聊房產(chǎn)，我們要聊些什么呢？
這兩年，除了北京和上海，估計(jì)是畢業(yè)生入戶一二線城市最容易的時(shí)候了。廣州和深圳只需要本科學(xué)歷和一年以上社保就可以入戶，天津本科生和資格型人才可以直接入戶。
去年的文章《為什么說(shuō)“搶人才”獲勝的城市，才有投資價(jià)值？》提到：只要是人才，就不怕找不到城市入戶。
最近有學(xué)員準(zhǔn)備在北京買(mǎi)房，首付100萬(wàn)，為什么在北京還這么便宜？
原來(lái)她老公是科學(xué)家，有購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房的名額，這個(gè)房子一部分屬于國(guó)家（假設(shè)3成），一部分屬于個(gè)人（假設(shè)7成）。
共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格當(dāng)然比其他商品房便宜，不過(guò)以后漲價(jià)也沒(méi)有商品房賺得多。
2016年到2019年，出臺(tái)了很多房產(chǎn)政策，除了限購(gòu)，還提起了共有產(chǎn)權(quán)房、租售同權(quán)和房產(chǎn)稅。
租售同權(quán)指的是只要有租房合同，就可以獲得房東的權(quán)利，讓孩子在一二線城市也能有學(xué)位讀書(shū)。當(dāng)然，這個(gè)政策只是在試點(diǎn)中，未來(lái)租房市場(chǎng)可能也能達(dá)到萬(wàn)億規(guī)模。
房產(chǎn)稅提出來(lái)已經(jīng)10多年了，這兩年在兩會(huì)也是熱點(diǎn)話題，房產(chǎn)稅主要會(huì)對(duì)三套房以上的人影響比較大。
具體什么時(shí)候執(zhí)行？收稅多少？
這其實(shí)都還很難確定，但是看美國(guó)市場(chǎng)和其他國(guó)家，收房產(chǎn)稅是必然趨勢(shì)。
為什么收房產(chǎn)稅是必然？
《中央帝國(guó)的財(cái)政密碼》這本書(shū)告訴我們，過(guò)去幾千年，皇帝是用什么方式來(lái)維持我們這個(gè)龐大的人口國(guó)家的，要養(yǎng)活手下的官員來(lái)維持統(tǒng)治，是要很多錢(qián)的，是非常難的。
我們經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)“財(cái)政赤字”這個(gè)詞，就是因?yàn)閲?guó)家一不小心就會(huì)缺錢(qián)。
國(guó)家花錢(qián)少，經(jīng)濟(jì)、軍事和文化發(fā)展不起來(lái)。國(guó)家花錢(qián)多，就可能出現(xiàn)財(cái)政赤字，甚至?xí)黾永习傩盏呢?fù)擔(dān)，因?yàn)殄X(qián)是從老百姓那里來(lái)的。
看中國(guó)歷史：戰(zhàn)亂時(shí)期看軍事，和平時(shí)代看財(cái)政。
秦國(guó)統(tǒng)一六國(guó)后，要管理那么大的土地，管理那么多的老百姓，就需要招很多官員干活，養(yǎng)他們也要很多錢(qián)。但是秦國(guó)皇帝只懂打戰(zhàn)， 卻不懂財(cái)政，賺錢(qián)少花錢(qián)多，國(guó)家入不敷出，12年后就分裂了。
土地多和人多難管理，難道土地少和人少就好管理嗎？
在古代，土地少、人少和生產(chǎn)能力差，老百姓都吃不飽，怎么可能有錢(qián)去養(yǎng)政府？所以古代皇帝發(fā)展經(jīng)濟(jì)的方式就是搶土地。
有土地，老百姓就可以種地，就可以跟農(nóng)民收農(nóng)業(yè)稅和土地稅，政府就有錢(qián)維持官僚機(jī)構(gòu)，否則秦國(guó)就是前車(chē)之鑒，所以每個(gè)朝代的皇帝，最操心的事情就是怎么增加財(cái)政收入。
春秋時(shí)期的鹽鐵專(zhuān)賣(mài)就是政府為了增加財(cái)政收入而設(shè)定的。以前商人靠鹽鐵這種暴利生意賺了很多錢(qián)，皇帝眼紅了，于是就把鹽鐵變成國(guó)家專(zhuān)賣(mài)，變成壟斷，商人只能通過(guò)國(guó)家渠道買(mǎi)賣(mài)，自己生產(chǎn)就是違法。
古代要收個(gè)人稅和土地稅是非常難的，地多人少，統(tǒng)計(jì)人數(shù)和然后每年收錢(qián)是非常難的，賺的錢(qián)還不夠給官員發(fā)工資。收個(gè)人稅和土地稅很難，但是老百姓是必須要買(mǎi)鹽和鐵的，于是皇帝就提高鹽和鐵的價(jià)格來(lái)賺錢(qián)，換一種方式收稅。
你也許發(fā)現(xiàn)了，鹽鐵專(zhuān)賣(mài)，就是最早的國(guó)企。水電和石油，這些國(guó)企都可以增加財(cái)政收入。
財(cái)政收入這么重要，和房產(chǎn)稅有什么關(guān)系？
維持財(cái)政收入，主要是靠賣(mài)地和收各種稅。
入下圖所示，現(xiàn)在收稅主要有土地增值稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、國(guó)內(nèi)增值稅、國(guó)內(nèi)消費(fèi)稅等。
這里收的稅，都是增量稅，增量稅就是根據(jù)有增長(zhǎng)的部分來(lái)收稅，對(duì)應(yīng)的是存量稅，存量稅會(huì)根據(jù)已有的資產(chǎn)來(lái)收稅。
企業(yè)所得稅交的是上個(gè)季度賺的利潤(rùn)（增長(zhǎng)部分），而不是根據(jù)公司持有的現(xiàn)金和資產(chǎn)（存量部分）來(lái)扣。
個(gè)人所得稅扣的是每月賺的工資部分（增長(zhǎng)），而不是根據(jù)銀行賬戶的錢(qián)（存量）來(lái)扣。
房產(chǎn)稅，是根據(jù)已有的房子來(lái)進(jìn)行收稅，所以是存量稅。
過(guò)去30多年，我們國(guó)家的GDP主要是靠房地產(chǎn)，靠賣(mài)地和房?jī)r(jià)的漲幅來(lái)支持經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)也不能倒，因?yàn)檫@是國(guó)家發(fā)展的命脈。
可是單靠賣(mài)地，以后沒(méi)有辦法像以前一樣增加財(cái)政收入了，那就得想想其他辦法補(bǔ)這個(gè)漏洞。參考美國(guó)等國(guó)家，房產(chǎn)稅是最佳選擇。
只是房產(chǎn)稅和以前的收稅方式都不大一樣，增量稅是很容易計(jì)算的，存量稅就比較難了。你很難知道一個(gè)人到底有多少隱性資產(chǎn)，他可能把錢(qián)藏在國(guó)外，可能買(mǎi)了保險(xiǎn)。
只不過(guò)，2017年就開(kāi)啟了房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的政策，統(tǒng)計(jì)局可以很輕松地查出一個(gè)人在不同城市有多少套房。
《富人海外資產(chǎn)無(wú)處可藏！CRS終結(jié)境外逃稅！》這篇文章也提到，富人的資產(chǎn)是越來(lái)越難藏了。
收房產(chǎn)稅會(huì)涉及很多人的利益，甚至?xí)绊懮鐣?huì)穩(wěn)定，所以才試點(diǎn)了十多年，但是涉及財(cái)政收入，執(zhí)行是遲早的事情。
投資房的三大關(guān)鍵：城市、地段、租金回報(bào)率
在你提問(wèn)房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)對(duì)影響房?jī)r(jià)之前，我們得聊聊地段這個(gè)話題。
還是以美國(guó)做參考，即使經(jīng)歷了08年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房市泡沫破裂，美國(guó)的GDP還是快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也還是蹭蹭地往上漲。
有一個(gè)顯而易見(jiàn)的現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好的城市，人口流入越多，房?jī)r(jià)漲幅越快。
10年前和現(xiàn)在，紐約和洛杉磯都是美國(guó)經(jīng)濟(jì)和人口前三的城市。
10年前和現(xiàn)在，北上廣深的房?jī)r(jià)漲幅和人口流入永遠(yuǎn)比五六線城市要快。
去年我查過(guò)廣東省GDP最低的城市，一年的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出都沒(méi)有廣州天河區(qū)一個(gè)月的產(chǎn)出高，城市差距非常大。低經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的城市房?jī)r(jià)是沒(méi)有什么前途的。
買(mǎi)房子，實(shí)際上就是買(mǎi)城市的股票。
A 只有大規(guī)模人口流入的城市，才有投資價(jià)值
如果你是自住房，不考慮增值問(wèn)題，那么在哪里舒服就住哪里。
如果你把房子當(dāng)做財(cái)富增值的必要方式，那么買(mǎi)在一線城市和強(qiáng)二線城市才是最最安全的。
在五六線城市買(mǎi)個(gè)大房子，還不如在一二線城市買(mǎi)個(gè)小房子，至少后者是長(zhǎng)期增值的。
在一二線城市買(mǎi)房就必然增值嗎？還不一定，要看地段。
B 地鐵是龍脈
人流量是房?jī)r(jià)漲幅的關(guān)鍵，哪些關(guān)鍵因素會(huì)讓你的房子流量變大呢？
答案是稀缺資源！主要是地鐵。
從地鐵到市區(qū)一小時(shí)內(nèi)，都算是比較好的地段，因?yàn)檫@部分人群特別集中。
其他稀缺資源還包括醫(yī)院、大學(xué)和帶有文化的商業(yè)街等，這些資源一旦建好，幾十年都不會(huì)變，就一直在那。
今年春節(jié)我在成都過(guò)節(jié)，寬窄巷子的人流量特別大，這條商業(yè)街幾十年后還會(huì)在，周邊的房?jī)r(jià)，也是蹭蹭地漲。
如果這些地段不僅有地鐵，還有三甲醫(yī)院和兩三個(gè)大學(xué)等幾十年不會(huì)動(dòng)的稀缺資源，這種地段就是黃金地段。
C 租金回報(bào)率要跑贏銀行儲(chǔ)蓄
如果買(mǎi)了一套房子100萬(wàn)，每年收租金4萬(wàn)塊，每年收益率就是4%，超過(guò)銀行儲(chǔ)蓄，那就非常好。
如果買(mǎi)了一套房子1000萬(wàn)，每年租金6萬(wàn)塊，每年收益率就是0.6%，非常低，低于銀行儲(chǔ)蓄。
房產(chǎn)稅來(lái)臨前要怎么做？
不管房產(chǎn)稅來(lái)不來(lái)，如果要投資房產(chǎn)，還是要優(yōu)選地段。
這就跟投資公司一樣，不管牛市是不是要來(lái)，股災(zāi)是不是要來(lái)，都是要買(mǎi)好公司，低價(jià)的好公司是投資最安全的選擇。
【Q1】房產(chǎn)稅主要對(duì)哪些人有重大影響？
會(huì)對(duì)三套房以上的人會(huì)重大影響，房子越多，稅收越高。
如果房東把房子租出去，還可以減少交稅，國(guó)家用這種方式來(lái)減少房子空置率。
對(duì)于持有一兩套房的人影響不大，但是最好把差地段的房子換到好地段。
【Q2】房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有影響嗎？
對(duì)一二線城市來(lái)說(shuō)，影響不會(huì)太大，因?yàn)檫@些城市有持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口大流量流入的支撐。
對(duì)于五六線城市來(lái)說(shuō)，人流量在減少，GDP增長(zhǎng)速度不快，房?jī)r(jià)會(huì)受一定程度的影響，難以持久。
我們還收到很多關(guān)于房產(chǎn)投資的問(wèn)題：
現(xiàn)在要租房還是買(mǎi)房？
要多貸款還是少貸款？
哪些城市可以投資？
商鋪和辦公樓要不要投資？
小產(chǎn)權(quán)房能不能投資？
度假房能不能投資？
海外房產(chǎn)能不能投資？
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