今年，樓市“金九銀十”不再，部分房地產項目去化承壓，上海樓市似乎早早入冬。易居地產研究院發布的報告顯示，10月上海新建商品住宅新增供給面積90.7萬平方米，環比增長33.1%；成交面積約53.6萬平方米，環比下降23.1%。上海二手房市場持續保持低位盤整，目前絕對量已經處于近6年低位水平。
在此背景之下，部分房企在項目營銷上使出“渾身解數”，以期加速銷售，二手房主動降價、給錢就賣的現象也在逐漸增多。
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上海樓市究竟發生了什么？買方市場真的來了嗎？哪里又是上海樓市的價值洼地？
為了解開大家的疑問，11月8日，《國際金融報》“地產晚8點”欄目特邀行業資深分析師，上海中原地產首席分析師盧文曦與大家進行了一次線上互動分享活動。
同時，為了方便大家學習與回顧，《地產深度報道》小編特將盧文曦老師的分享與問答內容整理成文。
總體來看，今年上半年，上海的房地產市場交易比較低迷，到了第三季度，市場開始出現供求相互放量的情況。數據顯示，今年1-10月，上海樓市新房供應量達到633.8萬平方米，同比增加82%，放量比較充分。但是，在供應較多的情況下，成交面積卻同比下滑1.5%。
盧文曦指出，出現上述情況，主要是因為產品結構發生了變化。今年以來，上海樓市的均價不斷震蕩上行，尤其到了9、10月份上行速度加快，這是由于下半年偏高端房源入市較多，把整體市場的均價拉高，相應的中低價位的房源價格就被稀釋。并且，高端房的簽約速度較慢，會拉長整個交易周期，所以造成了短期內供應量增多，但成交量萎縮的走勢。
此外，由于限價，很多的房企覺得價格較低，壓縮了利潤，所以出貨比較猶豫，新房供應上也出現了遲緩。也正是因為如此，今年上半年的新房供應量比較少，造成一部分剛需沒有選擇的余地，只能將目光投向二手房市場。
數據顯示，相對新房而言，二手房前十個月的累計同比增加8.8%，出現明顯的蹺蹺板效應。
那么，現在二手房處于什么狀況？
數據顯示，往年上海二手房正常月平均交易量在1.8萬套至2萬套左右，但今年大部分都是在1.5萬套以內，而且走勢不斷震蕩向下，情況并不樂觀。
盧文曦指出，上海二手房成交量不斷收縮的背后是價格的不斷下滑。樓市某些時候與股市類似，都講究“量在價先”，如果沒有量的支撐，價格便有下行壓力。
中原地產調研的結果顯示，今年年初，上海地區大部分的二手房買家有1%-3%的還價空間，到年中，降價空間已經接近5%了。現在，最新數據顯示，二手房的議價尺度已經普遍超過7%。一些標價超過七八百萬以上的房源，基本會有10%的議價空間；此外，一些房源質地較差，比如老公房或是遠郊地區的房源，議價空間也基本要超過10%。
與此同時，二手房的對標都是區域內的新房。目前入市的新房基本是和周邊的二手房倒掛，或者是處于板塊的平均水平，所以新房價格上不去，直接導致二手房議價空間增加。
從中介的市場經理人數量看，是處于歷史上的低位，這就說明市場整體是處于比較偏冷的狀態當中。
從開發商近期的某些動作也可以感知到市場正在轉涼，預期不是特別好。
例如，上海地區某些開發商開啟了“買房送寶馬”等較大尺度的優惠，即使在前幾年市場不好時，上海地區也很少看到這樣較大尺度的優惠促銷。這進一步說明在市場預期不斷走弱的情況下，房企對資金回籠提出更高的要求，希望通過這種以價換量的促銷方式盡快回籠資金。
隨著樓市的不斷降溫，市場的預期也在轉變。一旦預期出現明顯的轉變，可能直接導致購買行為的收縮。所以，再過段時間，即便是以價換量，也很難會有消費者去購買。
不過，盧文曦也指出，因為房地產行業本身重要的經濟地位，所以樓市的降溫應該它是一個緩步擠出泡沫的過程，不會特別劇烈。
因此，明年上海樓市會是一個逐步探底并且探明底部的過程。從歷史的周期來看，樓市有很明顯的周期性，周期大概是三年左右。
2016年3月，上海推出限購新政（簡稱“3·25新政”），將非本市戶籍居民購房應繳納個人所得稅或社保的年限由2年改為5年。如今，該項政策已經實施了兩年多，到明年3月25日，原來社保不滿兩年的潛在購房者也即將滿5年，符合購房條件。因此，明年上半年預計將會產生很多剛性購房需求。
隨著剛需者的大量入市，上海樓市或又將迎來一次調整期。盧文曦表示，如果調整快的話，明年的5、6月份就是市場的底部；如果調整慢的話，最遲明年9、10月份，應該是上海樓市探明底部的時期。
因此，購房者對上海樓市不必特別悲觀。盡管目前上海市場比較冷，但一個月也有1.4萬套左右的二手房交易量，新房的交易量也在60萬套左右，盡管比平時少很多，但基本的量尚可保證。畢竟上海是一個優質資源集比較集中的地方，一直陸續會有需求進來，只是缺少引爆市場的點。
問：上海老閔行東川路板塊和紫竹板塊，哪一個更值得入手？現在是否是好時機？
答：閔行區以5號線為界，紫竹板塊是在5號線的東面，東川路板塊是在5號線的西邊。
東川路板塊屬于比較成熟的區域，居住區較多；紫竹板塊多是高科技園區，包括一些大學學校等。兩個區域各有比較鮮明的特點。如果是用來自住的話，建議選擇離東川路地鐵站近的樓盤。
問：上海華夏東路的沙田公寓，88平單價3萬多，最近已經跌了約20%，現在入手合適嗎？
答：雖然我前面說過明年才是觸底的時期，但是現在有的房子已經打了八折甚至是七折，從安全邊際來講，基本上已經把它的價格泡沫給剔除了。
如果自住的話，可以考慮出手，因為買二手房有很大的偶然性，有可能你喜歡的小區常年不出來一套，出來一套也會有別人去搶房源，反而會使價格出現反彈。現在正好是買方市場，還可以和賣方再殺價。
如果這個房子或者說小區真的是你特別喜歡的，房型和樓層也是比較好或者說相對稀缺的，我建議該下手就下手。
問：上海中糧首創喜瑞祥云和云麓里兩個新樓盤，哪個更好？
答：這兩個樓盤都是大品牌有品質的樓盤，一個是在航頭，一個在新廠，兩個區域都有發展空間。但是產品可能也不一樣，航頭以前都是以別墅區為主，新廠近幾年開發較多。首先看哪個樓盤更靠近地鐵站，其次看周邊的設施配套，如果短期之內生活設施配套均相對薄弱，那就根據周邊的商業配套來選擇。
問：上海臨港新城板塊怎么樣？
答：臨港是一個蠻有潛力的板塊，但是四五年之內臨高新城板塊還是處于一種較荒的狀況，因為它的產業多為核電、風電、重裝備基地等封閉式區域，有點不接地氣。再加上區域里邊的商業配套不夠完善，即便你住進去，也不是特別方便。
問：上海三林板塊如何？
答：三林最早是剛需的聚集區，里邊有很多70平方米、90平方米的小戶型。但現在三林的概念不一樣了，有很多的改善型產品，所以現在很多的改善需求都集中在三林板塊。同時，三林板塊經過幾十年的發展，宜居成分包括商業配套也在逐步完善，個人覺得三林從自主角度來看是不錯的區域。
問：上海金山和崇明的房子投資潛力如何？
答：金山和崇明完全是兩個不同的概念，從短期來看，金山的發展速度要比崇明快一點。
崇明的定位是旅游生態區域，它的優勢就是自然風光資源，它的短板在于交通，如果以后通地鐵，將會有不錯的升值空間。
金山以及南面的杭州灣，這些區域和浙江北部的一些區域有較強的連接。哪些區域里實體產業多，或者是勞動密集型產業多，對房地產市場會有比較強的支撐。
問：上海祝橋的二手房單價已破4萬，現在入手是否是高位站崗？
答：祝橋未來有一定的向上空間，但短期來看，價格存在透支，入手時間還是建議放在明年的年中。
問：上海寶山區共康通河泗塘板塊老破小（目前單價3.5萬到4.5萬）是否還有投資價值？ 如果有，什么時機什么價位介入比較合適？
答：我建議有老破小概念的房子不要買。因為幾年之后，老破小的房齡偏大，銀行為了確保貸款抵押物的安全，會設定比較高的安全系數，房齡越大，設定的還貸時間就越短，會對你下家的支付能力要求比較高，也會導致這類房子本身的競爭力下降。
從歷史來看，房子本身也是有生命周期的，為什么10年之內的次新房價格漲得快，因為它房齡較短又是現房。但房子過了20年以后，它已經過了漲幅最快的這一段時期，漲速就會降下來，所以從投資的角度來看，不建議大家老破小。
問：剛需客選擇上海周浦還是川沙？
答：建議選周浦，因為周浦曾出過地王，具有價格剛性，地板價已定，從發展的角度來看，周浦的彈性和空間應該更大一些。
川沙現在有很多的概念，但是從成長預期的大小來看的話，周浦的想象空間可能更大一些。
問題十四：剛需，但是買了不立即住，可以等待周邊發展，選擇哪里會性價比比較高？
如果是投資的話，青浦靠近朱家角那塊以及新城這塊，或者說青浦重固那塊可以重點關注一下，這些區域應該會增長比較快。
問：預計9年后孩子才上小學，同一片區中9年學區二室60平和非學區三室80平的價格大約都是440萬元，應該如何選擇？
答：學區房有很大一個不確定因素，就是政策會有微調。鑒于9年后孩子才上小學，現在考慮尚有點早。
上海地區學區房為什么會比非學區房要貴？由于學區房的價格組成有兩部分，一部分是房屋本身的價值，另一部分是可以入學的準入門檻而產生的溢價。所以現在同區域里的學區房比非學區房要貴20%左右，這是比較常見的現象。
由于大家對我國教育質量的關注比較高，學區房在3-5年內還會是市場上的熱點，價格方面也是耐扛的產品。交易數據顯示，學區房的價格每年都有微漲。如果市場好的話，價格長得也特別快；市場遇冷的情況下，下調幅度也會小于普通住房。
問：近兩年要買剛需房，上海浦東這片的學區房貌似穩居不降，目前還沒有小孩，那該如何在學區房和非學區房之間選擇呢？學區房未來變動怎樣？
答：學區房的價格還是比較堅挺的，至少是保值的產品。
由于學區房每年的入學政策都會有微調，如果連續2-3年劃片區域都沒有換的話，保險系數還是蠻高，這種房源還是不錯的選擇。現在買學區房有的要提前三年戶口進去，所以要提前考慮。
問：請問下現在上海哪塊學區房比較值得買？新房二手房均可以。
答：上海學區房最為集中的兩塊是楊浦和徐匯。主要是因為這兩個板塊里邊的公立小學口碑較好，所以這兩個區域里邊的房子都是值得買的。
問：抵押給小額貸款公司的房子能不能買？怎么走流程最安全？
答：一般情況下，不建議自己去買，最好的方法是找律師或是業內人士陪同，把整套流程走下來。抵押給小額貸款公司，它里邊有可能會存在一些問題：
一、抵押的可能不僅是一家小額貸款公司，而且這種抵押不一定有做抵押登記。有可能你買了房子之后，會有很多其他的債主冒出來了，你根本不清楚他抵押了幾次。
二、不清楚里邊的債務如何。有可能房子市值300萬元，但是他抵押給貸款公司貸的款錢有350萬元，那么買下來你還要倒賠50萬元。
其次需要提到法拍房，很多人希望通過法拍房避讓限購限貸。但法拍房性質上和抵押貸款公司的房子差不多，不是行家理手的話，我不建議普通的買家去碰這種房子，你的風險有可能是大于你的收益的。
問：上海市2019年市區新房供應情況？
答：由于限價的問題，上海地區現在至少有150個樓盤存在捂盤的情況。到2019年，市場的供應應該比今年要多一些，因為今年的市場情況不太好，房企的資金回籠有壓力，可能到明年，大家都會集中跑量。
問：怎么看環滬樓市未來一段的走勢？
答：環滬圈中跟上海緊密度高的相對具有發展空間，比如說蘇州、太倉、嘉興、嘉善等，蘇州和杭州發展空間在嘉興和嘉善之上。
這些區域應該都有一定的發展空間，但短期之內不排除一定程度上透支了后續的成長空間。根據上海2035和2040規劃，很多城市均被納入上海的大都市圈范疇之內，借助這些利好，上海很多的投資客都往周邊去了，導致嘉興、嘉善百分之七八十的購房者都是上海的投資客。這些區域本身面積不大，市場自身的需求不高，所以跟它的真實購買力有一定的落差。
如今，由于市場的投資需求被抑制，這部分投資購買力缺失之后，價格肯定也撐不住，短期之內將有一個擠泡沫的過程。
但這個周期泡沫一旦擠完了，或者說上海的一些實體產業跟這些城市有較好的對接，并承接了上海的部分功能之后，最終的消費力應該還會增加，它的價格在經過夯實之后應該還會不斷地向上漲。
問：房地產貸款政策什么時候才能放松？限購限貸什么時候能松綁？
答：限貸限購政策短期之內是不會松綁的。只有等長效機制落地之后，這些限購限貸的行政舉措才會逐步一條一條的慢慢撤！
問：尚不具備買房資格，是該入手上海酒店式公寓還是放棄上海首套的資格去購買外地投資性較好的住宅呢？那外地的酒店式公寓適合購買入手嗎？
答：建議不要買酒店式公寓。上海限購限貸是最為嚴格的，而且是全國認貸，一旦查到有過貸款記錄，可能會被認定是二套，這樣首付70%的壓力還是蠻大的。所以想在上海買房的人就快快攢錢，一旦達到到購買資格了就在上海買房！
外地的酒店公寓也不建議入手，酒店公寓這類產品并不適合普通投資者，因為它的轉手成本偏高，轉手利潤里邊可能有30-40%都用來繳稅。
問：現在是入手江蘇昆山花橋的好時機么？
答：花橋的樓盤雖然很多，但花橋的二手房脫手較為困難。由于花橋大部分購房者是上海地區的投資客，目前短期之內已經到了一個比較高峰的狀態，當然如果昆山現在的房價直接打個八折還是可以考慮的。
問：很多人都說明年3月份是最佳的買房時機，請問這個觀點是否靠譜？
答：有人說明年3月份是最佳買房時期，最主要是因為很多原來沒有房票的用戶，到了明年3月份就拿到資格了。但是會不會買，還是要根據當時的市場狀況來看。從趨勢來看，明年上半年還會屬于一個比較偏緊的狀態，所以比較好的買房的時機出現在明年六七月份的概率更大一些。
風險提示
投資有風險，買房需謹慎，嘉賓對上海房地產市場的認識和看法純屬個人判斷，僅供參考與學習，不代表地產深度報道的觀點和立場。投資者據此置業，風險自擔。
