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陳賓 江蘇君業(yè)律師事務(wù)所
一、司法實(shí)務(wù)中三個(gè)案例
案例 1：
陳一（哥）與陳二（弟）系同胞兄弟關(guān)系。陳一陳述其借用了陳二的名義申請(qǐng)了宅基地，后出資建成了涉案房屋居住至今。陳二辯稱(chēng)涉訟土地為自己申請(qǐng)、相關(guān)證件也為自己辦理。房屋無(wú)償給陳一使用多年，源于雙方親兄弟關(guān)系且當(dāng)年陳一沒(méi)有自己的房產(chǎn)。法院經(jīng)審理認(rèn)定，陳一借用陳二的名義申請(qǐng)涉案宅基地的事實(shí)成立。鑒于涉案房屋為陳一出資建設(shè)，故根據(jù)“最高院物權(quán)法司法解釋一”第二條［1］等法律的相關(guān)規(guī)定判決涉案房屋為陳一所有、陳二協(xié)助陳一過(guò)戶。［2］
案例 2：
張一（弟）與張二（哥）系親兄弟關(guān)系。張一建房時(shí)未成年、年僅17歲。故，張一與其哥商議，欲借哥之名申請(qǐng)宅基地，哥允之；張一遂以哥張二之名向所在集體提出占地新建三間房屋的申請(qǐng)，獲批。張一出資建房、居住至今。后張一訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋歸張一所有。法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋為張一出資建設(shè)，且建成后由張一占有使用至今。庭審中雙方當(dāng)事人均認(rèn)可借名申請(qǐng)并由張一獨(dú)自出資建造房屋的事實(shí)，故涉案房屋的所有權(quán)人與登記不符，涉案房屋的真正所有權(quán)人應(yīng)為張一。根據(jù)“最高院物權(quán)法司法解釋一”第二條等相關(guān)法律的規(guī)定，判決涉案房屋歸張一所有。［3］
案例 3：
張一（妹）與張二（姐）系親姐妹關(guān)系。張二與康某系夫妻關(guān)系。張二、康某（下稱(chēng)張二夫妻）向一審法院主張，為規(guī)避有關(guān)政策，張二夫妻以張一的名義申請(qǐng)?jiān)诒本┦醒討c區(qū)第三戶建房。涉案房屋由張二夫妻出資建房并占有使用至今。故訴至法院請(qǐng)求法院判令涉案房屋歸張二夫妻所有。張一對(duì)張二夫妻的主張不認(rèn)可。張一不認(rèn)可雙方之間存在借名建房的事實(shí)；對(duì)張二夫妻建房的出資認(rèn)作其對(duì)張二夫妻的欠款。一審法院以雙方認(rèn)可張二夫妻出資建房等事實(shí)認(rèn)定了張二夫妻所主張的借名建房的事實(shí)，進(jìn)而根據(jù)“最高院物權(quán)法司法解釋一”第二條等相關(guān)法律的規(guī)定，判決涉案房屋歸張二夫妻所有。［4］
二、法律分析
上述三案例，在房屋的最終歸屬上，案例一、案例二法院均采“出資說(shuō)”，而案例三法院卻改采“報(bào)建說(shuō)”。法院為何會(huì)作不同選擇？背后法理何在？會(huì)不會(huì)判決有誤呢？筆者完全贊同上述案件法院的裁判結(jié)果。筆者懷揣陋見(jiàn)、嘗試揣摩法院裁判之法理、裁判之邏輯，以期對(duì)司法實(shí)踐有所裨益。
（一）發(fā)掘隱藏的前提：“合法性”前提
觀察上述三個(gè)案例，從原告角度而言，均主張借名建房的事實(shí)存在，進(jìn)而主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，原告為涉案房屋的真實(shí)權(quán)利人。案例2中被告認(rèn)可了原告主張之事實(shí)，另兩案例中被告對(duì)原告主張之事實(shí)均不予認(rèn)可。
從案件審理角度而言，在原告、被告雙方就基本事實(shí)是否存在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，該事實(shí)是否存在，顯而易見(jiàn)應(yīng)為案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)。法院圍繞著該爭(zhēng)議焦點(diǎn)展開(kāi)調(diào)查、舉證、辯論等，顯然沒(méi)錯(cuò)。然而就該類(lèi)案件的審理，法院顯然不能因雙方當(dāng)事人上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)的存在而忽略“合法性”的審理。案例3中的一審法院就是忽略了“合法性”的審理而導(dǎo)致案件被二審法院改判。
物權(quán)變動(dòng)的“權(quán)源”，是當(dāng)事人之間的法律行為或法理規(guī)定的非法律行為，而非不動(dòng)產(chǎn)登記的確認(rèn)。［5］具體到借名建房糾紛中，借名人與出名人之間存有“借名建房”這一無(wú)名合同關(guān)系。借名建房糾紛，從某種角度而言，本質(zhì)上也是一種合同糾紛。既為合同糾紛，合同的效力應(yīng)是法院主動(dòng)且需首要審查的內(nèi)容。
“借名建房”合同是否有效，就須考察“借名建房”合同是否違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是否違背公序良俗，是否損害了他人合法權(quán)益等相關(guān)問(wèn)題（《民法典》第153條、154條）。實(shí)務(wù)中有專(zhuān)家對(duì)“借名買(mǎi)房”所涉及的若干類(lèi)型進(jìn)行了類(lèi)型化研究［6］，對(duì)此“借名建房”可資借鑒。
實(shí)務(wù)中，從借名建房所涉及的標(biāo)的物來(lái)分，可以分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是借“宅基地”建房（案例1、案例2均為借“宅基地”）；另一類(lèi)是借“國(guó)有土地使用權(quán)”建房（案例3為借“國(guó)有土地”）。以借“宅基地”建房為例，論述如下。
根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，“宅基地”的流轉(zhuǎn)是有嚴(yán)格限制的。“宅基地”流轉(zhuǎn)僅限于集體組織內(nèi)部成員。這體現(xiàn)了法律對(duì)集體組織成員（農(nóng)民）“身份利益”的“特惠”。也就是說(shuō)，集體組織內(nèi)部成員借“宅基地”建房，此時(shí)“借名建房”合同有效。案例1、案例2充分體現(xiàn)了這樣的觀點(diǎn)。如若非集體組織成員借名集體組織成員“宅基地”建房，此時(shí)“借名建房”合同無(wú)效（違反了法律的強(qiáng)制性效力性規(guī)定而無(wú)效）。基于無(wú)效合同原告主張所涉房屋歸自己所有，法院一般不予支持。司法實(shí)踐中也已出現(xiàn)了這樣的案例。［7］
總而言之，在借名建房糾紛的審判實(shí)務(wù)中，考察“借名建房”合同的效力應(yīng)是審查的重中之重，對(duì)此不應(yīng)忽視。案例3中的一審法院正是因?yàn)楹雎粤恕昂戏ㄐ浴边@一隱藏前提，導(dǎo)致判決有誤。“合法性”前提依法應(yīng)予以重視。
（二）自由心證之形成：借名建房之事實(shí)是否存在
在原告、被告之間“借名建房”合同合法的前提下，接下來(lái)法院要認(rèn)定的事實(shí)是：原告所主張的借名建房之事實(shí)是否存在？
鑒于實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議雙方鮮有書(shū)面協(xié)議的存在，法院對(duì)這一事實(shí)的認(rèn)定，往往借助于多方面的間接證據(jù)，如建房的出資情況、房屋建成后的占有情況、房屋產(chǎn)權(quán)證件的保管情況等等。實(shí)事求是而言，上述列舉的相關(guān)方面的證據(jù)，從原告、被告角度而言都是可以“兩說(shuō)兩用”的證據(jù)，如房屋的居住情況。［8］
法院在認(rèn)定是否存在借名建房這一事實(shí)過(guò)程中，往往會(huì)結(jié)合生活經(jīng)驗(yàn)、人之常情、當(dāng)事人陳述、相關(guān)證人證言等進(jìn)行綜合判斷，逐漸形成自己的內(nèi)心證成。若法官對(duì)借名建房的心證形成，原告勝訴；反之，則原告敗訴。“誰(shuí)出資建房、房屋就歸誰(shuí)”，這符合老百姓樸素的法律認(rèn)知觀，也符合人之常情。在認(rèn)定是否存在“借名建房”這一事實(shí)過(guò)程中，建筑房屋的“出資”情況對(duì)法官內(nèi)心證成的形成將起到舉足輕重的作用。案例1、案例2顯是例證。
三、簡(jiǎn)要的總結(jié)
回到文初提及的問(wèn)題，借名建房糾紛處理中的“出資說(shuō)”、“報(bào)建說(shuō)”，“馬炮”誰(shuí)更雄？筆者以為，“出資說(shuō)”只有在“借名建房”合同有效的情況下，方有用武之地。鑒于“借名建房”合同在實(shí)務(wù)中有效情形并不多見(jiàn)（可能只存在于同集體組織成員之間的借宅基地建房這一情形上），故筆者認(rèn)為，在借名建房糾紛中，“報(bào)建說(shuō)”更勝出一籌。
“報(bào)建說(shuō)”的背后往往是法律欲保護(hù)的“特殊主體的利益”（身份利益、資格利益等），而這些“利益”往往聯(lián)系著“國(guó)家利益、社會(huì)利益、公共秩序、善良風(fēng)俗”。這些“利益”在法律上是應(yīng)予肯定、應(yīng)予保護(hù)的“法益”，不可輕易否定，案例3便是例證。在這些“利益”面前，如若采“出資說(shuō)”，便架空了這些法律上應(yīng)保護(hù)的“法益”，故借名建房糾紛中如涉及上述法律所保護(hù)的“法益”，則應(yīng)摒棄“出資說(shuō)”。
［1］現(xiàn)為《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l，條文內(nèi)容沒(méi)有變，內(nèi)容為：當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
［2］案情高度簡(jiǎn)化，案情詳見(jiàn)佛山市禪城區(qū)人民法院（2018）粵0604民初21013號(hào)民事判決書(shū)。
［3］案情高度簡(jiǎn)化，案情詳見(jiàn)北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初3668號(hào)民事判決書(shū)。
［4］案情高度簡(jiǎn)化，案情詳見(jiàn)北京市第一中級(jí)人民法院（2017）京01民終1409號(hào)民事判決書(shū)。
［5］司偉：“論不動(dòng)產(chǎn)登記與權(quán)屬確認(rèn)——兼論對(duì)《物權(quán)法司法解釋一》第2條的理解”，載《法律適用》2016年第5期。
［6］馬強(qiáng)：“借名購(gòu)房案件所涉問(wèn)題之研究——以法院裁判的案件為中心”，載《政治與法律》2014年第7期。
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