“兇宅買(mǎi)賣(mài)合同”案件
鑒定式案例研習(xí)報(bào)告
作者：朱曉喆，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授。
*本文轉(zhuǎn)自《月旦民商法雜志》（No.73）2022.3。本文是上海財(cái)經(jīng)大學(xué)《請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)案例研習(xí)（合同法）》階段性成果，文章腳注從略，更多內(nèi)容請(qǐng)閱讀文章原稿。
*受王澤鑒老師的鼓勵(lì)，民法書(shū)齋將持續(xù)進(jìn)行請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)案例研習(xí)方法的推廣。
摘要：本文以一則案例為研究對(duì)象，以鑒定式案例分析為方法，全面研究「兇宅」買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人可能享有的請(qǐng)求權(quán)以及相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)則，兇宅的買(mǎi)受人可以主張瑕疵擔(dān)保責(zé)任的減價(jià)權(quán)或者損害賠償請(qǐng)求權(quán)，可以主張解除合同后的恢復(fù)原狀、損害賠償請(qǐng)求權(quán)，可以主張締約過(guò)失損害賠償請(qǐng)求權(quán)，可以主張撤銷(xiāo)后的返還財(cái)產(chǎn)、損害賠償請(qǐng)求權(quán)，以及侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)。以上數(shù)個(gè)請(qǐng)求權(quán)發(fā)生競(jìng)合，應(yīng)由買(mǎi)受人擇一而行使。
一、案件事實(shí)
2021年3月16日，金某與洪某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同一份，約定金某將位于杭州市濱江區(qū)某房屋出賣(mài)給洪某，房屋總價(jià)款為800萬(wàn)元（與同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格持平）。當(dāng)月，洪某支付了全部房款后，房屋辦理過(guò)戶(hù)登記，洪某取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，并支付稅費(fèi)10萬(wàn)元、中介費(fèi)5萬(wàn)元，辦理房產(chǎn)證費(fèi)用1萬(wàn)元，共計(jì)16萬(wàn)元。
半年后，洪某發(fā)現(xiàn)2012年8月15日，案涉房屋內(nèi)曾發(fā)生兇殺案，當(dāng)時(shí)在此居住的一家三口被犯罪分子殺害。金某2015年10月購(gòu)買(mǎi)該涉案房屋，受讓價(jià)格為200萬(wàn)元（當(dāng)時(shí)同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格400萬(wàn)元左右）。
洪某認(rèn)為，金某應(yīng)向其披露該房屋是兇宅的信息，但金某未予披露，而是按正常市價(jià)出售給他，金某訂立和履行合同有違誠(chéng)信原則，遂與金某協(xié)商處理此事，未果。一個(gè)月后，洪某至法院起訴金某。經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，涉案房屋的價(jià)格確實(shí)低于市場(chǎng)價(jià)格40%左右。
問(wèn)題：請(qǐng)以請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析方法，闡述本案中洪某可能向金某主張的請(qǐng)求權(quán)。
解題大綱
一、洪某可能根據(jù)《民法典》第617條結(jié)合第582條、第577條，向金某主張減少價(jià)款或者損害賠償
（一）金某是否應(yīng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任
（二）洪某可能根據(jù)《民法典》第617條結(jié)合第582條，請(qǐng)求金某減少房屋的價(jià)款
（三）洪某可能根據(jù)《民法典》第617條結(jié)合第582條、第577條，請(qǐng)求代替給付的損害賠償
（四）結(jié)論
二、洪某可能根據(jù)《民法典》第566條第1款主張合同解除后的恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)，并根據(jù)第566條第1款、第2款結(jié)合第577條主張違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)
（一）是否可以解除
（二）合同解除后的恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)
（三）合同解除后的損害賠償請(qǐng)求權(quán)
（四）結(jié)論
三、洪某可能根據(jù)《民法典》第500條第2項(xiàng)向金某主張締約過(guò)失的損害賠償請(qǐng)求權(quán)
（一）請(qǐng)求權(quán)是否產(chǎn)生
（二）結(jié)論
四、洪某可能根據(jù)《民法典》第157條主張法律行為被撤銷(xiāo)之后的返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償和損害賠償請(qǐng)求權(quán)
（一）是否可以撤銷(xiāo)合同
（二）合同撤銷(xiāo)后洪某可主張返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償和損害賠償請(qǐng)求權(quán)
（三）結(jié)論
五、洪某可能根據(jù)《民法典》第1165條第1款向金某主張侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)
（一）請(qǐng)求權(quán)是否成立
（二）結(jié)論
六、請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合
解題正文：
一、洪某可能根據(jù)《民法典》第617條結(jié)合第582條、第577條，向金某主張減少價(jià)款或者損害賠償
金某出賣(mài)的房屋曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案，按中國(guó)人的通常說(shuō)法屬于兇宅，被認(rèn)為不吉利，不適合居住。若從這一日常觀(guān)念出發(fā)，兇宅這一屬性可能被認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同中的瑕疵，因而根據(jù)《民法典》第617條金某可能向洪某承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
關(guān)于中國(guó)大陸法上的瑕疵擔(dān)保責(zé)任究竟是獨(dú)立的責(zé)任，抑或是統(tǒng)一歸入違約責(zé)任，民法理論上存在爭(zhēng)議。從《合同法》的發(fā)展史和立法目的看，獨(dú)立的瑕疵擔(dān)保責(zé)任并無(wú)意義，合同債務(wù)人的瑕疵履行違約行為，可按一般違約責(zé)任對(duì)待。《民法典》第617條關(guān)于瑕疵擔(dān)保責(zé)任的法律效果援引《民法典》第582條至584條，明確將其作為一般違約責(zé)任來(lái)對(duì)待。相對(duì)于履行遲延、履行不能等情形，瑕疵履行是一種獨(dú)立的違約形態(tài)(或履行障礙形態(tài))，其具有特殊的構(gòu)成要件，例如買(mǎi)受人的檢驗(yàn)通知義務(wù)。
根據(jù)《民法典》第617條規(guī)定，出賣(mài)人交付目標(biāo)物不符合質(zhì)量要求的，買(mǎi)受人可以根據(jù)本法第582條至584條的規(guī)定請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任；
根據(jù)《民法典》第582條，履行不符合約定的，違約責(zé)任的承擔(dān)方式可以是修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。
因?yàn)楸景纲I(mǎi)賣(mài)合同的目標(biāo)物是房屋，可能的瑕疵是房屋屬兇宅，所以無(wú)法修理、重作、更換，故筆者僅分析本條中買(mǎi)受人可能主張減價(jià)或損害賠償。同時(shí)，《民法典》第610條第1句規(guī)定的買(mǎi)受人解除權(quán)，須以「不能實(shí)現(xiàn)」合同目的為限。由于具體法效果不同，筆者擬分別論述。
（一）金某是否應(yīng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任
民法學(xué)理上認(rèn)為，瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件包括：有效的合同、目標(biāo)物存在瑕疵、瑕疵在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之前已經(jīng)存在、買(mǎi)受人適時(shí)進(jìn)行檢驗(yàn)并提出瑕疵異議、買(mǎi)受人在締約時(shí)不知且不應(yīng)知目標(biāo)物的瑕疵。下文詳述之。
1.是否存在有效的買(mǎi)賣(mài)合同
瑕疵擔(dān)保責(zé)任屬于一種合同責(zé)任，須以有效的合同存在為前提。在本案中，買(mǎi)賣(mài)合同已因買(mǎi)賣(mài)雙方意思表示的一致而成立，此無(wú)疑義。有問(wèn)題的是，兇宅買(mǎi)賣(mài)合同是否會(huì)因違反善良風(fēng)俗，而落入《民法典》第153條第2款的規(guī)整范圍，被評(píng)價(jià)為無(wú)效？
中國(guó)大陸司法實(shí)踐中，確有法院認(rèn)為，對(duì)發(fā)生非正常死亡事件的兇宅會(huì)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)是普遍的善良風(fēng)俗，出賣(mài)人未披露房屋屬兇宅，違背公序良俗和誠(chéng)信原則。但也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，單純未告知房屋屬兇宅，不足以構(gòu)成違反公序良俗。在民法理論上，善良風(fēng)俗是指「一切公平和正義的思想者之禮儀感」，在中國(guó)文化傳統(tǒng)中，中國(guó)人一向有趨吉避兇的心理，購(gòu)買(mǎi)房屋本是件喜事，購(gòu)買(mǎi)到兇宅可能被認(rèn)為「不吉利」。但如將兇宅買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為無(wú)效，并不妥當(dāng)。一方面，房屋買(mǎi)賣(mài)合同交易本身并無(wú)違背公序良俗之處；另一方面，徑直認(rèn)定合同無(wú)效，并不符合買(mǎi)受人的主觀(guān)想法和利益，例如買(mǎi)受人并不想否定交易，而只是想在價(jià)格上有所調(diào)整。此外，如果買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)，出賣(mài)人未披露房屋是兇宅的信息，可以透過(guò)詐欺或重大誤解等規(guī)則撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，將買(mǎi)賣(mài)合同的命運(yùn)交由買(mǎi)受人決定而無(wú)須使之無(wú)效。
因此，本案中金某與洪某之間的買(mǎi)賣(mài)合同有效。
2.目標(biāo)物是否存在瑕疵
買(mǎi)賣(mài)合同目標(biāo)物的瑕疵可包括物之瑕疵與權(quán)利瑕疵。本案中僅涉及前者。
依《民法典》第615條第1句之規(guī)定，「出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付目標(biāo)物」；
同時(shí)，第616條對(duì)「當(dāng)事人對(duì)目標(biāo)物質(zhì)量沒(méi)有約定或者約定不明」作出規(guī)定，即先依照《民法典》第510條，「由雙方進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，不能補(bǔ)充的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定」；若還不能確定的，則依照第511款第1項(xiàng)之規(guī)定，先參照「國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)」，沒(méi)有此類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的，適用「通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的標(biāo)準(zhǔn)」。
由此可見(jiàn)，對(duì)于瑕疵的認(rèn)定原則上采主觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)，即首先取決于是否符合合同約定的質(zhì)量；沒(méi)有明確約定，要先透過(guò)解釋來(lái)確定；若不能透過(guò)解釋得出，才可以適用客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)。申言之，按照“約定→合同解釋→客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)”的順序認(rèn)定瑕疵。
從本案案情來(lái)看，雙方當(dāng)事人對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同所涉房屋質(zhì)量，尤其是對(duì)于房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡的事件是否構(gòu)成房屋的瑕疵，沒(méi)有明確約定。
因此應(yīng)進(jìn)一步檢視，能否透過(guò)解釋認(rèn)定存在瑕疵。根據(jù)《民法典》第466條第1款結(jié)合第142條第1款，對(duì)合同的解釋?xiě)?yīng)當(dāng)按照所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則，確定其含義。于此，解釋的對(duì)象應(yīng)是合同所承載的當(dāng)事人的意思表示。在當(dāng)事人對(duì)于房屋兇宅的性質(zhì)沒(méi)有任何約定的情況下，無(wú)法透過(guò)簡(jiǎn)單解釋得出買(mǎi)賣(mài)房屋所應(yīng)具備的質(zhì)量，而只能求諸于意思表示的補(bǔ)充解釋。補(bǔ)充解釋的適用以契約存在漏洞為前提，即違反計(jì)劃的不完整，補(bǔ)充解釋?xiě)?yīng)探求假設(shè)的當(dāng)事人意思，即在當(dāng)事人意識(shí)到應(yīng)予規(guī)范而未規(guī)范的情況下，作為一個(gè)理性的合同當(dāng)事人，在考慮各方利益的前提下，依誠(chéng)信原則，會(huì)作出何等約定。 從理性人的假設(shè)出發(fā)，在當(dāng)下中國(guó)社會(huì)中，任何一個(gè)購(gòu)房者都不希望購(gòu)買(mǎi)的房屋出現(xiàn)非正常死亡事件，如果意識(shí)到這一點(diǎn)，都會(huì)在合同中約定房屋不能是兇宅，否則買(mǎi)受人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，透過(guò)補(bǔ)充解釋可以將兇宅認(rèn)定為瑕疵。
即使按照客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)，也可以認(rèn)為涉案兇宅構(gòu)成瑕疵。 根據(jù)《民法典》第511條第1項(xiàng)第4分句，出賣(mài)人負(fù)有按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行的義務(wù)，即瑕疵的客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)。按照客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)，目標(biāo)物須足供通常之使用，具備同類(lèi)目標(biāo)物的一般質(zhì)量，符合買(mǎi)受人的合理期待。據(jù)此，一方面，對(duì)于一般社會(huì)大眾而言，兇宅雖然在客觀(guān)上不會(huì)影響居住，但這種「不吉利」的房屋，會(huì)嚴(yán)重影響居住人的內(nèi)心舒適，不符合購(gòu)房人對(duì)于房屋的一般期待；另一方面，兇宅雖然沒(méi)有物理缺陷，但在市場(chǎng)上的交易價(jià)值減少，價(jià)格往往低于市價(jià)，因而構(gòu)成規(guī)范意義上的瑕疵。總之，在本案中，洪某以市價(jià)購(gòu)買(mǎi)該房屋，但其實(shí)際價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格40%，可以認(rèn)為兇宅構(gòu)成法律意義上的瑕疵。
3.瑕疵在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之前是否已經(jīng)存在
瑕疵必須在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)已經(jīng)存在，才能適用瑕疵擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定。因?yàn)樵陲L(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)后，買(mǎi)賣(mài)合同目標(biāo)物發(fā)生毀損、滅失或價(jià)值貶損的風(fēng)險(xiǎn)已不在出賣(mài)人的責(zé)任范圍之內(nèi)，而應(yīng)由買(mǎi)受人自行承擔(dān)。
根據(jù)《民法典》第604條，買(mǎi)賣(mài)合同以目標(biāo)物的「交付」作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)。
所謂交付，對(duì)于房屋而言，即對(duì)「房屋占有的移轉(zhuǎn)」。在本案中，買(mǎi)賣(mài)合同是在2021年3月16日簽訂的，并且房屋的交付亦在該日完成，而兇殺案發(fā)生于2012年8月15日。可見(jiàn)，本案中的瑕疵在風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)前就已經(jīng)存在，此無(wú)疑義。
4.買(mǎi)受人是否適時(shí)進(jìn)行檢驗(yàn)并提出瑕疵異議
根據(jù)《民法典》第621條，買(mǎi)受人須在法定期間內(nèi)通知出賣(mài)人目標(biāo)物存在瑕疵，否則會(huì)擬制目標(biāo)物的質(zhì)量符合約定。
根據(jù)《民法典》第621條第1款第1句，「當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將目標(biāo)物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣(mài)人」；若當(dāng)事人約定不明，則應(yīng)求諸第621條第2款第1句，「買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣(mài)人」。
此外，第621條第3款對(duì)上述規(guī)定進(jìn)行限制，即「出賣(mài)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的目標(biāo)物不符合約定的，買(mǎi)受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制」。因?yàn)閻阂獾某鲑u(mài)人，不值得保護(hù)。
第3款雖然在體系位置上處于最末，但應(yīng)最先檢驗(yàn)，因?yàn)槿绻麧M(mǎn)足這一要件，通知的規(guī)則即不再適用。在本案中，金某購(gòu)入房屋時(shí)（2015年10月），僅花200萬(wàn)元，而當(dāng)時(shí)同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格為400萬(wàn)元，因此有理由相信金某對(duì)于該房屋屬兇宅是知道或當(dāng)知道。因此，本案中不適用檢驗(yàn)通知規(guī)則。
退一步而言，即使本案適用檢驗(yàn)通知義務(wù)，那么洪某在購(gòu)買(mǎi)房屋半年后知道房屋內(nèi)曾發(fā)生兇殺，遂通知金某，可以認(rèn)為其在合理期間內(nèi)履行了通知義務(wù)。兇宅不同于一般的物理瑕疵，具有很強(qiáng)的隱蔽性，大多數(shù)情況下，買(mǎi)方無(wú)從透過(guò)公開(kāi)資訊管道獲知房屋的兇宅屬性，況且本案中兇殺事件發(fā)生在2012年，遷延日久，因此，對(duì)檢驗(yàn)期間應(yīng)從寬認(rèn)定。
5.買(mǎi)受人締約時(shí)是否不知且不應(yīng)知標(biāo)的物的瑕疵？
在本案中，并無(wú)任何事實(shí)表明買(mǎi)方知道或應(yīng)當(dāng)知道所購(gòu)之房屋屬兇宅。
6.小結(jié)
綜上，本案中金某出售的房屋存在瑕疵，瑕疵擔(dān)保責(zé)任成立。
（二）洪某可能根據(jù)《民法典》第617條結(jié)合第582條，請(qǐng)求金某減少房屋的價(jià)款
1.減價(jià)權(quán)與減價(jià)的數(shù)額
在確定兇宅構(gòu)成瑕疵擔(dān)保責(zé)任意義上的瑕疵后，根據(jù)《民法典》第617條結(jié)合第582條，出賣(mài)人要承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或報(bào)酬等違約責(zé)任。如前述，兇宅屬于一種不可修復(fù)的瑕疵，「修理、重作、更換」均不適用，而退貨本質(zhì)上屬于解除，因此這里只討論減價(jià)。
減價(jià)權(quán)雖名為「請(qǐng)求」，但實(shí)為「形成權(quán)」。買(mǎi)受人的減價(jià)權(quán)透過(guò)單方需受領(lǐng)的意思表示行使，該意思表示可以按照減價(jià)的規(guī)則相應(yīng)地改變買(mǎi)賣(mài)契約。買(mǎi)受人所享有的減價(jià)權(quán)是有限度的，其可減少之額度，除當(dāng)事人曾有特約預(yù)定外，應(yīng)依客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)公平認(rèn)定之。不過(guò)，買(mǎi)受人行使減價(jià)權(quán)并不必具體說(shuō)出價(jià)款是多少，否則減價(jià)權(quán)將變得不切實(shí)際，如果買(mǎi)受人提到了一定金額，并且出賣(mài)人同意，則買(mǎi)受人應(yīng)受拘束。對(duì)于所應(yīng)減少價(jià)額之計(jì)算，應(yīng)當(dāng)根據(jù)符合約定的目標(biāo)物和實(shí)際交付的目標(biāo)物交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算差價(jià)（《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第17條第1款第2句）。經(jīng)評(píng)估，涉案房屋價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格40%，故洪某有權(quán)要求在合同約定價(jià)格的基礎(chǔ)上減價(jià)40%（320萬(wàn)元），即從800萬(wàn)元中扣除320萬(wàn)元。
2.減價(jià)后可否請(qǐng)求賠償其他損失
根據(jù)《民法典》第583條規(guī)定，「當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失」。
這里應(yīng)當(dāng)檢視的是，在減價(jià)之后，買(mǎi)受人如果還有其他損害，是否可基于本條請(qǐng)求賠償。首先應(yīng)當(dāng)考慮的是，為履行合同所支付的稅費(fèi)、中介費(fèi)等必要的費(fèi)用。如果金某交付的是沒(méi)有瑕疵的房屋，這些費(fèi)用也是必須支出的，但如果這些費(fèi)用是按照減價(jià)后房屋的實(shí)際價(jià)值所計(jì)算的，其可能相對(duì)較低，因房屋按照約定價(jià)值所計(jì)算的多繳的稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦理房產(chǎn)證等費(fèi)用，洪某可以要求金某進(jìn)行賠償，具體數(shù)額根據(jù)交易實(shí)際情況和相應(yīng)的規(guī)則計(jì)算得出，于此不贅述。
（三）洪某可能根據(jù)《民法典》第617條結(jié)合第582條、第577條，請(qǐng)求代替給付的損害賠償
根據(jù)《民法典》第582條，除了修理、重作、更換、退貨、減價(jià)這幾種違約責(zé)任承擔(dān)方式以外，還有「等」違約責(zé)任。結(jié)合《民法典》第577條，賠償損失作為違約責(zé)任的主要形式之一，在瑕疵擔(dān)保責(zé)任中，亦應(yīng)能夠適用。這里的「賠償損失」不同于第583條意義上的「賠償損失」，第583條所針對(duì)的是在減價(jià)之后尚存在的其他損失，而這里所針對(duì)的是代替給付的損害賠償。
通說(shuō)認(rèn)為，違約損害賠償責(zé)任的構(gòu)成要件包括以下幾方面：違約行為、受害人受有損害、違約行為與損害之間有因果關(guān)系、無(wú)免責(zé)事由。23基于前文所述，金某所給付的房屋存在瑕疵，瑕疵履行屬違約行為的一種形態(tài)，存在違約行為。本案中并不存在不可抗力等免責(zé)事由，亦無(wú)疑義。有疑問(wèn)的是，本案中的損害應(yīng)如何計(jì)算。
根據(jù)《民法典》第584條：「當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。」
按照損害賠償?shù)囊话阍恚鋺?yīng)使受害人處于如同合同正常履行時(shí)所處的狀態(tài)。24首先，如果出賣(mài)人所給付的是沒(méi)有瑕疵，即未發(fā)生過(guò)兇殺案的房屋，洪某所取得的房屋應(yīng)與正常房屋的市價(jià)相同，而現(xiàn)在房屋低于市價(jià)40%，故洪某可以要求金某賠償320萬(wàn)元（800萬(wàn)元乘以40%）。此外，洪某所實(shí)際取得的房屋實(shí)際價(jià)值是480萬(wàn)元，因此對(duì)于按800萬(wàn)房?jī)r(jià)而多支出的稅費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用亦可納入賠償范圍（即多出320萬(wàn)房?jī)r(jià)相應(yīng)的稅費(fèi)、中介費(fèi)）。
（四）結(jié)論
上述的減價(jià)權(quán)和損害賠償請(qǐng)求權(quán)，均未超過(guò)權(quán)利行使的期間，不存在抗辯事由。因此，洪某可以根據(jù)《民法典》第617條結(jié)合第582條，請(qǐng)求金某減少房屋的價(jià)款，減少的金額為320萬(wàn)元；洪某亦可根據(jù)《民法典》第617條結(jié)合第582條、第577條，請(qǐng)求金某賠償損失320萬(wàn)元以及多支出的中介費(fèi)、稅費(fèi)等。
二、洪某可能根據(jù)《民法典》第566條第1款主張合同解除后的恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)，并根據(jù)第566條第1款、第2款結(jié)合第577條主張違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)
（一）是否可以解除合同
根據(jù)《民法典》第610條第1句，因標(biāo)的物質(zhì)量不符合要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受目標(biāo)物或者解除合同。
因買(mǎi)賣(mài)合同目標(biāo)物瑕疵所產(chǎn)生的解除權(quán)應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足兩項(xiàng)要件：
第一，目標(biāo)物質(zhì)量不符合要求。關(guān)于本案中質(zhì)量不符合要求即目標(biāo)物存在瑕疵，上文已經(jīng)闡明。
第二，因質(zhì)量不符合要求，導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。并非所有違約行為均可產(chǎn)生解除權(quán)，原則上要考慮違約行為的嚴(yán)重程度。通說(shuō)認(rèn)為，除瑕疵履行外，解除權(quán)的產(chǎn)生還要求瑕疵履行導(dǎo)致合同目的落空。因此，應(yīng)重點(diǎn)考察本案中金某的違約行為是否導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。
學(xué)理上認(rèn)為，「合同目的不能實(shí)現(xiàn)」判斷標(biāo)準(zhǔn)為違約結(jié)果的嚴(yán)重性，即是否剝奪了債權(quán)人的履行利益。針對(duì)《民法典》第610條中的「不能實(shí)現(xiàn)合同目的」，有解釋者指出，當(dāng)一方違約致使另一方蒙受損害以至于實(shí)際上剝奪了其依合同能期待得到的利益時(shí)，可認(rèn)定構(gòu)成「不能實(shí)現(xiàn)合同目的」。本案中，金某所交付的房屋是兇宅，其市價(jià)低于正常價(jià)格的40%，達(dá)到「違約結(jié)果嚴(yán)重性」程度。而且，洪某以正常價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，可以期待能夠獲得同等價(jià)值的房屋，而非價(jià)值顯著低于正常房屋的兇宅，洪某的期待利益落空。總之，本案符合「致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)」的要件。
綜上，本案中金某所給付的目標(biāo)物存在瑕疵，符合法定解除權(quán)發(fā)生的要件。此外，金某與洪某沒(méi)有約定解除權(quán)行使的期限，金某也未催告洪某解除合同，洪某知悉解除事由的時(shí)間未超過(guò)1年（《民法典》第564條），因此洪某可以行使解除權(quán)，解除合同。
（二）合同解除后的恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)
根據(jù)《民法典》第566條第1款，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
一般認(rèn)為，恢復(fù)原狀義務(wù)的內(nèi)容，并非一種單純的以不當(dāng)?shù)美麨榛A(chǔ)的債務(wù)，因而并非「現(xiàn)存利益的返還」，而應(yīng)當(dāng)是「全面返還」，因合同而取得的物、權(quán)利或利益，在解除后，應(yīng)當(dāng)相互返還。在本案中，買(mǎi)賣(mài)合同解除后，洪某可以向金某主張返還800萬(wàn)元購(gòu)房款及購(gòu)房款在半年內(nèi)的利息。不過(guò)，在合同解除后，金某也可以要求洪某返還房屋，即轉(zhuǎn)移房屋的占有并變更所有權(quán)登記，并要求返還半年的房屋租金。
（三）合同解除后的損害賠償請(qǐng)求權(quán)
根據(jù)《民法典》第566條第1款與第2款，在合同解除后，雙方各自返還所履行之給付后，如果解除權(quán)人一方還有損害，亦可要求違約方賠償。
在《民法典》生效以前，對(duì)于合同解除后，解除權(quán)人可以主張何種損害賠償，尤其是可否主張履行利益的賠償，學(xué)理上存在爭(zhēng)議。在《民法典》生效以后，第566條第2款明確規(guī)定，合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)「違約責(zé)任」，其明確違約解除與違約責(zé)任的并行關(guān)系，并且損害賠償指向履行利益。31合同違約損害賠償?shù)囊话阏?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是《民法典》第577條，因此在主張損害賠償時(shí)，應(yīng)結(jié)合該條請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。
履行利益是指合同履行之后債權(quán)人可以獲得的利益。按照損害賠償?shù)囊话阍恚男欣娴膿p害賠償應(yīng)使受害人處于如同合同正常履行時(shí)所處的狀態(tài)。據(jù)此本案中可能考慮的損失是：洪某以800萬(wàn)元市價(jià)購(gòu)買(mǎi)金某的房屋（暫不考慮房屋的市場(chǎng)價(jià)升值因素），洪某的履行利益是一套價(jià)值800萬(wàn)元房屋，因而可以請(qǐng)求金某賠償800萬(wàn)元的購(gòu)房款以及相應(yīng)的利息。但根據(jù)《民法典》第566條第1款，解除的效果首先是終止履行和恢復(fù)原狀，繼而再請(qǐng)求賠償損失。如前所述，洪某根據(jù)恢復(fù)原狀已經(jīng)請(qǐng)求返還800萬(wàn)元以及相應(yīng)的利息，則損失已經(jīng)透過(guò)恢復(fù)原狀得以彌補(bǔ)。換言之，在房屋價(jià)格不變的前提下，恢復(fù)原狀與損害賠償可以相互替代。
另外，需要考慮的是洪某為履行合同而支出房產(chǎn)證辦理費(fèi)用、稅費(fèi)、中介費(fèi)等16萬(wàn)元的費(fèi)用，該項(xiàng)損失本質(zhì)上屬信賴(lài)?yán)鎿p失。一般而言，這類(lèi)費(fèi)用是為了獲得履行利益而必須支出的費(fèi)用，因此已被履行利益吸收，故在違約解除賠償履行利益的前提下對(duì)此不應(yīng)再重復(fù)賠償。
從比較法上看，根據(jù)《德國(guó)民法典》第284條，債務(wù)人違約時(shí)，債權(quán)人可以選擇不主張代替給付的損害賠償，而主張其因信賴(lài)合同締結(jié)所支出的費(fèi)用（徒勞費(fèi)用）。在沒(méi)有履行利益損害，或其難以證明，或履行利益相比于徒勞費(fèi)用支出明顯太低時(shí)，對(duì)于債權(quán)人具有重要意義。中國(guó)大陸亦有學(xué)者贊成這種觀(guān)點(diǎn)。36換言之，如果履行利益足夠高，尤其是債權(quán)人可獲得的期待利益超出這些費(fèi)用（例如房屋升值漲價(jià)），債權(quán)人主張履行利益即可。但本案案情并未交代涉案房屋升值漲價(jià)，而洪某透過(guò)解除的恢復(fù)原狀即可獲得買(mǎi)賣(mài)價(jià)款及利息的償還，而沒(méi)有必要主張履行利益賠償，因此可以主張徒勞費(fèi)用的賠償，即支出的16萬(wàn)元費(fèi)用。
（四）結(jié)論
綜上，金某的違約行為導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故洪某有權(quán)根據(jù)《民法典》第563條主張解除合同。解除合同后，洪某可以根據(jù)《民法典》第566條第1款向金某主張返還房屋價(jià)款800萬(wàn)元及相應(yīng)的利息；同時(shí)，洪某還可以根據(jù)《民法典》第566條第1款、第2款結(jié)合第577條向金某主張賠償浪費(fèi)的16萬(wàn)元費(fèi)用。
三、洪某可能根據(jù)《民法典》第500條第2項(xiàng)向金某主張締約過(guò)失的損害賠償請(qǐng)求權(quán)
（一）請(qǐng)求權(quán)是否產(chǎn)生
根據(jù)《民法典》第500條第2項(xiàng)，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，受損害方可以請(qǐng)求相對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任，即締約過(guò)失責(zé)任。
結(jié)合第500條第3項(xiàng)可知，締約過(guò)失責(zé)任的成立主要是基于締約一方違反誠(chéng)信原則的行為。通說(shuō)認(rèn)為締約過(guò)失責(zé)任的成立應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足三個(gè)條件：義務(wù)違反、損害以及二者間的因果關(guān)系。另外，還有學(xué)者指出，締約過(guò)失責(zé)任的成立還要求行為人存在主觀(guān)過(guò)錯(cuò)。但實(shí)際上，締約過(guò)失中違反誠(chéng)信原則行為的認(rèn)定中包含對(duì)行為人是否應(yīng)該以及能夠盡到必要注意的考慮，因此，無(wú)需將過(guò)錯(cuò)和義務(wù)違反分開(kāi)作為構(gòu)成要件，締約過(guò)失中義務(wù)違反與過(guò)錯(cuò)是同一的。因此，本文不再對(duì)過(guò)錯(cuò)這一要件單獨(dú)進(jìn)行檢驗(yàn)，而是在義務(wù)違反的認(rèn)定中一并考慮。
1.是否存在違反義務(wù)的行為
所謂的義務(wù)違反是指在訂立合同過(guò)程中有違背誠(chéng)信原則的行為，即締約中的過(guò)錯(cuò)行為。40鑒于誠(chéng)信原則的高度抽象性，有學(xué)者提出，可以透過(guò)動(dòng)態(tài)體系論的視角對(duì)告知義務(wù)作出認(rèn)定，即透過(guò)信息重要性、披露可能性、期待合理性、信賴(lài)緊密度四個(gè)要素，構(gòu)建判斷說(shuō)明義務(wù)的動(dòng)態(tài)體系。但是，《民法典》第500條已經(jīng)將部分違反誠(chéng)信的行為成文化，即第1項(xiàng)規(guī)定的「惡意磋商」與第2項(xiàng)規(guī)定的「故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況」，如果合同當(dāng)事人的行為滿(mǎn)足此情形，則無(wú)需再借助誠(chéng)信原則的具體化進(jìn)行認(rèn)定。
在本案中，金某沒(méi)有告知洪某案涉房屋屬兇宅，其行為可能構(gòu)成「故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)」。該要件的核心要素有二：第一，原則上必須是「故意」；第二，所隱瞞的事實(shí)對(duì)于合同訂立是重要的。
基于前文分析，因?yàn)榉课菔莾凑蛊浣灰變r(jià)值嚴(yán)重貶損，房屋內(nèi)是否曾經(jīng)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件對(duì)于合同訂立十分重要，因此滿(mǎn)足第2項(xiàng)要件。至于出賣(mài)人是否「故意」隱瞞該事實(shí)，則存在疑問(wèn)。如果構(gòu)成故意隱瞞，則必然證明出賣(mài)人對(duì)于房屋屬兇宅是明知的。從本案案情來(lái)看，似乎并無(wú)法直接得出金某明知房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)兇殺案這一事實(shí)。不過(guò)，金某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)僅以市價(jià)的一半便購(gòu)得房屋，而在五年后以四倍的價(jià)格出售該房屋。由此一系列行為可以推斷，金某知道該房屋存在「問(wèn)題」，而這種「問(wèn)題」會(huì)嚴(yán)重影響房屋的交易價(jià)值。因此金某未告知洪某該房屋具有瑕疵，主觀(guān)上具有故意。
因此，在本案中金某的行為構(gòu)成《民法典》第500條第2項(xiàng)意義上的違背誠(chéng)信原則的行為。
2.是否存在損害
締約過(guò)失責(zé)任的成立，要求一方當(dāng)事人須遭受損害。首先要說(shuō)明，雖然締約過(guò)失經(jīng)常導(dǎo)致合同不成立或無(wú)效，但在合同有效的情況下，也能夠發(fā)生締約過(guò)失責(zé)任。如果洪某在知悉房屋屬兇宅的情況下，將不會(huì)締結(jié)買(mǎi)賣(mài)合同，締結(jié)一個(gè)當(dāng)事人本不欲締結(jié)的合同本身即可評(píng)價(jià)為一種損害。如果從金錢(qián)價(jià)值上衡量，洪某付出正常市價(jià)800萬(wàn)元，而購(gòu)買(mǎi)只達(dá)到60%市價(jià)的房屋，因此損失40%的購(gòu)房款，即320萬(wàn)元。而且，為此多支出房產(chǎn)證辦理費(fèi)、稅費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用。因此，本案中締約一方洪某存在損害。
3.義務(wù)違反與損害間是否存在因果關(guān)系
締結(jié)一個(gè)不利的合同或者不值市價(jià)的合同這一損害與締約一方的違反義務(wù)行為之間須存在因果關(guān)系。于此可以采用假設(shè)法來(lái)檢過(guò)失責(zé)任的合同廢止請(qǐng)求權(quán)，可能會(huì)架空因詐欺撤銷(xiāo)意思表示的規(guī)則。因?yàn)樵p欺的構(gòu)成要求實(shí)施詐欺的一方存在故意，即使重大過(guò)失也不會(huì)構(gòu)成詐欺。但中國(guó)大陸《保險(xiǎn)法》第16條第2款規(guī)定「投保人故意或者因重大過(guò)失未履行前款規(guī)定的如實(shí)告知義務(wù)，測(cè)是否存在因果關(guān)系，即假設(shè)締約一方?jīng)]有「故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況」，另一方是否會(huì)締約合同來(lái)進(jìn)行判斷。雖然本案案情中沒(méi)有明確洪某如果知道該房屋是兇宅，是否會(huì)購(gòu)買(mǎi)該房屋，但從一個(gè)理性人角度出發(fā)，通常在知道涉案房屋為兇宅時(shí)是不會(huì)購(gòu)買(mǎi)的，或者即使購(gòu)買(mǎi)也不會(huì)以正常的市價(jià)購(gòu)買(mǎi)，因此可以認(rèn)為金某的締約過(guò)失行為與洪某的損害之間存在因果關(guān)系。
4.損害賠償?shù)姆绞?/strong>
綜上，本案中，金某故意未告知洪某該房屋存在瑕疵，給洪某造成損害，根據(jù)《民法典》第500條第2項(xiàng)，應(yīng)承擔(dān)基于締約過(guò)失的損害賠償責(zé)任。具體責(zé)任承擔(dān)形式有如下兩種：
其一，就締結(jié)一個(gè)不利的合同這一損害而言，受害人針對(duì)此損害可以要求的賠償是廢止合同，但也有反對(duì)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，如果承認(rèn)基于締約足以影響保險(xiǎn)人決定是否同意承保或者提高保險(xiǎn)費(fèi)率的，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同。據(jù)此推論，如果合同一方當(dāng)事人因重大過(guò)失未履行告知義務(wù)，認(rèn)可相對(duì)方的「合同廢止請(qǐng)求權(quán)」亦無(wú)不可。在本案中，如前所述，根據(jù)案情可以金某對(duì)于房屋存在瑕疵是知道或應(yīng)當(dāng)知道，因此存在故意或重大過(guò)失，適用締約過(guò)失損害賠償廢止合同的方法，不會(huì)架空故意或重大過(guò)失詐欺導(dǎo)致合同撤銷(xiāo)的一般規(guī)則。
其二，如果以金錢(qián)賠償方式進(jìn)行計(jì)算，洪某因?yàn)榻鹉澄锤嬷獌凑允袃r(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋，為此多支付40%的價(jià)款即320萬(wàn)元和相應(yīng)利息，以及因虛高的房?jī)r(jià)而多支出的締約費(fèi)用等，都可以請(qǐng)求賠償。
（二）結(jié)論
洪某可基于《民法典》第500條第2項(xiàng)之規(guī)定請(qǐng)求損害賠償，包括：
1.廢止他根本不想與金某訂立的合同，同時(shí)主張締約費(fèi)用等損失；
2.向金某主張兇宅的實(shí)際價(jià)格與市價(jià)的差額320萬(wàn)元及利息，以及多支出的締約費(fèi)用。
四、洪某可能根據(jù)《民法典》第157條主張法律行為被撤銷(xiāo)之后的返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償和損害賠償請(qǐng)求權(quán)
（一）是否可以撤銷(xiāo)合同
本案中金某沒(méi)有告知洪某涉案房屋是兇宅，這對(duì)于合同訂立是十分重要的資訊，洪某在不知情的情況下訂立合同，因此，首先可以考慮是否構(gòu)成重大誤解；其次，金某明知而沒(méi)有告知洪某該信息，可能構(gòu)成詐欺。以下分別進(jìn)行檢視。
1.洪某可否基于《民法典》第147條享有撤銷(xiāo)權(quán)？
根據(jù)《民法典》第147條，基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為，行為人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。
重大誤解的成立，一般應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足如下要件：第一，意思與表示不一致；第二，表意人不知其意思與表示不一致；第三，錯(cuò)誤具有重大性；
還有觀(guān)點(diǎn)進(jìn)一步認(rèn)為，意思與表示不一致須給表意人造成較大損失。中國(guó)大陸法上的重大誤解，即傳統(tǒng)民法理論中的錯(cuò)誤。民法理論上通常將錯(cuò)誤分為不同類(lèi)型以便于判斷，諸如內(nèi)容錯(cuò)誤、表示錯(cuò)誤、性質(zhì)錯(cuò)誤等。內(nèi)容錯(cuò)誤，即表意人表示其欲為的表示，但誤認(rèn)其表示的客觀(guān)意義；表示錯(cuò)誤，即表意人誤為表示其所意欲者，如誤言、誤寫(xiě)等；性質(zhì)錯(cuò)誤，即對(duì)于交易當(dāng)事人之資格或物的性質(zhì)發(fā)生認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。在本案中，洪某購(gòu)買(mǎi)金某出售之房屋，不存在內(nèi)容錯(cuò)誤或表示錯(cuò)誤，可能考慮的是性質(zhì)錯(cuò)誤。
民法學(xué)理上認(rèn)為，性質(zhì)錯(cuò)誤本質(zhì)上是動(dòng)機(jī)錯(cuò)誤的一種，嚴(yán)格地說(shuō)，性質(zhì)錯(cuò)誤并未導(dǎo)致意思與表示的不一致，只是由于此項(xiàng)「意思」存在重大瑕疵，才例外地賦予表意人撤銷(xiāo)權(quán)。'I在確定某種「性質(zhì)」在交易上的重要性時(shí)，首先應(yīng)回答，該性質(zhì)是否升格為合同內(nèi)容，若是，則該性質(zhì)是交易上重要的；若否，則需進(jìn)一步追問(wèn)，依交易觀(guān)念，該性質(zhì)對(duì)于法律行為的締結(jié)是否重要，此需結(jié)合法律行為的內(nèi)容、意義與目的進(jìn)行判斷。在本案中，房屋屬兇宅這一性質(zhì)，對(duì)于房屋價(jià)值的影響巨大，并且一般能夠直接決定買(mǎi)受人是否愿意購(gòu)買(mǎi)房屋，因此兇宅這一屬性滿(mǎn)足「重大性」要求。所以，洪某在沒(méi)有認(rèn)識(shí)到其所購(gòu)買(mǎi)的房屋屬兇宅的情況下，作出購(gòu)買(mǎi)該房屋的意思表示，可以認(rèn)定存在錯(cuò)誤，根據(jù)《民法典》第147條享有撤銷(xiāo)權(quán)。
2. 洪某可否基于《民法典》第148條享有撤銷(xiāo)？
根據(jù)《民法典》第148條 ，一方以詐欺手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受詐欺方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。
學(xué)理上認(rèn)為，詐欺一般應(yīng)滿(mǎn)足以下要件：詐欺行為、因果關(guān)系和故意。下文分述之。
（1）是否存在詐欺行為？
詐欺行為有積極詐欺與消極詐欺之分，積極詐欺即故意告知虛假情況；消極詐欺即故意隱瞞真實(shí)情況。本案中，金某沒(méi)有故意告知虛假情況，而是沒(méi)有告知房屋是兇宅這一事實(shí)，因此其行為可能構(gòu)成消極詐欺。
消極詐欺應(yīng)滿(mǎn)足如下要件：第一，行為人有告知真實(shí)情況的義務(wù)；第二，行為人明知真實(shí)情況，若其不知真實(shí)情況，即使是因過(guò)失而不知，也不屬于「故意隱瞞」；第三，行為人未告知真實(shí)情況。
在本案中，首先，出賣(mài)的房屋發(fā)生非正常死亡事件是影響交易的重要因素，因此金某負(fù)有告知涉案房屋是兇宅或者房屋存在價(jià)值嚴(yán)重貶損的義務(wù)。其次，雖然案件實(shí)施沒(méi)有明確顯示金某明確知道該房屋為兇宅，但從金某購(gòu)買(mǎi)與出賣(mài)該房屋的差價(jià)，可以推斷金某知道該房屋存在嚴(yán)重影響其價(jià)值的瑕疵。最后，本案中金某顯然未告知洪某真實(shí)情況。因此可以肯定金某實(shí)施詐欺行為。
（2）是否存在因果關(guān)系？
詐欺中的因果關(guān)系成立須符合雙重因果關(guān)系，即相對(duì)人因詐欺而陷于錯(cuò)誤，并且受詐欺人因錯(cuò)誤而作出意思表示。在本案中，洪某因?yàn)榻鹉澄锤嬷摲课荽嬖趪?yán)重瑕疵而誤認(rèn)為該房屋質(zhì)量完好，并因此購(gòu)買(mǎi)該房屋的意思表示，訂立買(mǎi)賣(mài)合同，因此可以認(rèn)為滿(mǎn)足詐欺的雙重因果關(guān)系要求。
（3）是否具有詐欺的故意？
實(shí)施詐欺行為的當(dāng)事人須為故意，即明知自己的陳述不正確或者明知自己未告知對(duì)方本應(yīng)告知的事項(xiàng)。57如前所述，本案中金某存在故意，于此不贅述理由。
3.小結(jié)
在本案中，根據(jù)案情事實(shí)能夠認(rèn)定金某存在故意詐欺，洪某可以基于詐欺而享有撤銷(xiāo)權(quán)；即使不能證明金某存在故意詐欺，洪某亦可基于重大誤解主張撤銷(xiāo)合同。此外，根據(jù)《民法典》第152條，洪某于知道購(gòu)買(mǎi)的房屋為兇宅后隨即向法院提起訴訟，尚未經(jīng)過(guò)撤銷(xiāo)權(quán)的除斥期間，可以行使撤銷(xiāo)權(quán)。
（二）合同撤銷(xiāo)后洪某可主張返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償和損害賠償請(qǐng)求權(quán)
根據(jù)《民法典》第157條， 民事法律行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
具體到本案中，其法律效果如下：
第一，返還財(cái)產(chǎn)方面。金某須返還洪某支付的購(gòu)房款800萬(wàn)元，洪某則須返還房屋的占有以及轉(zhuǎn)移房屋的登記。
第二，折價(jià)補(bǔ)償方面。金某需返還買(mǎi)賣(mài)價(jià)金半年內(nèi)的利息，洪某需返還半年的房屋使用費(fèi)（按同期房屋市場(chǎng)租金確定）。
第三，損害賠償方面。如果認(rèn)定金某構(gòu)成詐欺，其主觀(guān)上存在故意，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；如果認(rèn)為洪某構(gòu)成重大誤解，洪某之所以對(duì)房屋的性質(zhì)發(fā)生認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤是因?yàn)榻鹉硾](méi)有盡到提示說(shuō)明義務(wù)所致，亦可認(rèn)為金某存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
損害賠償?shù)姆秶蔷喖s當(dāng)事人的信賴(lài)?yán)妗１景钢校唧w損害賠償?shù)挠?jì)算，就購(gòu)房款以及相應(yīng)的利息而言，已經(jīng)透過(guò)返還財(cái)產(chǎn)和折價(jià)補(bǔ)償而獲得彌補(bǔ)，不應(yīng)再計(jì)入損害范圍。除此之外，洪某因金某的締約過(guò)錯(cuò)行為導(dǎo)致浪費(fèi)的締約費(fèi)用16萬(wàn)元，可作為損害賠償?shù)膶?duì)象。
（三）結(jié)論
洪某可以根據(jù)《民法典》第157條，向法院主張撤銷(xiāo)合同，并要求金某返還購(gòu)房款800萬(wàn)元及相應(yīng)利息，以及賠償締約費(fèi)用的損失16萬(wàn)元。同時(shí)，洪某也須向金某返還房屋占有與登記以及相應(yīng)的房屋使用費(fèi)
五、洪某可能根據(jù)《民法典》第1165條第1款向金某主張侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)
《民法典》第1165條第1款是關(guān)于過(guò)錯(cuò)侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)的一般條款，該款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)構(gòu)成要件包括：侵權(quán)行為、損害后果、因果關(guān)系及過(guò)錯(cuò)。
在本案中，有疑問(wèn)的是，并不存在侵害絕對(duì)權(quán)（房屋所有權(quán)）的行為，因?yàn)楹槟吃谌〉梅课菟袡?quán)以前，該房屋即屬兇宅，在所有權(quán)移轉(zhuǎn)給洪某以后，該房屋仍然是兇宅。換言之，在洪某作為該房屋所有權(quán)人期間，該房屋的所有權(quán)未遭受任何侵害。洪某如果想對(duì)金某主張侵權(quán)責(zé)任，只能考慮是否遭受純粹經(jīng)濟(jì)損失，即非因侵害人身權(quán)或者絕對(duì)性財(cái)產(chǎn)權(quán)（如物權(quán)）權(quán)益，而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)或財(cái)產(chǎn)損失。相較于侵害絕對(duì)權(quán)的一般侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，因純粹經(jīng)濟(jì)損失遭受侵害而產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，比一般的侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件更為嚴(yán)格，即加害人主觀(guān)上須存在故意。
（一）請(qǐng)求權(quán)是否成立
1.是否存在侵權(quán)行為
侵權(quán)行為包括作為與不作為，作為即行為人積極地實(shí)施侵害他人權(quán)益的行為，不作為即行為人有作為義務(wù)而消極地不履行義務(wù)。不作為成立侵權(quán)行為，須以作為義務(wù)的存在為前提，這種作為義務(wù)可基于合同、法律規(guī)定以及因開(kāi)啟社會(huì)交往活動(dòng)而產(chǎn)生。據(jù)此，本案中金某的行為可從兩方面理解：一方面，金某將發(fā)生過(guò)非正常死亡事件的兇宅出售給他人，存在積極的行為；另一方面，如前所述，兇宅對(duì)于房屋的價(jià)值影響重大，出售兇宅應(yīng)事先告知對(duì)方，本案中金某負(fù)有告知義務(wù)而未告知，構(gòu)成以不作為的方式實(shí)施加害行為。
比較法上看，德國(guó)法系對(duì)于純粹經(jīng)濟(jì)損失賠償還要求侵權(quán)行為悖于善良風(fēng)俗（如《德國(guó)民法典》第826條）。中國(guó)大陸《民法典》及民法學(xué)理上對(duì)此并無(wú)明確要求，但也可試分析本案是否符合這一要件。德國(guó)民法理論認(rèn)為，善良風(fēng)俗的標(biāo)準(zhǔn)，既不涉及先于法律的倫理道德觀(guān)念，也不涉及不成文的社會(huì)規(guī)范，它只是法律交往中互相行為的法律規(guī)則的形成基礎(chǔ)；核心標(biāo)準(zhǔn)在于保護(hù)交易參加者的合理行為預(yù)期。也有學(xué)者認(rèn)為「善良風(fēng)俗」指一般社會(huì)道德觀(guān)念。據(jù)此分析，本案中，金某隱瞞房屋存在重大瑕疵，并將之以市價(jià)出賣(mài)，這種行為一方面破壞了一個(gè)正常市場(chǎng)交易者的合理行為預(yù)期，另一方面在社會(huì)觀(guān)念中也是不道德的，因此，可以認(rèn)為金某的行為悖于善良風(fēng)俗。
2.是否遭受純粹經(jīng)濟(jì)損失
根據(jù)《民法典》第1164條，侵權(quán)責(zé)任編調(diào)整的對(duì)象是「侵權(quán)民事權(quán)益產(chǎn)生的民事關(guān)系」，可見(jiàn)中國(guó)大陸侵權(quán)法包括「權(quán)利」和「利益」，侵權(quán)法保護(hù)的客體比較模糊。而且，中國(guó)大陸民法理論上和司法實(shí)務(wù)中一直都認(rèn)可純粹經(jīng)濟(jì)損失受侵權(quán)法的保護(hù)。據(jù)此，須考察本案中是否存在純粹經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于洪某而言，雖然沒(méi)有房屋所有權(quán)遭受損失，但是他以正常的市價(jià)購(gòu)買(mǎi)一套實(shí)際價(jià)值低于市價(jià)40%的兇宅，締結(jié)一個(gè)不利的合同，顯然其遭受財(cái)產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)損失。
3.是否存在因果關(guān)系
中國(guó)大陸侵權(quán)責(zé)任法理論和實(shí)務(wù)上通說(shuō)采「相當(dāng)因果關(guān)系說(shuō)」，其內(nèi)涵一般認(rèn)為是：若無(wú)此行為，既不會(huì)發(fā)生損害（條件關(guān)系）；若有此行為，依社會(huì)觀(guān)念判斷，通常會(huì)發(fā)生此種損害（相當(dāng)性）。依此判斷，本案中如果金某履行告知義務(wù)，洪某不會(huì)訂立兇宅的買(mǎi)賣(mài)合同，損害便不會(huì)發(fā)生；而出賣(mài)人未如實(shí)告知兇宅這一重要信息，通常會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人以市價(jià)購(gòu)買(mǎi)兇宅即會(huì)發(fā)生損害。可見(jiàn)，本案中存在因果關(guān)系，應(yīng)無(wú)疑義。
4.是否存在過(guò)錯(cuò)
因純粹經(jīng)濟(jì)損失的侵權(quán)責(zé)任，原則上要求加害人出于故意。不過(guò)學(xué)理上也有認(rèn)為「故意」這一要件過(guò)于嚴(yán)苛5可以考慮適當(dāng)放寬至行為人有重大過(guò)失的情形或者加害人與被害人之間存在特殊關(guān)系時(shí)，過(guò)失才可成立侵權(quán)責(zé)任，例如會(huì)計(jì)師、律師對(duì)信賴(lài)其陳述或建議的他人造成純粹經(jīng)濟(jì)損失的情形。前文已述，從本案的相關(guān)事實(shí)看，金某主觀(guān)上明知兇宅而將其以市價(jià)出售給洪某，可以認(rèn)定主觀(guān)上存在故意，或至少有重大過(guò)失，因此滿(mǎn)足侵權(quán)純粹經(jīng)濟(jì)損失的過(guò)錯(cuò)要件。
5.小結(jié)
綜上，金某的行為構(gòu)成侵權(quán)，造成洪某純粹經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)予以賠償。具體賠償?shù)姆绞饺缦拢?/p>
首先，損害賠償可采用恢復(fù)原狀的方式，本案中「不利合同的訂立」本身就是損害，對(duì)洪某而言，恢復(fù)原狀就是廢止該合同，并要求金某返還所支付的800萬(wàn)元購(gòu)房款及利息，以及償還徒勞浪費(fèi)的16萬(wàn)元費(fèi)用。但依損益相抵原則，洪某應(yīng)將房屋返還給金某。
其次，如果洪某不愿意恢復(fù)原狀并返還房屋，而僅采取金錢(qián)賠償，則可以向金某主張兇宅低于正常房?jī)r(jià)40%即320萬(wàn)元的損失，以及相應(yīng)的利息和多支出的締約費(fèi)用。
（二）結(jié)論
洪某可根據(jù)《民法典》第1165條第1款向金某主張侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)，其具體數(shù)額視洪某采取恢復(fù)原狀還是金錢(qián)賠償而定
六、請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合
綜上，洪某可能向金某主張的請(qǐng)求權(quán)及其規(guī)范基礎(chǔ)有如下5項(xiàng)：
（一） 根據(jù)《民法典》第617條結(jié)合第582條、第577條，主張減價(jià)及損害賠償，或直接主張代替給付的損害賠償。
（二） 根據(jù)《民法典》第566條第1款主張合同解除后的恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)，并根據(jù)第566條第1款、第2款結(jié)合第577條主張違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
（三） 根據(jù)《民法典》第500條第2項(xiàng)主張締約過(guò)失的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，損害賠償內(nèi)容可以是廢止合同或賠償差價(jià)。
（四） 根據(jù)《民法典》第157條主張法律行為被撤銷(xiāo)之后的返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償和損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
（五） 根據(jù)《民法典》第1165條第1款，主張損害賠償請(qǐng)求權(quán)，損害賠償內(nèi)容可以是廢止合同或賠償差價(jià)。
上述請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)發(fā)生競(jìng)合，即同一生活事實(shí)符合數(shù)個(gè)請(qǐng)求權(quán)規(guī)范的構(gòu)成要件，且這些規(guī)范所成立的請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容在本質(zhì)上都追求同一之保護(hù)目的。根據(jù)《民法典》第186條，或直接適用，或類(lèi)推適用該條，洪某只能選擇主張一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)及其相應(yīng)的規(guī)范基礎(chǔ)。
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