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作者：魏巧靈
單位：北京盈科（武漢）律師事務所
微信：bailingniao570
離婚時，房子究竟該怎么分割？能否分割？以什么方式分割？具體采用按份共有、作價補償、變價補償還是何種方式？如果房子給一方，要給另一方折價款嗎？折價款怎么計算？折價款給多少合適？
帶著這些問題，我們通過 Alpha 案例庫檢索后，仔細研讀了武漢地區法院于 2020 年度發布的所有離婚案件，篩選了涉及房產分割且具有參考意義的有效案件，就大家普遍關心的上述問題，梳理如下，以供讀者參考。
第一種情形：不予處理
法院審理離婚案件中，通常情況會對房產糾紛一并進行處理，但也存在如下可能不予處理的情況：
第一，原被告均同意不作分割處理的；
第二，原告僅起訴離婚而不提財產分割；
第三，被告下落不明導致無法查清的情況；
第四，房產涉及第三人的權益；
第五，房產尚未辦理房產證的。
【案例 1】
律師解讀：原被告雙方均同意不作分割處理，法院不予處理。
案件事實：2015 年 5 月，雙方以 335000 元的價格按揭貸款購買了一套房屋，位于武漢市新洲區***首付 101000 元，貸款 234000 元，貸款期限 20 年。
裁判觀點：對于夫妻共同財產、共同債務的分割，因雙方對婚后原告透支的信用卡以及網絡貸款的用途暫未分清，均同意在本案中暫不處理，本院依法予以準許。
案例索引：武漢市江夏區人民法院(2020)鄂 0115 民初 3288 號
【案例 2】
律師解讀：原告僅起訴離婚而不提財產分割，而另一方缺席，法院不予處理。
案件事實：桑某主張只要求與柳某 1 離婚，夫妻共同財產不要求處理，以后另行主張。
裁判觀點：關于夫妻共同財產，因柳某1未到庭參加訴訟，桑某要求在本案中不作處理，雙方可另行主張。
案例索引：武漢市江夏區人民法院(2020)鄂 0115 民初 3768 號
【案例 3】
律師解讀：被告下落不明導致對夫妻共同財產及債務無法查清，法院不予處理。
裁判觀點：關于夫妻共同財產及債務問題，被告汪某1現下落不明，有關夫妻共同財產及債務問題無法查清，原告于庭審中放棄對夫妻共同財產及債務進行處理的請求，僅要求解除婚姻關系，因此，有關夫妻共同財產及債務問題，本案中不予處理。
案例索引：武漢市江夏區人民法院(2020)鄂 0115 民初 666 號
【案例 4】
律師解讀：房產有貸款，涉及第三人的利益，法院不予處理。
案件事實：因喻某 1 未依約按期履行上述房屋貸款的還款義務，中國銀行股份有限公司武漢市直支行以喻某 1、付某為被告向武漢市江岸區人民法院提起訴訟，要求判令喻某 1、付某償還本金余額 577,196.07 元，承擔利息、罰息，并要求判令喻某 1、付某協助辦理上述房屋的正式抵押登記手續，若拒不協助辦理抵押登記該銀行有權以上述房屋折價或拍賣、變賣后所得價款優先受償等。該案現尚在審理中。
裁判觀點：關于位于漢陽區***房屋（建筑面積 92.84 平方米），因該房屋涉及案外人權益，該房屋及剩余貸款當前不宜處理。
案例索引：武漢市漢陽區人民法院(2019)鄂0105民初4503號
【案例 5】
律師解讀：房產權屬不清，涉及第三人的利益，法院不予處理。
案件事實：位于武漢市江夏區紙坊街***建筑面積 139.46 平方米的房屋（房屋所有權證0300168）于 2003 年 1 月登記在被告童某1名下，原告陳某認為該房也系夫妻共同財產。
被告童某 1 提交了黃自炎與童希貴（童某 1 之父）于 2002 年 6 月 12 日簽訂的《購銷紅磚協議書》、黃自炎出具并由武漢市江夏區物產國有控股集團公司蓋章的證明以及童希貴出具的情況說明，用以證明上述房屋系開發商欠童希貴紅磚貨款而抵償給童希貴，童希貴系該房的實際所有人，童希貴本想將該房贈與給孫子童某 2，但因其當時年齡太小而登記在被告童某 1 名下，現已交由童某2管理并收取收益。
裁判觀點：關于武漢市江夏區紙坊街***的房屋，由于該房屋實際權利人與登記權利人可能不一致，涉及到案外人的利益，不宜在本案中進行處理。
案例索引：武漢市江夏區人民法院（2020）鄂 0115 民初 1775 號
【案例 6】
律師解讀：未辦理房產證的房子，法院不予處理。
案件事實：***年**月 19 日夏某 1 與肖某協商離婚，雙方簽訂《離婚協議書》約定：……夫妻婚后購有坐落在武漢市武昌區***房（即公正路融創中心住房，未辦理房產證），合同價 705 萬元，購房時以夏某 1 為主貸人貸款 420 萬元，現尚剩余貸款本金 400 萬元，該房產歸夏某 1 所有；2014 年以夏某 1 名義購買香港九龍觀塘月華街***室，未辦理房產證，尚欠銀行貸款 290 余萬港元。
裁判觀點：位于武漢市武昌區***房、香港九龍觀塘月華街***室，雙方尚未辦理房產證，法院暫不予處理，雙方可待辦理房產證后自行協商處理或另循法律途徑解決。
案例索引：武漢市江岸區人民法院（2020）鄂 0102 民初 148 號
第二種情形：直接分割
一、按份共有
按份共有，指共有人分別按照份額對共有財產進行分割。離婚案件中，多以平均分割為主，也有一方按適當比例多分的情形。
【案例 7】
律師解讀：因原被告雙方沒有能力對對方進行補償，可以選擇按份共有方式進行房產分割。
案件事實：2015 年 4 月 29 日，程某與張某 1 共同購買位于武昌區***房屋（二手房）一套（建筑面積 72.3 平方米），備案成交價為 57.8 萬元，支付了首付款后，程某、張某 1 于 2015 年 5 月 6 日與華夏銀行股份有限公司解放支行簽訂《個人房屋抵押借款合同》，貸款金額 35 萬元，貸款利率為年利率 5.9%，貸款期限 10 年，從 2015 年 5 月 6 日至 2025 年 5 月 6 日止，截止 2020 年 8 月 20 日，該房屋差欠銀行貸款余額 186357.50 元。2015 年 5 月 13 日，程某取得武昌區***房屋權屬證明，房屋的所有權證號為武房權證昌字第**。
裁判觀點：程某與張某1婚姻關系存續期間取得的位于武昌區***房屋，系夫妻共同財產，雙方因沒有能力對對方進行補償，均同意對涉案房屋各享有 50%份額，差欠銀行的貸款各自承擔一半，本院對此予以照準。
案例索引：武昌區人民法院（2020）鄂 0106 民初 3355 號
【案例 8】
律師解讀：因本案房屋登記為原被告雙方共同共有，以按份共有（平均分割）方式進行房產分割。
案件事實：坐落于武昌區***房屋登記在劉某、謝某 1 名下，共同共有。房屋每月需償還貸款，劉某、謝某 1 系共同貸款人，謝某 1 為主貸款人。
裁判觀點：登記在原告劉某、被告謝某1名下坐落于武昌區***房屋（建筑面積 96.80 平方米），由原告劉某、被告謝某1各享有該房屋所有權份額的 50%；剩余貸款由原告劉某、被告謝某 1 在其享有的房屋份額內，即每月各負擔一半應償還的貸款金額直至共同償還完畢止。
案例索引：武昌區人民法院(2020)鄂 0106 民初 1187 號
【案例 9】
律師解讀：因原被告雙方第一次離婚時就房產分割進行了事先約定，再婚后并未就份額發生任何改變，以按份共有（平均分割）進行房產分割。
案件事實：××××年××月××王某、黃某登記結婚，婚后未生育子女。2008 年 3 月 20 日雙方登記離婚，并簽訂《離婚協議書》，其主要內容：兩人因感情不和，經協商自愿離婚，對財產分割達成協議“位于武昌區***房產一套雙方各自一半，如有償轉讓需經另一方同意，同時，所得房款雙方各自一半。”離婚后，雙方均未離家。2009 年 3 月 27 日，王某與黃某登記復婚，復婚后均未添置夫妻共同財產，亦未對黃某名下的房屋再次進行約定。
裁判觀點：對王某主張的請求確認其享有登記在黃某名下位于武昌區***房屋所有權的訴訟請求，因該房屋在 2008 年 3 月 20 日雙方登記離婚時已作為夫妻共同財產進行了分割，雙方對該房屋各享有 50%的所有權，即一半。雙方復婚后未對該房屋重新約定，故該房屋在雙方離婚后至復婚至今均屬于雙方按份共有，即王某、黃某各享有該房屋 50%的所有權。
案例索引：武昌區人民法院(2020)鄂 0106 民初 2839 號
【案例 10】
律師解讀：因房屋出資來源于一方父母，僅登記在配偶名下，對出資一方子女按適當比例多分，即增加（5%）比例。這意味著，房產出資會直接影響房產分割比例。
案件事實：2014 年 6 月 23 日，坐落于武昌區***房屋（房屋所有權證昌2014009143-1；共有權證號昌2014009143-2）登記于李某 1、馮某名下（份額共同共有）。庭審中，雙方均不主張該房屋完全所有權，僅要求法院確認其享有該房屋所有權的份額。
裁判觀點：坐落于武昌區***房屋，被告李某1抗辯該房屋尚欠其父母親 560,000 元的房款，但未提供證據證明，該辯稱理由本院不予采納；登記在原告馮某、被告李某 1 名下的坐落于武漢市武昌區***房屋（建筑面積 62.2 平方米）歸原告馮某、被告李某 1 按份共有，考慮到該房屋來源于被告李某 1 父母親，現登記在馮某、李某 1 名下，故在雙方所有權份額上本院予以調整為原告馮某享有該房屋所有權份額 45%，被告李某1享有該房屋所有權份額 55%。
案例索引：(2020)鄂 0106 民初 3747 號
二、作價補償
作價補償，指產權歸一方，支付對方折價款方式，而對于產權歸屬一般由雙方協商，協商不成，法院可根據具體情況裁判；支付對方折價款，同樣優先遵循雙方協商原則，協商不成，可以進行評估并根據評估值確定。
但在司法案件的實際處理過程中，對于折價款的計算方式相對比較復雜，需要從時間節點上區分婚前和婚后情形、從出資方式上區分全款和按揭的情形，需要細品。
（一）婚前個人出資，婚后共同還貸的房產
根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十條“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。
雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償”的規定（該司法解釋現已失效，該條已新規定于 2021 年 1 月 1 日起施行的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條），法院在判定婚前由一方個人出資，婚后共同還貸的，會對共同還貸及增資部分進行分割，具體到不同案件計算方式也會存在差別。
【案例 11】
律師解讀：法院綜合考慮房產購買及房產增值率、成新率等，具體計算公式為“婚后共同還貸/2÷購房款×房屋現值（雙方認可）”。
第 1 步：“婚后共同還貸 142974.49/2=71487.245 元”為個人實際已經支付價款，第 2 步：“個人實際已經支付價款 71487.245÷購房款（500000+400000+100000）=0.071487245≈7.1%”，即個人實際支付價款占購房款比例，第 3 步：“比例 7.1%×房屋現價值 2400000=17040000 元”即房屋現值折價款。
案件事實：2013 年 6 月 22 日，陳某 1 購買坐落于武漢市武昌區***室房屋（建筑面積 96.63 平方米），首付款 500,000 元；商業貸款 400,000 元；公積金貸款 100,000 元。
借款合同中顯示：每月商業貸款需償還 2371.27 元、公積金貸款每月償還 506.69 元，合計 2877.96 元。商業貸款自××××年××月××日后至今共計還貸 113,551.44 元；公積金中心顯示：陳某 1 月還款常數 439.15 元。自××××年××月××日后至今共計還貸 29，423.05 元；兩項累計還貸 142,974.49 元。雙方均確認該房屋現價值 2，400，000 元。
裁判觀點：陳某 1 應對劉某就婚后共同還貸支付的款項及相對應的財產增值部分進行經濟補償。本院綜合考慮房產購買及房產增值率、成新率等等，酌定陳某 1 補償劉某房產折價款 170,000 元。
案例索引：武昌區人民法院(2020)鄂 0106 民初 1339 號
【案例 12】
律師解讀：如不足以證明銀行貸款在婚后完全由原告父母償還，應當認定家庭共同償還，即原告父母與原、被告雙方婚后共同還貸，法院具體計算公式為“婚后共同還貸×房屋現值（評估）÷購房款/2”，即婚后共同還貸 22/2×房屋現值（評估）184 ÷購房款45.4/2= 22.3 萬元（注意這里“婚后共同還貸/2×房屋現值÷購房成本/2”中最后又除以二，系將父母以及原被告夫妻作為兩個分開的整體，進而剔除原告父母還款部分）。
案件事實：原告結婚前于 2008 年 8 月 31 日，購買位于武漢市東湖新技術開發區森林花園***（建筑面積 94.5㎡、購房款 453，600 元）房屋。原告支付首付款 136，600 元后，余款 317，000 元為銀行按揭，貸款期限為 20 年，原告父母幫助償還部分貸款（原告與被告結婚后的償還貸款金額為 22 萬元）。
本案庭審中，被告田某申請對森林花園***房屋進行評估，本院經審查準許，委托武漢弘業房地產評估有限公司對房屋市場價值進行了評估。現評估市場價值為 184 萬元。
裁判觀點：原告婚前購買的森林花園房屋，雖能舉證證明父母支取工資收入為其分期償還貸款。
但是，原告與被告結婚后用自己的銀行賬戶償還貸款，其父取款的時間、金額，償還能力與貸款償還時間、金額不能完全對應，不足以證明銀行貸款在婚后完全由父母償還。
應當認定家庭共同償還，即原告父母與原、被告雙方婚后共同還貸。共同還貸房屋增值部分，原告應當給予被告補償 22.3 萬元。
案例索引：武漢市洪山區人民法院(2019)鄂 0111 民初 8923 號
【案例 13】
律師解讀：法院具體計算公式為“婚后共同還貸本息/（購房款+已付貸款利息）×房屋現值（雙方認可）/2”，即婚后共同還貸本息 237794.08/房屋總價款及利息 440358.8×房屋認可現值 1520000÷2=410400 元。
裁判觀點：對位于武漢市東西湖區麗水佳園***室（建筑面積 95.22 平方米）房屋系史某 1 于 2005 年婚前支付首付款后購買，史某 1、王某婚姻關系存續期內存在共同償還貸款。雙方婚后就上述房屋償還貸款本息人民幣 273,794.08 元，但其中人民幣 36,000 元系史某 1 于 2010 年 5 月 24 日提取其名下公積金余額償還，該部分還貸不屬于婚后共同財產還貸，故史某 1、王某雙方婚后共同還貸本息約為人民幣 237,794.08 元，占該房屋總價款及利息人民幣 440,358.8 元的比例為 54%，結合史某 1、王某一審庭審中認可的該房屋現價值為人民幣 1,520,000 元，史某 1 就雙方婚姻關系存續期內的共同還貸部分及其增值部分補償王某人民幣 410,400 元。
案例索引：武漢市中級人民法院（2020）鄂 01 民終 456 號
【案例 14】
律師解讀：法院具體計算公式為“婚后共同還貸÷（購房款+已付貸款利息）×房屋現值（酌定市場行情）/2”，先計算出婚后實際支付價款占購房款本息比例，再計算出該比例所對應的房屋現值（房屋面積×市場現單價），最后算出的金額的一半即為個人應分得的折價款，即[婚后共同還貸 48352.32÷（購房款 434238+已付貸款利息 117305.89）×房屋現值 1040270]/2=45598.78 元。
案件事實：2012 年 9 月，原告方某 1 購買了位于武漢市江夏區大花嶺村灣改造一期***房屋一套，合同成交價為 434238 元，建筑面積 94.57 平方米，貸款 303000
元，貸款期限 30 年，每月還款 2014.68 元，2018 年 9 月至 2020 年 9 月期間共還款 48352.32 元，截止 2020 年 9 月，共還貸款利息 117305.89 元。
訴訟中，原告方某1認可該房目前價格為 12000 元/平方米至 13000 元/平方米之間，后原告方某 1 又變更意見為 10000 元/平方米，被告張某認為該房目前價格為 12000 元/平方米至 13000 元/平方米之間。
裁判觀點：案涉房屋產權依法判歸原告方某 1，剩余房貸由原告方某 1 償還，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分由原告方某 1 對被告張某進行補償。
關于房屋現價值，雖然雙方仍有差異，但考慮到雙方婚后時間較短，為減輕當事人訴訟成本，本院根據本地市場行情酌定按 11000 元/平方米予以計算。經核算后，應分割的還貸及增值數額為 91196 元，由原告方某1向被告張某補償 50%即 45598 元。
案例索引：武漢市江夏區人民法院(2020)鄂 0115 民初 4268 號
【案例 15】
律師解讀：法院具體計算公式為“婚后共同還貸×房屋現值÷房屋總成本/2”，亦即“婚后共同還貸（婚后共同還貸-原告婚前公積金還貸）×房屋現值（房屋單價現值×建筑面積）÷房屋總成本（購房款+交易契稅+維修基金+還貸利息）÷2”。
詳細步驟：第 1 步，計算婚后共同還貸 267085.52 元（婚后共同還貸 282094.64 -原告婚前公積金還貸 15009.12）；第 2 步，計算房屋現值 1271360 元（雙方認可的房屋單價現值 16,000×建筑面積 79.46 ）；第 3 步，計算房屋總成本 658191.1 元（購房款 588004+交易契稅 5880.04 +維修基金 5801 +還貸利息 58506.06）；第 4 步，計算增值比例為 1.9316[（房屋現值 1271360 ÷房屋總成本 658191.1]；第 5 步，計算婚后共同還貸及其增值金額 515902.39 元（婚后共同還貸 267085.52 ×增資比例 1.9316）；第 6 步，計算折價款 257951.20 元（共同還貸及其增值515902.39÷2）。
案件事實：原告宋某 1 婚前購買了位于武漢經濟技術開發區***房屋，建筑面積 79.46 平方米，合同價格為 588,004 元，交易契稅為 5,880.04 元，維修基金為 5,801 元，登記在原告宋某 1 名下。
婚后原告宋某 1 與被告余某共同還貸金額為 282,094.64 元（2014 年 8 月至 2019 年 8 月），其中支付利息共計 58,506.06 元。2015 年 7 月 14 日，原告宋某 1 提前還貸 150,000 元。
截至 2019 年 8 月，該房屋剩余貸款本金 243,293.52 元。原、被告雙方均認可該房屋現價值為 16,000 元每平方米，由原告宋某 1 取得并對被告余某進行補償。原告宋某1婚前公積金余額為 35,840.50 元。截至 2019 年 8 月，原告宋某 1 公積金余額為 20,831.38 元。
裁判觀點：夫妻共同財產中，位于武漢經濟技術開發區***房屋系原告宋某1婚前購買，為其婚前個人財產，婚后共同還貸及其增值部分應認定為夫妻共同財產，原、被告雙方均認可該房屋現價值為 16,000 元每平方米，由原告宋某 1 取得，原告宋某 1 對被告余某折價補償，本院予以準許。
被告余某主張的婚前出資裝修已作為該房屋的增值部分在房屋現價值中予以體現，被告余某婚后亦在該房屋中居住生活，裝修價值隨時間推移已折損，本院不再重復計算。婚后原告宋某 1 與被告余某共同還貸金額為 282,094.64 元，原告宋某 1 婚前公積金余額為 35,840.50 元。
截至 2019 年 8 月的公積金余額為 20,831.38 元，即還貸金額中動用了原告宋某 1 婚前公積金 15,009.12 元，原、被告婚后共同財產實際還貸金額應為 267,085.52 元。房屋增值比例為 1.9316，原、被告婚后共同還貸及其增值金額為 515,902.39 元，原告宋某 1 應補償被告余某 257,951.20 元。
案例索引：武漢經濟技術開發區人民法院(2019)鄂 0191 民初 2668 號
【案例 16】
律師解讀：
1.從產權歸一方角度：案涉房屋雖系雙方共有財產，但在經濟上李某1付出較多，且案涉房屋現實際由李某1在居住，故案涉房屋判歸李某1較為適宜；
2.本案法院明顯考量是房產實際出資問題，直接影響折價款數額；
3.從支付對方折價款角度：法院綜合考慮案涉房屋首付款（均李某 1一方支付）、婚前還貸支付的款項、婚后共同還貸支付的款項及其相應財產增值部分，根據裁判推出法院最貼近的計算公式為“[房屋現凈值（房屋現值(雙方認可)-未到期貸款本金）-實際已還款（已付首付款+已還款本金+已還款利息）]/2”，即{房屋現凈值 646592.01元（房屋現值 850000-未到期貸款本金203407.99 ）-已還款 238665.19 元[已付首付款(69000+20000)+已還款本金55700.97+已還款利息93964.22]}/2= 203963.41 元，本院酌定由李某1補償羅某 200000 元。
案件事實：2012 年 8 月 9 日，羅某、李某1共同與武漢華美房地產開發有限公司簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，約定購買了位于武漢市江夏區大橋新區辦事處大橋村***房屋，總價款 379000 元。
同日，李某 1 通過其銀行賬戶向武漢華美房地產開發有限公司支付部分首付款 30000 元。2012 年 10 月 10 日，羅某又另行與武漢華美房地產開發有限公司簽訂了一份《武漢市商品房買賣合同》，約定購買案涉房屋，總價款 379000 元，其中首付款 119000 元，剩余房款 260000 元由羅某通過向中國銀行顯正支行貸款的方式支付，貸款期限 20 年。
2012 年 10 月 10 日簽訂的這份商品房買賣合同在房管部門進行了備案登記。李某 1 分別于 2013 年 2 月 25 日、2013 年 3 月 12 日向武漢華美房地產開發有限公司支付首付款 69000 元、20000 元。
嗣后，償還案涉房屋貸款的款項由李某1轉給羅某，再由羅某支付至指定賬戶。截至 2019 年 10 月 6 日，案涉房屋共還款本金 55700.97 元及利息 93964.22 元，未到期貸款本金 203407.99 元，之后再未還貸。
案涉房屋交房后由羅某、李某1及家人共同居住。
2019 年 3 月 14 日，案涉房屋產權登記在羅某名下，不動產權證為鄂（2019）武漢市江夏不動產權第 0007720 號，建筑面積 85.31 平方米。雙方均認可案涉房屋的現有價值按照 850000 元計算。
裁判觀點：案涉房屋雖系雙方共有財產，但在經濟上李某1付出較多，且案涉房屋現實際由李某 1 在居住，羅某也已在應城市生活工作，故案涉房屋判歸李某 1 較為適宜，尚未歸還的貸款由李某 1 償還，李某 1 應對羅某進行補償。
訴訟中雙方同意案涉房屋的現有價值按 850000 元計算，扣除案涉房屋未到期貸款本金 203407.99 元后，綜合考慮案涉房屋首付款、婚前還貸支付的款項、婚后共同還貸支付的款項及其相應財產增值部分，本院酌定由李某1補償羅某 200000 元。
案例索引：武漢市江夏區人民法院（2019）鄂0115民初9538號
歸納而言，婚前由一方個人出資，婚后共同還貸的房產，法院在衡量分割比例時，主要考慮因素包括不限于房產增值率、成新率、首付款貢獻大小、實際還款貢獻、還款構成等因素。
在進行計算分割時，總體思路是按房產現值與共同分割部分份額的乘積來計算。
其中房產現值可能是房產自身評估價值、可能是雙方共同認可價值、還可能是法院參照市場價酌定價值，這其中有的基準為房屋現凈值（即另行剔除未到期貸款本金）；
共同分割部分份額為共同還貸部分占實際總房款的比例，實際總房款大多為實際支付購房款與已付貸款利息之和，也有將稅款契稅、維修基金等合并列入的實際總房款之內的。
我們可以看到，房產的分割并沒有最統一的標準，故考慮房產分割時，可以盡量設計多種分割模式，從而選擇最適合且最有依據的模式。
（二）婚后共同出資購房
【案例 17】
律師解讀：本案以房產現值（評估現值）為分割依據，法院具體計算方式為“房屋現值/2”，即3224300/2=1612150元＞1600000 元的實際主張；需要注意的是，本案雙竟雙限商品房雖然無法辦理產權證，但可以通過另案分割。
案件事實：張某 1 預購位于湖北大學琴園小區***房（建筑面積 149.69 平方米）一套，因辦證手續還不齊全，影響不動產證辦理，限價商品房不能辦理不動產證，系雙竟雙限商品房。該房屋購房合同未簽訂，預計 2013 年 12 月 9 日交房。
該房張某 1 于 2011 年 12 月 23 日第一次繳納 150000 元，舊房款沖抵 24410.74 元，2012 年 12 月 19 日張某 1 向校方現金繳款 340000 元，銀行刷卡 121771.76 元，共計繳款：636182.5 元，上述事實均予以認定。
裁判觀點：馬某不主張該房屋的所有權，要求張某 1 根據評估報告的價值給予一次性經濟補償金 1600000 元的訴訟請求，根據評估報告對涉案房屋的現價值評估為 3224300 元（不含婚后張某 1 對房屋裝修的價值部分），并根據雙方離婚時財產分割的情況，即均按 50%的比例進行的夫妻財產分割，故法院對馬某主張由張某1向其支付房屋經濟補償金 1600000 元的訴訟請求予以支持。
案例索引：武漢市中級人民法院(2020)鄂 01 民終 462 號
【案例 18】
律師解讀：本案以房產現值（評估現值）為分割依據，法院具體計算方式為“房屋現值/2”，即1979600元/2=989800 元；需要注意的是，本著照顧女方的原則，女方獲得補償款1000000元＞989800 元。
案件事實：雙方均認可的夫妻共同財產有位于武漢市江夏區紙坊街流金港都***房屋。位于流金港都的房屋于 2010 年購買由被告童某 1 及婚生子童某 2 共同居住。由于雙方對房屋價值未能達成一致意見，經本院委托，武漢銀建房地資產評估咨詢有限公司出具了評估報告書認為，武漢市江夏區紙坊街流金港都 1 棟 3 單元 1102 室目前評估單價為 11251 元/平方米，總價為 1979600 元。
裁判觀點：關于武漢市江夏區紙坊街流金港都 1 棟 3 單元 1102 室房屋，經評估總價為 1979600 元。考慮到該房現由被告童某 1 及其子居住，本院認為該房歸由被告童某 1 所有為宜，本著照顧女方的原則，由被告童某1向原告陳某支付房屋補償款 1000000 元。
案例索引：武漢市江夏區人民法院（2020）鄂 0115 民初 1775 號
【案例 19】
律師解讀：本案以房產現凈值（雙方認可現值-債務）為分割依據，法院具體計算方式為“（房屋現值-尚欠貸款）/2”，即（房屋現值 1700000 元－尚欠貸款 411039.49 元）/2=644480.26 元。
案件事實：2013 年 6 月 20 日，詹某 1 與中國水電建設集團房地產武漢有限公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，由詹某 1 向該公司購買位于武漢市江岸區興業路***房，建筑面積為 83.07 平方米，總金額為 674964 元，房屋首付款 204946 元，貸款 470000 元。
房屋首付款由肖某支付 48000 元，余款由詹某 1 支付，詹某 1 自認其支付的首付款中有 120000 元系其父親出資，該款系其父親對夫妻雙方的贈與。截止 2020 年 8 月 15 日，該房屋尚欠貸款為 411039.49 元，雙方均認可此房屋現價值為 1700000 元，均同意此房由詹某 1 所有，由詹某 1 給予肖某相應補償。
裁判觀點：雙方于婚后購買的位于武漢市江岸區興業路***房系夫妻共同財產，現雙方均同意該房屋的相關權益由詹某 1 享有，予以照準，詹某 1 應支付給肖某相應補償款 644480.26 元。詹某 1 因購買此房向中國工商銀行股份有限公司武漢江岸支行貸款，截止 2020 年 8 月 15 日，尚未償還的貸款由詹某 1 承擔。
案例索引：武漢市中級人民法院(2020)鄂 01 民終 11903 號
【案例20】
律師解讀：本案以房產現凈值（房屋評估現值-債務）為分割依據，法院具體計算方式為“（房屋現值-尚欠貸款）/2”，即（房屋現值670757.1-尚欠貸款100000）/2=285378.55 元。
案件事實：2012 年 5 月 16 日，原、被告共同購買武漢市東湖新技術開發區光谷世界城***（建筑面積 45.3㎡、購房款 463，331 元）公寓式酒店商品房，約定各占 50%份額。現該房屋出租，租金由原告收取，尚有按揭貸款近 10 萬元。
本案審理中，被告田某申請對光谷世界城***房屋進行評估，本院經審查準許，委托武漢弘業房地產評估有限公司對房屋市場價值進行了評估。現評估市場價值為 67.28 萬元。
裁判觀點：位于武漢市東湖新技術開發區光谷世界城***房屋婚后購買，為夫妻共同財產，按照約定各享有 50%的份額。該房屋現評估價值 670，757.1 元，被告無住房，應當判歸被告為宜，折抵共同債務（按揭貸款）后，由被告應當支付原告 50%價款 28.5 萬元。
案例索引：武漢市洪山區人民法院(2019)鄂 0111 民初 8923 號
【案例21】
律師解讀：本案以房產現凈值（雙方認可現值-債務）為分割依據，法院具體計算方式為“（房屋現值-尚欠貸款）/2”，即（房屋現值88.38×12000－尚欠貸款202117.40）/2=429221.30 元；由于房屋分割協議不成，法院根據雙方現階段居住狀況，確定產權歸名義登記人一方。
案件事實：熊某、劉某1婚姻關系存續期間，以熊某名義購買了位于武漢市江夏廟山開發區***房屋一套，房屋面積為 88.38 平方米，房屋總價款為 410525 元，貸款金額為 28 萬元，貸款期限 180 個月，截止到 2020 年 7 月 16 日，貸款余額為 202117.40 元。庭審中，雙方均同意房屋價值及裝修費用按照面積 88.38 平方米及單價 12000 元計算。
裁判觀點：位于武漢市江夏廟山開發區***的房屋，系雙方在婚姻存續期間購買，屬于夫妻共同財產。現雙方就房屋分割協議不成，本院根據雙方現階段居住狀況，確定房屋歸熊某，后續貸款由熊某負責償還。雙方均認可房屋現價值 1060560 元，熊某應補償劉某 429221.30 元。
案例索引：武漢市江夏區人民法院(2020)鄂 0115 民初 1488 號
【案例22】
律師解讀：本案以房產現凈值（雙方認可現值-債務）為分割依據，法院具體計算方式為“（房屋現值-尚欠貸款）/2”，即（房屋現值300000-尚欠貸款83491.64)/2=108254.18元；需要注意的是，小產權房未能協商處置，法院一般不作處理；兩套房產，很可能一人一套進行處理。
案件事實：2007 年 4 月 20 日，晏某與陳某 1 支付 113000 元價格購買了坐落于武漢市江夏區紙坊街***房屋（建筑面積 140 平方米）一套。訴訟中，晏某與陳某 1 均陳述該房系小產權房，目前無法辦證，晏某搬離前與陳某 1、陳某 2 共同居住在此房屋。
2015 年，晏某、陳某 1 共同購買了坐落于湖北省咸寧***房屋（房屋建筑面積 86.95 平方米）一套，登記權利人系晏某與陳某 1。該房剩余房款以晏某之名在中國郵政儲蓄銀行貸款 148000 元支付，貸款期限 10 年。截至起訴之日，該房剩余貸款共計 83491.64 元。
裁判觀點：本案中，晏某與陳某 1 均認可涉案武漢房屋系小產權房，目前無法辦證，且晏某與陳某 1 關于此房屋如何處置協商不成，故此房屋所有權的歸屬在本案中不予處理，由于陳某 1 與婚生子陳某 2 現居住在此房屋，故該房屋判歸陳某 1 使用較為適宜。
本案中，考慮到涉案武漢房屋判歸陳某1使用，而涉案咸寧房屋貸款是以晏某名義申請辦理的且晏某亦無其他房屋居住，故涉案咸寧房屋判歸晏某所有更為適宜，此房屋剩余貸款由晏某償還，晏某對陳某 1 進行相應的補償。
由于晏某與陳某 1 均認可涉案咸寧房屋現有價值按 300000 元計算，截至起訴之日該房屋剩余貸款共計 83491.64 元，故應由晏某補償 108254 元給陳某 1。
案例索引：武漢市江夏區人民法院（2020）鄂 0115 民初 2334 號
【案例23】
律師解讀：法院具體計算方式“已付款本息/房屋總價款本息×房屋現值÷2”標準，亦即“（已付首付款+已經償還貸款本息）/（已付首付款+已經償還貸款本息+剩余尚未償還貸款本息）×房屋現值/2”。
即第 1 步，已付款本息為 745,739.68 元（已付首付款515304+已經償還貸款本息230435.68）；第 2 步，房屋總價款本息為 2981275.48 元（已付首付款 515304+已經償還貸款本息 230,435.68+剩余尚未償還貸款本息 1065535.8）；第 3 步，已付款本息占房屋總價款本息的比例約為 41.17%（已付款本息 745,739.68/房屋總價款本息 2981275.48）； 第 4 步，按照房屋現值（雙方認可）計算的折價款的一半為 524917.5 元[（41.17%×房屋現值 2550000）]/2。
案件事實：2016 年 8 月 10 日，史某 1、王某作為買受人購買位于武漢市江漢區新灣路***號（建筑面積 140.19 平方米）房屋一套，總房款人民幣 1,685,304 元，首付款人民幣 515,304 元，商業公積金組合貸款人民幣 1,170,000 元，貸款期限 28 年，其中商業貸款人民幣 840,000 元、公積金貸款人民幣 330,000 元。該房屋于 2018 年 12 月 31 日交付，毛坯房，現空置未裝修。
截止 2019 年 10 月 21 日，該房屋已經償還貸款本息人民幣 230,435.68 元，剩余貸款本金人民幣 1,065,535.8 元。已付首付款人民幣 515,304 元及已經償還貸款本息人民幣 230,435.68 元，占房屋總價款本息的比例約為 41.17%。
裁判觀點：綜合史 某1、王某雙方名下房屋狀況，就該房屋簽訂的《武漢市商品房買賣合同》合同權益歸王某所有，剩余貸款本金人民幣 1,065,535.8 元及剩余利息由王某負擔，就該房屋已支付的首付款、已償還的貸款本息及對應的增值部分，由王某對史某 1 予以補償。
該房屋已付首付款人民幣 515,304 元及已經償還貸款本息人民幣 230,435.68 元，占房屋總價款本息的比例約為 41.17%。結合雙方庭審中認可的現房價人民幣 2,550,000 元，王某應補償史某1人民幣 524,917.5 元。
案例索引：武漢市中級人民法院（2020）鄂 01 民終 456 號
歸納而言，婚后共同出資購房，法院主要考慮因素包括不限于房產的實際居住情況、一套房還是兩套房、對女方的保護等因素。在進行分割時，總體思路是按房產現值的一半來計算折價款。
三、變價補償
變價補償，指房產出售、拍賣或變賣，將賣得的價款按照產權份額進行分割。這種方式在計算和處理上相對簡單。而更需要注意問題在于，舉證變賣后的房產是否還有剩值可以分割。
【案例 24】
律師解讀：法院具體計算公式為“婚后共同還貸部分（婚后夫妻共同還貸-婚后一方父母還貸）/（購房款+已還貸款利息）×房屋售價/2”，即（婚后夫妻共同還貸288016.89元-婚后一方父母還貸180000）/（房屋本金313504+已還貸款利息84877.86）×賣出價格 1072300÷2=145371.22 元。
案件事實：殷某 1 婚前購買位于武漢市黃陂區***室房產一套（建筑面積 91 平方米），經雙方當庭確認，該房屋購買價格 313,504 元、夫妻關系存續期間還貸 288,016.89 元（其中殷某 1 之母鐘某于 2016 年 7 月 8 日轉賬 10 萬元、于 2017 年 1 月 15 日轉賬 8 萬元至殷某 1 還貸賬戶，用于提前還貸）、已還貸利息 84,877.86 元，現該房屋已售賣，售賣價格 1,072,300 元。
裁判觀點：關于婚后共同還貸支付款項及對應房屋增值的問題，雙方對爭議房產的購買價格、售賣價格、夫妻關系存續期間還款數額、已還貸款利息、殷某 1 母親支付 18 萬元款項用于提前還款的事實均無異議，予以確認。根據雙方確認數據，核定婚后共同還貸支付款項及對應房屋增值為 145,371.22 元。
案例索引：武漢市中級人民法院(2020)鄂 01 民終 11912 號
結語
結合上述案例，離婚時法院對房產的分割，要么不予處理、要么直接分割。
直接分割中又可細分為按份共有、作價補償、變價補償三種常見方式；在分割時，法院亦主要從房屋登記情況、雙方是否有相關協議約定、出資構成等等因素綜合來考慮。
在 2021 年 1 月 1 日正式施行《中華人民共和國民法典》及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》中，雖然對已失效的《中華人民共和國婚姻法》及相關解釋有修改和變更，但總體上還是承接了之前的相關規定及精神，故本文章中 2020 年武漢地區法院的離婚房產分割仍對今后實務操作具備較大的可供參考價值。
作者簡介：魏巧靈律師，北京盈科（武漢）律師事務所高級合伙人律師、青年律師工作委員會主任，武漢市律師協會民事專業委員會副主任、青年律師工作委員會副主任，武漢市律師協會“雙百計劃”之青年英才律師，最高人民檢察院民事抗訴案件咨詢專家庫成員。
