第一、 房產證收不收？
這個一般情況下銀行是要收走你的房產證和他項權利證書，入銀行的金庫保管的。目的就是為了防止客戶丟失房產證或者拿著去辦二押或其他民間借款什么的。當然銀行也可以不收走你的房產證，實際中也有些銀行就不收房產證只收他項證明。
因為現在全國的房管局對房產信息都數字化了，房產的交易和登記信息是相對容易查詢到的，辦理房產過戶和抵押后，信息都可以在系統中查詢出來，個人都可以在房管局的機器或手機APP里查詢，以往的“二押”當“一押”這種騙貸行為很難再發生了，所以收不收走影響不大。
那么已經登記了抵押信息的房產證有沒有什么用？實際是有用的！照工作經驗中遇到的情況看，在辦理諸如小孩入托、入學，小區舊樓加裝電梯，出國證明個人資產實力，或者相親的時候改善相親對象的態度，還有疫情期間證明你是小區業主的時候，有個房產證原件紅本本在手里還是相當有作用的。
其實，復印件也能當原件用，在辦理上述業務時沒有任何實質性差別。所以總之呢，收不收走房產證原件其實關系不大，要是擔心會用到呢，自己可以多復印幾份復印件放家里備用，原件放銀行保管箱里，讓銀行給你免費保管多好呢，比放家里安全的多了對吧！
第二、房貸中等額本金和等額本息有什么差別？
關于房貸中等額本金和等額本息兩種還款方式有什么差別、又各有什么特點，咱們買房時到底該怎么選擇？很多人都不太搞得明白，沒關系，話不多說，張行長給你一次講清楚了，怎么選就看各位喜好了啊。
等額本金還款
釋義：顧名思義，就是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，
計算公式：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率
還款總利息=（還款期數+1）×貸款額×月利率/2
還款總額=（還款期數+1）×貸款額×月利率/2+ 貸款額
舉個栗子：老王到銀行辦房貸，100萬貸款分20年還，按等額本金方式歸還，現在房貸固定利率4.5%。
按上例計息：
每月還款金額（第1期）=（1000000/240）+1000000*4.5%/12=7916.7
每月還款金額（第2期）=（1000000/240）+（1000000-1000000/240）*4.5%/12=7901
……（以此類推）
還款總利息=（240+1）*1000000*4.5%/12/2=451875
還款總額=1451875，利息占比45.18%。
等額本息還款
釋義：顧名思義，是在還款期內，每月償還同等數額的貸款（包括本金和利息）。就是把貸款本金和利息的總和算出來后再平均分攤到每個月。
計算公式：每月還款金額= [貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款期數]÷[（1+月利率）^還款期數－1]
還款總利息=還款總額-期初貸款總額
還款總額=每月還款金額*還款期數
按上例計息：（還是上面栗子，這次換等額本息還款）
每月還款金額=（1000000*4.5%/12*（1+4.5%/12）^240/（（1+4.5%/12）^240-1=6326.49
還款總額=6326.49*240=1,518,358.6,利息占比大概51.83%。
上面等額本息公式里面用到的一種叫“年金現值--償債基金”的經濟學算法，我不展開講，會套公式用就行。有興趣的朋友也可以后面再交流。舉了一個例子用兩種算法一算，等額本金和等額本息的差別在哪里就比較清楚了吧。從每月還款的金額和到期還本付息的總額就可以看出：
1.等額本金還款法特點是每期本金保持相同，利息逐月遞減，每月的還款額逐月遞減；等額本息還款法特點是每期本金逐月遞增，利息逐月遞減，每月的還款額固定不變。
2.兩種還款方法比較，最終到期算還款本息總額，等額本息要比等額本金多付出一筆不少的利息。
那是不是就選等額本金好呢？其實這個還是要看個人的經濟情況來定，因為100萬的貸款20年，等額本金還款開始時每月還款接近8000、等額本息卻只要6000多。拿每個人每個月的收入對照一下，還得起月供才行。如果貸款200萬買一套房，差別就會更加明顯了，所以選哪一種房貸方案，還是要看每個人的實際情況。
另外有一點想說說的，目前實際情況發現，很多人的房貸都沒有供20或30年這么久的，很多人都是提前還貸了。或是因為賣了換房、或是賣了換錢，供個幾年后就提前還貸的人還是非常多的。就提前還款這個問題來說，用等額本金法若提前還款，由于前期還的本金比例較大，所以提前還款的話就可以避免后期的利息，付息成本相對少；而等額本息法由于前期基本還的都是利息，而本金并沒有還多少，所以提前還款付息成本會相對高一些。但是張行長覺得呢，5年左右兩種方案還款方式造成的本金差額并不大，而5年內較少的月供金額會更有助于把錢花在其他方面，如提高個人的經濟實力和生活水平，至于為什么是5年，大家看了上期的節目肯定就懂！
第三、LPR是什么，要轉換了該怎么選？
說到從今年3月1日起全國銀行開展的存量浮動利率貸款定價基準轉換工作，跟咱們也是息息相關啊。大家關注的LPR到底是什么？銀行要求大家自己選，說實話很多人都不懂LPR是啥，那該怎么辦？其實很簡單，張行長下面講一講，講完了大家自己作決定。
LPR定價
(Loan Prime Rate，簡稱LPR)貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率。各指定行在全國銀行間同業拆借市場報價，每個工作日在各報價行報出本行貸款基礎利率的基礎上，剔除最高、最低各1家報價后，將剩余報價綜合加權后的定價就是LPR。LPR作為商業銀行貸款的利率基礎，其他貸款利率在此基礎上加減點生成。
LPR定價的本質就是把以前由人行統一發布貸款基準利率的方式，變為現在由18家行報價綜合確定的方式。更能體現價格的市場化，算是利率市場化的重要舉措吧。
LPR利率轉換
原文根據中國人民銀行公告〔2019〕第30號：二、自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。
本質就是將原來的利息計算方式從基準貸款利率*浮動乘數變為LPR+浮動點。
舉個例子：假設老王五年前辦的貸款利率是當時的基準價下浮10%，當時房貸基準是4.95%。那么他的房貸利率是
P=4.95*（1-10%）=4.455%，現在轉換為LPR的方式，按2019年12月末的五年期LPR報價為4.8%算，那么他怎么轉換呢？兩種選擇：
浮動利率P1=LPR+(-345Bp)
固定利率P2=4.455%不變
上面的公式就看得很清楚了，由于LPR會隨著市場的變動而有高有低，而固定利率則會一直固定不變。所以很多人就會犯難了，到底怎么選會比較有利？其實這個問題我不好說，個人有各自的看法，我就列幾個數據大家可以參考。
最近20年來看，我國的五年期以上貸款基準利率呈M型走勢，整體上看經歷過三個階段：99-08，08-12，12年至今。經歷過這段歷史的人是不是感覺很眼熟？它和股市與房市的繁榮和調控、經濟的發展和金融危機，呈現出顯著的相關關系（有興趣的朋友可以做一下數據的回歸分析）。
因為基準利率一直以來除了作為定價工具外，都是作為政府調控經濟運行的重要工具之一。復雜的經濟學理論就不多說，簡單來講就是在經濟發展向好，社會上人們錢較多的時候，提高利率、回收資金，預防通貨膨脹；經濟發展較差向下，人們普遍缺錢，不敢消費、不敢投資時，降低利率鼓勵借貸，刺激經濟發展。這么一說大家就明白了，再結合自身的情況，對未來利率的走勢就有一個自己的判斷。
覺得未來經濟向好，利率將上升，那就選固定利率，
覺得未來經濟變差，利率將降低，那就LPR+浮點。
LPR出臺以來的貸款市場報價利率表來看，五年期報價利率顯現出逐漸下降趨勢，但是歷史報價周期很短只有一年時間不到，不具備很高的參考價值。只能說后市怎么看還是各位自己判斷。
提醒一下啊，各家銀行的房貸利率LPR轉換工作窗口期到今年8月31日就截止了，大家還是早做決定早辦理的好。至于哪些需要辦理、怎么辦？我整理三條大家對照看：
一、符合以下三點的需要轉換
1在2020年1月1日前發放或者已經簽訂借款合同未發放的
2原利率按基準利率上下浮確定的（就是按上浮10%或者打九折）
3浮動利率（比如利率按每年1月1日調整）
二、可以轉換為什么？
1LPR+浮動點（上面有舉例）
2固定利率
三、注意哪些要點？
公積金貸款不用轉，所有房貸客戶都最好主動轉，每個人只能轉1次，2020年8月31日截止。
各大銀行的網上銀行、手機銀行、網點自助柜員機、柜臺、個貸中心等均可以辦理。
還是那句話：大事小事大小都是事，遲辦早辦遲早都要辦，橫批：事早辦好！好了，這期節目講完，關于個人住房按揭貸款中的各種內幕和各種情況就大致講的差不多了，大家還有什么不懂的可以公眾號留言交流。
