律師說案
2002年，被告宋振強委托中介公司在代理購房的事務過程中，與原告潘喆協商一致，征得潘喆的同意，并取得潘喆的身份證，以潘喆的名義購買了位于北京市昌平區東小口鎮某小區10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676 元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋振強又以潘喆（借款人）的名義與中國農業銀行北京市某區支行（貸款銀行）及北京某房地產開發有限責任公司（保證人）簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權證書，登記的所有權人為潘喆。潘喆未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋振強在該房內居住。
2007年1月，潘喆訴至北京市昌平區人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2006年底，其回京后發現上述房屋已由宋振強居住，由于不能聯系到同事，也不能勸說宋振強騰房，故起訴：請求法院判令宋振強向其騰退北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套。
以案說法
審理過程中，宋振強辯稱：潘喆所訴沒有事實和法律依據，請求法院依法判決駁回其訴訟請求。潘喆所述均與事實不符，事實上，訴爭房產系答辯人委托中介代為購買的。答辯人及被答辯人協商一致取得潘喆身份證并以潘喆的名義購買。購房首付款、律師費、保險費、銀行月供、房屋入住手續、裝修費及五年多來的所有物業費均系其支付。該套住房是由其自行購置并居住至今。其系訴爭房產的真正所有權人。潘喆未辦理任何手續，亦未交過任何費用。潘喆未向法庭提交任何能夠據以證明該房產歸其所有的證據材料，包括購房合同、購房發票、銀行月供及四年來物業費的繳納憑證等。潘喆要求其騰退房屋卻沒有任何證據能夠據以證明其系訴爭房產的所有權人。因此，潘喆的訴請不能成立，請求法院依法駁回其訴訟請求。
同時，宋振強提出反訴稱：潘喆接受委托，以其個人名義代其買房，其與潘喆之間構成委托管理，雖然購房相關手續均是以潘喆的名義辦理，且潘喆是訴爭房屋名義上的所有權人，但根據本案事實可以確定，潘喆并非實際購房人，且負有將訟爭房屋辦理變更登記、過戶至反訴人名下的義務。綜上所述，提起反訴，請求法院判令被反訴人潘喆為其辦理房屋變更登記手續。
潘喆對反訴辯稱：第一，其享有訴爭的房屋所有權是無可辯駁的事實?！段餀喾ā返?6、17條明確規定，不動產登記薄是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。另外，《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條也明確規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。訴爭房屋是以其名義在房屋登記機關進行的登記，因此，其對該房屋享有不可辯駁的所有權。第二，其取得房屋所有權的方式和途徑都是合法的，也從來沒有表示要放棄房屋的所有權。2002 年初，其計劃申請購買天通苑經濟適用房，但當時手頭資金有限，遲遲未能如愿。恰在此時，其經人介紹與宋振強相識，當時宋振強經營的公司正為辦公用房和員工宿舍問題發愁。雙方協商約定：由其以按揭方式購買天通苑經濟適用房一套，首付款和按揭款等購房費用由宋振強墊付，所購房屋由宋振強及其公司無償使用，日后其收回此套房屋，須返還宋振強全部購房款。綜上所述，答辯人從來沒有放棄過訴爭房屋的所有權，對訴爭房屋享有毋庸置疑的所有權。宋振強故意虛構委托購房的事實，其目的就是想通過非法手段獲得訴爭房屋的所有權。為此，請求人民法院依法判決駁回反訴人宋振強的訴訟請求。
昌平區人民法院查明：位于北京市昌平區東小口鎮某小區10號樓12單元6號房屋系經濟適用住房，現登記在潘喆名下，潘喆已取得該房屋權屬證書。潘喆未支付購房的任何費用，且未持有任何與購買房屋有關的合同、權利證書、房屋使用等材料的原件。上述事實，有《商品房買賣合同》、《個人住房按揭合同》、房屋所有權證、辦理房屋所有權證檔案材料及當事人陳述等證據在案佐證。法院遂依據查明的事實判決該房屋的所有權歸宋振強。潘喆不服，向北京市第一中級人民法院上訴。
中級人民法院認為：根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權，并對房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。潘喆持有上述房屋權屬證書，主張宋振強騰退房屋，符合房屋管理相關法律規定，本院予以支持?？紤]到本案事實及宋振強居住的具體情況，潘喆應給予宋振強一定的騰退房屋時間，具體時間本院酌定。訴訟中，宋振強抗辯訴爭房屋系其出資購買，且進行裝修使用至今，因該房形成的債權債務與本案不屬于同一民事法律關系，可另行解決。宋振強以此拒絕騰退訴爭房屋的理由不成立，本院不予采信。宋振強反訴要求潘喆為其辦理房屋產權變更手續的訴訟請求，因潘喆取得的是經濟適用房，而經濟適用房是政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。故宋振強反訴請求，缺少相關法律依據，本院不應予以支持。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項及《中華人民共和國城市房地產管理法》之規定，改判如下：
一、本判決生效后三個月內，宋振強將位于北京市昌平區東小口鎮某小區十號樓十二單元六號房屋騰退并交予潘喆。
二、案件受理費由宋振強負擔。
專家意見
本案為借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發的房屋權屬糾紛?，F實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發了一系列糾紛。就本案而言，實際出資人對房屋的權利是否受法律保護，應首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產權人之間的法律關系；二是認定房屋產權歸屬的依據是什么。
關于第一個問題，實際出資人與名義產權人之間建立的是委托合同關系，名義產權人為隱名代理。案例中實際出資人征得名義產權人的同意，要求名義產權人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續，并將房屋產權辦至其名下，可以理解為，系名義產權人接受實際出資人的委托，為實際出資人的利益，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關系。且履行委托合同中，名義產權人直接以自己的名義與第三人（如開發商、銀行等）開展民事法律，未披露實際出資人，因此系基于該委托關系實施的隱名代理行為?！逗贤ā返?02條規定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。”即隱名代理的受托人在代理權限范圍之內與第三人進行法律行為，其法律后果由委托人承擔?！逗贤ā返?04條規定：“受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人。”即受托人基于代理行為所取得的財產，有向委托人轉交的義務。
關于第二個問題，根據《城市房地產管理法》第六十條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”之規定，及《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，一般認為，不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。
通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權歸名義產權人所有，實際出資人與名義產權人之間僅存在合同債權。那么，實際出資人可以基于該合同債權，根據《合同法》第404條規定要求名義產權人將房屋轉交并辦理過戶嗎？對此應區分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關系不存在《合同法》第52條規定的導致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產權人履行轉交財產的合同義務，名義產權人必須予以履行，否則將承擔違約責任。對此違約責任，除非名義產權人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產權人繼續履行合同義務，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規定的導致合同無效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，是為了規避國家有關經濟適用房的法律規定。政府推出經濟適用房的目的，主要是為了中、低等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發經濟適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補貼，使其房價大大低于一般商品房，對經濟適用房的購買者，也規定了嚴格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產權人出借自己的身份證件為他人代購特價房，實際上是在轉讓其基于符合政府規定的特定條件而享有的購房權。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經濟適用房，必然導致另一本應享受經濟適用房的人無法購買。此時，如果仍保護實際出資人的合同權利，無疑是對其惡意規避法律的違法行為進行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經濟適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產權人之間的委托合同應確認無效，實際出資人無權取得房屋，房屋產權應歸名義產權人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資人支付，名義產權人應將購房款返還，并支付利息，否則構成不當得利。
綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產權人之間的委托合同關系成立且合法有效，名義產權人得將房屋向實際出資人轉交并協助辦理過戶手續；如果系借名購買內部職工集資房、經濟適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋振強騰退房屋，至于其已支付的房價款，可以潘喆構成不當得利為由，另行提起訴訟，要求其返還。
策略提醒
借名買房存在非常大的風險，在實踐中不應得到支持和鼓勵：
1、實踐中借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。而且，因名義產權人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關系，很不重視書面證據的收集和保存，因此出現糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產權人返還購房款也相當困難。
2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風險：
（1）名義產權人反悔的風險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難。
（2）在名義產權人領取房產證之后，至將房屋產權過戶給出資人之前，如果名義產權人對他人負有到期不能清償的債務，或存在離婚糾紛，則房產很有可能被查封或拍賣，或者名義產權人發生意外，可能導致繼承糾紛的產生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。
（3）即使名義產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。
