承租公房內。當時，黃老伯亦表示自己有個女兒可負責照顧這一侄孫女，因此同意小玲戶籍報入自己的家中。同年11月，小玲戶籍遷入黃老伯家中，并于初中讀書階段實際居住，之后回到其父母身邊，但戶籍地址未變更。
2009年時，黃老伯承租的公房所在區域被劃入動遷范圍，當時黃老伯一家五人以及侄孫女小玲的戶口在該公房內。 2002年2月，黃老伯與拆遷人土地管理中心以及拆遷公司簽訂 《房屋拆遷補償安置協議》，約定黃老伯獲得包括貨幣補償款、搬家補助費在內的各項費用以及獎勵共計181萬余元，同時黃老伯出資117萬余元購買了兩套安置房。面對黃老伯一家的喬遷之喜以及獲得近70萬元的補償款，未從黃老伯處分得錢款的小玲因此將黃老伯一家五人告上法庭，要求五名被告共同付給自己10萬元的動遷安置補償款。對此，黃老伯等五名被告辯稱，小玲不屬于系爭房屋的同住人，不認可訴請。
法院認為，盡管原告戶籍在系爭房屋內，但黃老伯并未由此多分得動遷安置補償款，而黃老伯在引入小玲戶口時也未同意其取得房屋的權利份額，此外小玲的父母均享受過福利分房，且小玲自身業已成年，應靠自己努力改善居住條件，據此駁回原告訴請。
【法官評析】
引入戶口，權益可能遭攤薄
靜安區法院民三庭 （即老年庭）副庭長孫亦玢在接受記者采訪時表示，根據本市現在房屋拆遷補償安置政策，對于本市中心城區新啟動的舊區改造項目，采用以被拆除房屋的市場評估價為基礎，增加一定的套型面積補貼和價格補貼，并折算為貨幣補償金額，同時兼顧居住困難戶的認定與貨幣補貼的方式，俗稱 “數磚頭”，不再 “數人頭”。 “在政策上趨于完善的同時，對于老年人而言，倘若其引入的戶口增多，有可能造成其本身權利份額被攤薄，權益受到一定程度侵害，從而易引起糾紛。”
公房承租人與動遷部門簽訂協議后，承租人與同住人因動遷安置款分配不一，往往會訴至法院，要求法院對拆遷房屋內在籍戶口的人員是否屬于共同居住人進行認定。對此，孫亦玢表示，根據相關規定，拆遷時，公有住房的同住人是指在拆遷許可證核發之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。 “當然，如結婚、出生、成為海員、就學等原因戶口不在該處，可不受上述條件限制。這里所指的其他住房，是指福利性質取得的房屋。”
“在處理涉老動遷款分割糾紛時，對于同住人的認定應嚴格按照標準進行，有些情況下老人為了照顧子女的小孩讀書而允許空掛戶口、子女在他處已經獲得福利分房或已經享受過動遷安置的，不應認定為同住人，在動遷利益分配中應予以剔除，以此保障老年人在動遷中應該享有的份額。”同時，孫亦玢也提醒老年人，在引進子女等外來戶口時，要慎重考慮，以免自身權益遭受侵害。另外如引進戶口人員在他處未享受過福利性質分房、動遷安置的，或雖有住房但居住困難的，則在動遷時必須分配給其相應的動遷款。
案例二
兒子擅自拿動遷款購房，老人面臨無處棲身
今年61歲的劉老先生至今仍然在為兒子的病逝感到哀傷。事實上，令他難過的原因并非全然因為喪子之痛，也涉及他今后何處棲身的問題。
劉老先生之前一直同兒子劉信與兒媳王紅一同生活。在2008年8月之前，劉老先生以同住人的身份，一直居住在原先由自己承租，后被兒子買下產權的位于泰興路上的一套房屋內。 2008年時，該套房屋面臨動遷，同年8月，作為被拆遷人的劉信與當地土地管理中心簽訂 《城市居住房屋拆遷補償安置協議》，與父親以及妻子兩個同住人共同獲得一筆百萬元的動遷款。
原本，劉老先生作為被動遷房屋的同住人，應分得一部分動遷款，但是兒子劉信和兒媳卻在未告知劉老先生的情況下，拿著這筆動遷款購買了位于普陀區真北路上的一套住房，產權人為劉信與妻子兩人，劉老先生并未被載明為產權人，只是被接到新房居住。另外，購房后所剩動遷款30多萬元也由劉信夫婦實際掌握著。面對兒子擅自處分動遷款用于購房的情況，劉老先生雖看在眼里，但念在平日里兒子與兒媳對自己也多般照顧，便暫未計較。
2009年8月，兒子劉信因病去世，兒媳王紅自認理所當然繼承亡夫所有財產，并逐漸對劉老先生冷淡起來，甚至揚言要將劉老先生趕出家門。面對兒媳態度的轉變，剛經歷喪子之痛的劉老先生更加心寒，也因此決定與兒媳分家，于是以兒媳王紅實際占有動遷款為由起訴，要求返還其應分得的動遷款近30萬元。
最后，經法院調解，雙方當事人就本案爭議以及劉信的財產繼承糾紛達成協議，位于真北路上的房屋由王紅所有，而王紅則支付劉老先生房屋折價款及動遷款60萬元。
【法官評析】
變更承租人要慎重
“當老年人不是被拆遷房屋承租人，也不是產權人，只是拆遷房屋共同居住人時，往往會發生被子女侵犯動遷利益的糾紛。” 孫亦玢坦言，這種糾紛發生的原因就在于老年人在房屋動遷時未及時與相關人員協商動遷款分配方案，而后導致其本身財產權益遭侵占。
“本案原告之子在房屋動遷后，未與原告協商分割動遷款，即以自己名義購買了商品房，但購買不久，又不幸因病去世，故原告只得將其媳婦訴至法院。”孫亦玢表示，本案經過法官的多次調解工作，終于使得雙方達成和解。 “其實，老年人在動拆遷利益上，應當積極爭取保護自身權益，子女則應當充分重視老年人的合理需求，尊重老年人的選擇，安排好老年人居住安置問題。”
“在老年人原先承租的公房變更承租人或辦理售后公房買賣時，要慎重作出決定，切勿輕易放棄權利，以免日后與子女關系不睦，再心生后悔，則為時已晚。”同時，孫亦玢還提醒老年人，在簽訂動遷協議時，也勿隨意委托他人，代理人一旦領取動遷款，卻又未給付老年人后，則會給老年人造成不必要的麻煩，容易導致動遷款難以追討，也容易造成其自身合法權益受到侵害。此外，法院已建議動遷部門，在遇到涉老動遷的，應當充分考慮老人利益，審核老年人的監護問題及行為能力，安置好老年人居所，保障其基本生存權利。
案例三
同住人要分動遷款
今年已經93歲高齡的趙阿婆個人名下有一套位于萬春街上的老房子，她與兒子孫琪以及兩個孫子孫明、孫天一同生活在該處，四人的戶籍也在該套房屋中。
去年11月8日，兒子孫琪作為趙阿婆的委托代理人與土地管理中心簽訂了 《房屋動遷補償安置協議》，該協議約定土地管理中心向趙阿婆支付包括動遷補償款、搬家補助費以及各類獎勵等各類費用共計140多萬元，同時趙阿婆用動遷款申購了位于閔行區的兩處安置房，并有部分余款。
今年上半年，身為同住人的孫子孫明卻將祖母趙阿婆以及父親和兄弟告上法庭，訴稱趙阿婆由代理人出面簽訂動遷協議，同時分得動遷款及動遷住房，其中有自己的份額，卻未獲得任何安置款，因此要求祖母趙阿婆向其支付動遷款35萬元。當時，趙阿婆由于身體原因未到庭應訴，而另外兩個被告則當庭表示不愿意將動遷款分割給原告，但表示趙阿婆同意其對所分得安置房有居住權。
法院認為，原告孫明作為被拆遷房屋內的使用人，有權獲得安置。但同時法院也注意到，被拆遷房屋性質為產權房，產權人為趙阿婆個人，動遷人給予趙阿婆的貨幣補償款和安置房屋歸趙阿婆所有，但需負責安置房屋使用人。而在動遷過程中，動遷人采取的安置補償方式是根據被拆房屋的價值進行補償的，孫明并無個人補貼款項。據此，法院判決駁回孫明分割動遷款的訴請，但確認其對趙阿婆所購的一套安置房享有居住和使用的權利。
【法官評析】
產權房動遷安置，需兼顧多方利益
據孫亦玢介紹，關于產權房 （私房）動遷安置分配問題，在審判實踐中尚存有爭議。例如當動遷補償款大于被拆遷房屋的市場價值時，對動遷安置房和貨幣補償款的歸屬會產生糾紛，被拆遷房屋內的實際居住人口會向產權人主張分割相應份額，法院審理將針對案件不同類型與情況作出處理。
“如本案即涉及產權房 （私房）動遷安置房的處理。”據孫亦玢介紹，根據相關規定，拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有，被拆遷人（產權人）應當負責安置房屋使用人。老年人作為產權人，有權獲得動遷貨幣補償款和動遷安置房屋。 “同時，原告在被拆遷房屋內有本市常住戶口，沒有享受過福利分房，應作為被拆遷房屋內的使用人，有權獲得相應的居住安置。”
至于法院未支持原告要求分割貨幣補償款的原因，孫亦玢表示，本案被拆遷房屋是以房屋面積標準計算貨幣補償款的，并未考慮人口因素，老人選擇了貨幣安置款購買安置房的方案，房屋產權則應當歸老人所有，且老人承諾在購買的安置房屋中保證原告居住使用。“考慮到老年人的實際生活所需及雙方情況，判決原告在動遷安置房屋中享有居住和使用的權利，既保障了老年人晚年生活老有所居，又維護了使用人在房屋動遷中應該享有的權益。”
對此，孫亦玢也提醒，房屋動拆遷的安置補償內容應當包括財產補償和居住安置兩個部分，老年人的產權房被拆遷時，在獲得貨幣補償款的同時應當考慮對實際居住人員的安置問題。如動遷補償時考慮人口因素的，產權人仍需對被安置人進行相應的補償，而不僅僅是居住上的安置。所以老年人遇到產權房動遷時，也應當合理合法地行使權利。
案例四
均分動遷錢款令孤老無力購房
一段時間以來， 66歲的鄭老太與自己的繼子李華一家三口一同居住在位于北京西路上的一套由鄭老太前夫李老先生承租的公房內，四人的戶籍也在此公房內。而李老先生在1997年與鄭老太協議離婚時，自愿放棄了該房屋的財產權利。
2008年，該套房屋所在區域被劃入動拆遷范圍。 2009年6月，李華與鄭老太與拆遷人以及拆遷公司簽訂了 《房屋拆遷補償安置協議》，約定李華一家三口與鄭老太總計四人可獲得包括動遷補償款、困難補助、搬場費等共計300多萬元。
然而，由于李華一家與繼母鄭老太之間關系素來不和，不愿在同處購房安置，而是主張分割動遷款。面對繼子李華提出的依據人頭數平分錢款的主張，鄭老太明確反對。鄭老太明白，倘若依據人數平分錢款，憑借自己一個人分到的幾十萬元是無力購房的。
由于鄭老太與李華一家三人始終無法達成動遷款分配協議，動遷公司便未發放動遷安置款。眼看動遷款遲遲不能拿到手，李華一家三人將鄭老太與動遷公司告上法庭，要求與鄭老太四人一同均分動遷款。對此，鄭老太辯稱，李華等三名原告不應認定為房屋的同住人，不同意訴請。而動遷公司則表示，由于李華等三人與鄭老太之間無法達成非配意見，所以暫未放款。
法院認為，被告作為老年人長期居住使用訴爭房屋，且年老多病，從生存能力以及再次改善居住條件的能力看，均弱于三原告，同時鑒于被告一人所需購房面積較小，而目前市場上，小面積房型單價相對較高，故在實際分割時，應對被告予以照顧，較三原告應適當多分。據此，法院判決鄭老太一人分得100萬多元動遷款，而李華一家三口分得動遷款200多萬元。
【法官評析】
缺乏經濟來源 可酌情多得動遷款
孫亦玢坦言，由于目前房屋價格的不斷上漲，房屋動遷是老百姓改善居住條件的有利途徑，然而，家庭內部如何分配動遷款，往往因意見不一而訴至法院。
“根據房屋拆遷有關規定，被拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款，安置房屋歸房屋承租人及共同居住人共有。”孫亦玢表示，法院在審理動遷款分割糾紛時，承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但是，對于承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的，可以酌情多分。 “在涉及老年人的動遷款分割及住房安置時，應綜合考慮房屋的來源、各方對共有財產的貢獻大小及生活的實際需要，特別是對于老年人，應充分考慮其重新購房需要及后續生活狀況，保證老年人最基本的生活需求。”
最后，孫亦玢也建議老年人在領取動遷款后，在家庭內部分割時盡量能夠達成書面協議，與子女及同住人之間對分配方案予以確認。給付錢款后，則要求對方出具收條。 “當然，老年人對屬于自己的動遷款分配也要有自己明確的主張，不能由于子女意見不一而左右搖擺。如老年人應當明確是要求取得安置款項還是安置房屋，在條件允許情況下，法院亦會充分尊重老年人的真實意愿。”
（本文案例中人物均為化名）
