爭(zhēng)議焦點(diǎn)
來(lái)源：法門囚徒
裁判要旨
基于物權(quán)公示原則，設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán)，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能取得對(duì)抗第三人的效果。在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對(duì)抗善意的申請(qǐng)執(zhí)行人。
案例索引
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
借名買房的購(gòu)房人到底能不能對(duì)抗他人的對(duì)所涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行？
裁判意見(jiàn)
最高院認(rèn)為：2001年5月29日，康健與北京市華遠(yuǎn)健翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》購(gòu)買案涉房屋，且辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，登記產(chǎn)權(quán)為康健個(gè)人所有。后康健因借款合同糾紛，案涉房屋被金洲公司申請(qǐng)予以強(qiáng)制執(zhí)行。案外人康凱向法院提出執(zhí)行異議被駁回后遂提起本案執(zhí)行異議之訴。雖然康凱提交了《商品房買賣合同》、《委托購(gòu)買房屋協(xié)議書(shū)》等相關(guān)證據(jù)，但鑒于康凱陳述其與康健系兄弟的特殊關(guān)系等事實(shí)，原審認(rèn)定上述證據(jù)并不足以認(rèn)定康凱借康健名義購(gòu)買案涉房屋，并無(wú)不當(dāng)。更為重要的是，基于物權(quán)公示原則，設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán)，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能取得對(duì)抗第三人的效果。在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對(duì)抗善意的申請(qǐng)執(zhí)行人。
本案中，案涉房屋依法登記的物權(quán)權(quán)利人是康健，康健應(yīng)是案涉房屋的真實(shí)物權(quán)權(quán)利人。康凱主張其借康健名義購(gòu)買案涉房屋的事實(shí)即使屬實(shí)，其與康健因此簽訂的《委托購(gòu)買房屋協(xié)議書(shū)》也僅具有債權(quán)性質(zhì)，并非法律規(guī)定可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法定事由，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果，康凱對(duì)案涉房屋僅享有依據(jù)該委托協(xié)議，要求康健將案涉房屋辦理過(guò)戶登記至其名下的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，依法不享有物權(quán)。因此，原審認(rèn)定康凱并非案涉房屋物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，其以借康健名義購(gòu)買案涉房屋為由，請(qǐng)求排除對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，不予支持，適用法律亦無(wú)不當(dāng)。
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