文/晏凌羊
最近有幾個朋友要買房，要找我付費咨詢。
我說，除了廣州之外的城市我都不熟悉，沒法給具體的選籌意見，這種咨詢業務我做不了。但是你的思維是對的，幾百萬的房子，咱們真不能閉著眼睛買。多咨詢一下信得過的人，為有效的投資信息買單，可以避開很多坑。
但是，鑒于很多人是買房小白（第一次買），不知道怎么做決斷、怎么選籌，我還是整理幾點意見供大家參考（僅供參考，不形成購買建議）：
第一、地段最重要。
請一定要樹立“鋼筋混泥土和磚頭不值錢，值錢的是地段以及配套的資源”的意識，不要一看到郊區又大、又新、看起來又有詩意的房子，就走不動路。
有些房子，只是給你締造一個休閑夢想用的，但根本不實用，甚至拿來養老都不合適（老了以后，對醫院、交通、生活配套等的依賴度會更大）。
買房選籌時，很多人容易走偏，那就請記住一點：組成房子的鋼筋、混泥土、磚頭不值錢，值錢的永遠是地段。前者若是值錢，你家鄉下的自建房可能都價值千萬了。
第二、要考慮通勤時間。錢是可再生資源，而時間不是。
能省時間的房子，比能省錢的房子，更值錢。這一點，之前我在這篇文章中也寫過了：《你在廣州買房的“姿勢”可能是錯的……》。
第三、看地段買房子，也要考慮城市規劃。
城市的“中心”一直在變（“市中心”不是恒久的），買房之前多研究你所在的城市的規劃，看它到底是在往哪兒發展，然后，順著規劃去買房。
比如，上次我去重慶，我就覺得重慶未來的發展方向是往平地多的地方發展，山城開發起來太費勁了，開發成本太高。
看規劃買房的話，不要看遠期規劃，看5-10年內的就好。一個區域要發展、成熟起來，需要很多年的時間，第一個吃螃蟹的人未必能得到最大的利好。
如果不知道城市規劃，可以買學位房和地鐵口盤，居住氛圍好，交通便利，保值增值性好，將來出手容易。
第四、買房要有投資思維，別老想著長持。
買房不僅考慮自住，更要考慮增值空間，也不要老想著長持，畢竟，人生的計劃永遠沒有變化快。
之前我也講過，高密度高樓層的房子未來可能會成為貧民窟，大家可點擊這篇文章《再過30年，你住的地方可能會變貧民窟……》。
但是，但是，但是，那是很多年（至少30年）以后的事情，你不需要在人家剛建好的時候，就擔心它會變成貧民，然后就拒絕這類房產。
不要一買首套房，就想著要在這套房子里住到天荒地老。基本上，每隔5-10年，你對房子的需求就會發生改變。大概率上，一套房子你不可能住到退休、住到死。五年十年你就要換一次房子，是很正常的事情。
第五、年輕人買房，盡量買跳起來夠得著的房子，而不是“平著夠”“往下夠”。
買房對普通人來說是一大筆投資，且買房的時間、精力和稅費成本挺高的，能一步到位跳起來買三房，就別買兩房“將就著”。
人的收入曲線呈倒U形，年輕人大多處于收入爬坡的階段，四五十歲后你收入可能到達頂峰，你買房時月供三萬覺得有點吃緊，但五年后你應該就能緩過來了，到時候可能就會后悔當初為啥不跳起來買大一點的。
第六、能買中高端社區，盡量不要買老人扎堆的低端社區，因為老人扎堆的社區，公共事宜維權難。
建議大家盡量別買老年人扎堆的剛需盤（注，是剛需盤，不是豪宅盤）。
我們小區離學校超近，住在里面的年輕的寶爸寶媽占了絕大多數，但因為小區綠化好、密度低、安靜、離地鐵口不遠等原因，還是吸引了一些老年人購買房子在此養老。
維護公共權益時，思想最頑固的就是老年人，他們基本上腦子轉不過那個彎，想不明白“維護好公共利益，自己也會因此受益”的道理，大多只肉疼眼前那點“支出”。一棟樓里，有這么一個老頑固業主，整棟樓都跟著“頭大”。
我們小區這還算是好的。那些老年人扎堆的小區，年輕人長期住下去可能會被氣炸。我一個朋友住的小區，就是老人扎堆的剛需盤。臺風來臨前，物業公司想修剪幾棵樹的樹干、樹枝，老人們齊聲反對，然后，臺風天一過，樹底下停著的車都被樹枝給砸壞了。
大家還可以看看這個案例。
說真的，我要是住這小區里，非被氣死不可。這也是我為啥建議大家買房時，別去買老年人扎堆的小區的原因（蠢人率高）。
壞可以治，蠢則無藥可救。有些人激烈反對的，恰恰就是自己的利益。這也算是人類社會的短板效應了吧？一個事情能發展到什么水平，不是由最聰明的人決定的，而是由最愚蠢的人決定的。
我這么說，估計又有人說我歧視老年人了。是，不是所有老年人都如此，但老人扎堆的小區，維護公共權益的難度確實會比較大。這個建議，您不聽也成。
建議大家盡量買中高端社區，是因為我覺得隨便買什么房都能漲的時代已經過去了，以后房價漲幅可能會分化嚴重，且也會存在“馬太效應”。越貴的房子，越能漲；越便宜的房子，升值越是乏力。
別的東西，可能存在價格陷阱，但我覺得房子這玩意，價格哪怕貴十萬塊錢，也都有貴的道理。物以稀為貴，而稀缺的東西，將永遠稀缺，永遠貴。
第七、房票寶貴的前提下，盡量買限購區域。
一個朋友買了房以后才來問我她的選籌對不對，說她自己是買房小白。然后，我發現，她在有市中心購房資格的前提下，圖郊區的房子又大又新，把房子買在了廣州非限購區域……
倒也不是不可以，但我覺得有點浪費了她那張寶貴的“房票”。一個區域不限購，相當于是在告訴你，那里供應量大、接盤俠少（才會不限購）。價值高的房產，才會受限購政策制約。
很多人多花十幾二十幾萬“運作”，就是為了能拿到市中心的購房資格，她倒好，唯一的名額就這么使出去了。
一線城市的限購政策，變相增加了房產流轉成本。
房產交易伴隨著一大筆稅費，持有幾套房產的人賣出房產后可能會變得沒購房資格，政府在鼓勵大家長持房產，業主們的心態也變得比較惜售，流轉到市面上的房源也比不限購狀態下少。
在限購政策下，真實的房產買賣需求是被強行壓抑住了的。
如果你在廣州有購房資格，我個人建議你謹慎使用這張寶貴的房票，盡量跑去限購區域內買。為啥呢？因為大概率上，限購松綁的地區庫存壓力大，但接盤俠少。越是限購松綁，越要謹慎購買。
第八、買房需要多考察下開發商和物業公司，他們對物業的建設和維護水平，直接決定了你的房產價值能否pk過同地段的小區。
不同開發商對房屋建設質量的把控水平不同，不同的物業公司對物業的保養力度也不同。有的小區十年后看起來就很舊，而有的小區看起來還是“次新”，根源就在于開發商和物業公司的“良心值”有高低。
關于這個問題，我在《再過30年，你住的地方可能會變貧民窟……》這篇文章里也講過（點擊藍色字體可查看）。
每個小區的物業公司，都是那個小區的統治階級。
他們不是在服務，是在統治。
跟衙門一樣。
有時候，衙門還沒物業公司囂張，因為衙門有監督機制和舉報系統，而小區物業沒有。
而一涉及到集體反抗才有成效的事情，集體內部能互相推諉、扯皮到天荒地老。
這是全國性的問題了，我們普通人真的無解。雖然天下烏鴉一般黑，但有的烏鴉黑的程度輕一點，我們只能盡力選擇良心值高一點的開發商和物業公司。
至于那種物業費收得很低的小區，能不考慮就別考慮了吧。漲物業費太難了（涉及公共事宜），物業公司是以盈利為目的的，他們只會通過降低服務水平的方式來保證盈利，業主的利益是不會被他們放在眼里的。
第九、經濟條件和購房資格有限的前提下，盡量不要碰商鋪、寫字樓、商住兩用公寓、破舊的樓梯樓、郊區度假大別墅、十八線縣城買來不住的房子、高鐵房、法拍房、海外房產。
這一點，之前我的文章中也寫過了《你在廣州買房的“姿勢”可能是錯的……》《“氣死了，十年前買的遠郊度假別墅一分沒漲”》《第一次競買“法拍房”：玩的就是心跳》。
當然，凡事不絕對。比如法拍房、海外房產，也不一定都是坑。只是“投資有風險，買房更要謹慎”，大家如果一定要買這些房產，一定要先搞清楚里頭的“道道”再入手，千萬別盲買。
之前我就遇到一個讀者，對法拍房一無所知，但還是買了，買完了才知道自己進了個大坑，再來找我咨詢，可面對那種情況，我也已經無能為力了。
第十、如果上述建議之間形成沖突，而你資金有限，那你在做決策時，優先考慮你的核心利益（比如地段）。
比方說，如果你對地段非常滿意，但不滿意戶型，那么，舍“戶型”取“地段”。你滿意朝向，但不滿意樓層，那就取“朝向”棄“樓層”。
這世界上沒有百分百完美的房子，在資源有限的前提下，選擇那些能滿足你核心利益的房子。就像你去搬運一棵樹，但你時間、體力有限，那就盡量去搬運樹干，樹枝能舍棄就舍棄，因為那不是“核心利益”。
懂得了舍棄，你也就懂得了選擇。
以上建議僅供參考，不形成購買建議，也僅針對今年的情況，希望能對買房小白提供一點幫助。今后，買房方面，我覺得隨買隨漲的時代可能過去了，很有可能樓市也會像股市一樣波動，也有潛力房和垃圾房。
無論如何，每個人都能為自己的選擇做決定就ok了。
別人的建議，隨便聽一聽，自己的生活自己定。
全文完
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幾年前某次聚會遇到一朋友A高談闊論說自己特善于理財投資，已在北京按揭買了房，TA嘲笑另外一個跟TA一起去北京發展的朋友B，說B二逼，到現在還租房住。
我跟B聊起這事兒，B快笑岔氣了：俺在深圳全款買了三套，老家買了一套，以后要去深圳定居，干嘛要在北京買？你別跟TA說我情況，讓他繼續鄙視下去吧。
謝謝你的時間，我們相約明天見哦。
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