施工、房地產、工業企業三大行業核算異同
一、生產經營特點的比較
這三個行業的會計核算方法都是由行業生產經營特點和要求所決定的：
1、生產經營方式
房地產開發企業開發建設的產品，除代建工程外，一般都是在對市場需求的預測和宏觀經濟政策的基礎上來確定開發項目及其具體內容的，這一點和工業企業的生產方式基本相同。施工企業是按“先有買主（即客戶），后有標的（即資產）”的建造合同。就產品的產權性質而言，即使施工企業建筑工程依地而建，但其移交給客戶的房屋建筑物等不動產是不包括土地使用權在內的不完整產權，而工業企業是完全所有產權轉移。
2、生產經營地點時間
房地產開發企業卻是在取得土地使用權后才可以合法開發、經營銷售房地產；施工企業是取得建設施工合同后只能在承包所在地依法組織施工建設活動；而工業企業則依據商品標準，可以隨時隨地組織生產制造活動。
3、生產經營產業鏈
房地產開發企業和施工企業使用的建筑材料、機器設備等，都屬于工業企業的產成品，而房地產開發企業開發的土地、房屋又成為其他企業生產經營所必需的場所。在合作過程中，房地產開發企業的建筑安裝工程若采用出包方式，其承包方就是施工企業。當然，施工企業也為工業企業建造生產設施、安裝設備。
總之，房地產企業——有生產車間場地，沒有生產人員，施工企業——沒有生產車間場地，有生產人員；工業企業——既有生產車間場地，也有生產人員。
二、存貨核算的比較
房地產開發企業與施工企業、工業企業在存貨內容、會計科目設置、采購成本構成、存貨披露內容等方面都有所不同。
1、存貨種類
相比而言，自營建筑安裝工程的房地產開發企業與提供建筑安裝勞務的施工企業擁有相同類型的存貨。這些存貨都是為有助于建筑安裝工程的形成或者便于施工的進行而儲備的。房地產開發企業作為存貨核算的還有庫存設備，其價值在領用或安裝時一次性轉移到工程成本中去，構成工程實體的重要組成部分。房地產開發企業的建筑安裝工程所需的設備，不論自行施工還是委托施工企業施工，都由其自行采購與儲備。而對于施工企業來說，承包安裝工程所需的設備都不必自行采購，而由發包單位提供。
2、外購存貨采購成本的構成
房地產開發企業和施工企業外購存貨的采購成本均包括：(1)買價；(2)運雜費；(3)流通環節繳納的稅金；(4)采購保管費，即企業的材料物資供應部門和倉庫在組織材料物資采購、供應和保管過程中發生的各項費用。
房地產和非工業性的施工企業不是增值稅的納稅義務人，外購存貨支付的買價中若含有增值稅進項稅額，是不允許抵扣的。而工業企業購進生產流通用存貨，若取得增值稅專用發票或海關完稅憑證，其進項稅額是可以抵扣的，不構成采購成本。
工業企業在組織材料物資采購、供應和保管過程中發生的各項費用也不構成存貨成本，而應計入管理費用。
三、借款費用處理的比較
1、《企業會計準則-借款費用》規定，為購建固定資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的資產支出已經發生、借款費用已經發生及為使資產達到預定可使用狀態所必要的購建活動已經開始時，借款費用應當開始資本化。可見，工業企業和房地產開發企業的借款費用資本化的處理應依此執行。
2．《企業會計準則-建造合同》規定，對于建筑安裝、船舶制造、飛機制造等工程項目，企業因籌集生產經營所需資金而發生的借款費用，不計入合同成本，而應于發生時直接計入當期損益。此規定適用于施工企業會計處理。
3、我國財政部另行規定，公司為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，應計入開發成本和開發產品成本。對于更多依賴負債融資的房地產開發企業而言，利息費用是其開發成本的一個重要組成部分，可以從產品轉讓、銷售或經營的收入中予以補償（如土地增值稅中的利息費用）。
四、成本核算的比較
這三個行業成本核算的基本原理和方法大致相同，具體運用中還存在以下幾點區別：
1、成本核算對象的確定
房地產開發產品成本核算對象的確定方法，與單件或批量生產的工業企業和建筑安裝工程的成本核算對象基本相同。
2、成本項目的劃分
工業產品成本項目一般劃分為直接材料、直接人工、其他直接支出和制造費用四部分；建筑安裝工程成本項目劃分為五部分，分別是人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和間接費用；而房地產開發企業產品成本項目則劃分為六部分，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。
3、成本計算方法。
根據生產經營特點的不同，工業產品成本的計算有品種法、分批法、分步法、分類法、定額法等多種方法可供選擇。房地產開發產品和建筑安裝工程成本的計算方法相當于工業企業的分批法。兩者成本計算期的確定也與單件或批量生產方式下的工業產品成本計算期的確定方法相同，即在產品完工時，成本賬戶歸集的費用就是完工產品的總成本，產品完工前不存在生產費用在完工產品與在產品之間的分配問題。
4、工程施工成本的結轉更具特殊性
根據《企業會計準則-建造合同》和《施工企業會計核算辦法》的規定，為符合國際慣例，增強會計信息的有用性，施工企業成本的結轉不再沿襲過去的將開單結算和收入確認合并在一起進行的方法，而是將工程價款結算和收入的確認分開來處理。這樣“工程施工”賬戶就能夠反映自工程開工以來累計發生的工程成本和合同毛利。施工企業為結算價款向發包方提交的已完工工程量，通過工程成本相關賬戶進行核算，施工企業采用完工百分比法等方法及時計算與成本相配比的合同收入，但確認收入的同時并不同期結轉“工程施工”成本賬戶，而是通過單獨設置“工程施工-合同毛利”和“工程結算”賬戶解決這一差異，當期將合同收入與合同費用的差額確認為合同毛利（或虧損），借記（或貸記）“工程施工-合同毛利”賬戶。同時，另設“工程結算”賬戶，核算根據合同完工進度已向客戶開出工程價款結算賬單辦理結算的價款。工程合同完工后，“工程施工”總賬應與“工程結算”賬戶對沖后結平。
五、主營業務收入核算的比較
1、收入確認的原則
房地產開發企業自行開發商品房、商業性配套設施對外銷售收入的確定，按照商品銷售收入確認的原則進行，與工業企業收入的確認一樣。房地產開發業務如果符合建造合同的條件，并且在有不可撤銷的建造合同的情況下，也可依據建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認收入，這與提供建造安裝勞務的施工企業一樣，收入的確認由《企業會計準則-建造合同》來規范。
2、主營業務收入的范圍
房地產開發企業將開發完工的建設場地和房屋用于出租經營取得的租金收入歸入主營業務收入范疇。工業企業、施工企業卻不存在將產品或工程出租獲取租金的業務，即使兩者有將房屋建筑物等出租的行為，也應將租金收入作為其他業務收入核算。
3、與主營業務有關的稅金
工業企業主營業務為銷售商品或提供加工、修理修配等工業性勞務，屬于增值稅納稅義務人。生產、委托加工應稅消費品的工業企業同時還要計繳消費稅。作為提供建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業的施工企業和以轉讓土地使用權、銷售不動產及從事租賃業的房地產開發企業均屬于營業稅納稅義務人。但施工企業按建筑業稅目適用3%的營業稅稅率，房地產開發企業相關業務適用5%的營業稅稅率。
但要說明的是，依據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定：
1、“提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”規定。施工企業預收的工程進度款，在會計上同樣以按形象進度采用完工百分比法作為收入處理。當月依法申報繳納營業稅。
2、“轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”規定。房地產開發企業預收的購房款，于開發產品交付前在會計上是作為一項負債而不是作為收入處理的，但按稅法規定應于預收購房款的當月依法申報繳納營業稅。
最后要注意的是，三種類型的企業每月都要按規定計算并繳納城市維護建設稅和教育費附加。
