作者：天津澤惠律師事務(wù)所
【案例】
2017年5月，某地頒發(fā)了限房令，外地戶籍需在當?shù)赜幸荒甑纳绫Ｍ甓愖C明或居住證明才能購房。外地小王想購買花園小區(qū)一套建筑面積70平方米的商品房。
小王就借當?shù)氐男⒌拿x買了該房子，房屋登記在小劉名下。雙方私下簽訂了《借名買房協(xié)議》。為了感謝小劉，二人約定房屋交付后由小劉可以無償居住在新房里一年。
2018年12月，小王有了購買房屋資格且二人約定的無償居住期滿，小王就請小劉搬出自己的房子，但小劉拒不搬出。小劉認為《借名買房協(xié)議》無效，該房屋登記在自己名下，房子屬于自己。
那么，房屋到底屬于誰？小王該怎么辦？
【法律分析】
其一、《房屋購買協(xié)議》是否有效？
小王與小劉簽訂的《借名買房協(xié)議》系雙方真實意思表示，雖有違當?shù)叵拶徴撸挥绊懞贤ЯΑ?/p>
原因在于：根據(jù)《合同法》第52條第五款“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”以及《合同法司法解釋一》第四條人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其黨委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。
本案中，某地頒布的房屋限購政策，不屬于合同法52條規(guī)定的法律、法規(guī)，因此小王和小劉簽訂的《借名買房協(xié)議》不違反法律法規(guī)，屬有效合同。
其二、房屋產(chǎn)權(quán)登記對小劉的影響
房屋產(chǎn)權(quán)登記在小劉名下，證明小劉享有訴爭房屋的物權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅依法登記發(fā)生法律效力。小劉依法享有訴爭房屋所有權(quán)，房屋的占有、使用、處分權(quán)，且具有排他性。
其三、小王有何救濟途徑
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》第二條的規(guī)定，當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
本案屬于典型的不動產(chǎn)登記與真實權(quán)利人不符的情況，小王可以依據(jù)上述規(guī)定向法院起訴，提交雙方之間書面協(xié)議，請求人民法院確認訴爭房屋的所有權(quán)，并要求小劉配合完成房屋過戶。
其四、人民法院確認房屋權(quán)屬審查的主要內(nèi)容。
在借名買房引起的房屋權(quán)屬糾紛中，法院主要從以下幾方面進行審查并認定：1、當事人是否有合法有效的《借名買房協(xié)議》，協(xié)議具體約定的雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
2、訴爭房屋實際出資人是誰，出資憑證由誰保管。
3、誰實際占有、使用訴爭房屋。法院審查當事人實際占有使用房屋的情況，主要從物業(yè)費、水電費、取暖費、裝修費等票據(jù)著手認定。本案中，小王沒有實際占有使用訴爭房屋。
4、與房屋產(chǎn)權(quán)有關(guān)的文件由誰保管。審查《不動產(chǎn)權(quán)證》、《購房合同》、《貸款合同》、《購房發(fā)票》等文件的原件保管人，一定程度可以認定誰是房屋實際權(quán)利人。
【法律依據(jù)】
《民法典》第二百三十四條：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。”
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》：“第二條當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”
《合同法》第52條第五款：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第四條：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其黨委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”
【作者聲明】
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