律師觀點分析
1、簡述案件情況 ：
原告王某與被告周某峰、海陽某置業有限公司（以下簡稱海陽某置業公司）案外人執行異議之訴一案，本院于2018年5月21日受理后，依法適用普通程序，公開開庭審理了本案。原告王某及委托訴訟代理人文常興、孫立賢，被告周某委托訴訟代理人王慶生、程博，被告海陽某置業公司委托訴訟代理人唐某東到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
王某向本院提出訴訟請求：1.請求停止對海陽市某商品房的強制執行，并解除對該房產的查封；2.本案訴訟費由周某和海陽某置業公司承擔。事實和理由：王某與海陽某置業公司于2012年10月19日簽訂編號為“海房預（銷）字201115第318號”的商品房預（銷）售合同，約定海陽某置業公司將位于海陽市某商品房出售給王某，合同價款為535920元，王某已如約將合同款項支付給海陽某置業公司，該房屋現已交付給王某，且已完成裝修，并實際入住合法占有，該房屋歸王某所有。在濟南市中級人民法院于2018年4月2日作出的(2018)魯01執恢13號裁定書中裁定拍賣上述涉案房產，王某遂向濟南市中級人民法院提出執行異議，濟南市中級人民法院于2018年5月3日作出(2018)魯01執異109號執行裁定書駁回了王某的異議，王某為維護自身合法權益，特提出以上訴求。
周某辯稱，王某的訴訟請求沒有法律依據，依法應當予以駁回。周某于2014年10月22日與海陽某置業公司簽訂抵押合同，并于2014年10月30日辦理了抵押登記，對涉案房屋享有抵押權。有山東省高級人民法院(2016)魯民初63號調解書確定在案。2016年5月24日，濟南市歷下區人民法院作出(2016)魯0102民初3197、3198號協助執行通知書，首次查封海陽某置業公司132套房產(包括涉案房產)，并于2017年11月20日將包含涉案房產在內的67套房產移送濟南市中級人民法院執行。王某訴稱其于2012年10月19日與海陽某置業公司簽訂購房合同，并將合同款項支付給海陽某置業公司，涉案房屋歸其所有。周某認為，物權以登記為生效要件，王某與海陽某置業公司簽訂購房合同后并未辦理房產登記，在效力上不能對抗周某的抵押權。依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產；(三)已支付全部價款，或者已經按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”首先，王某沒有在人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同，不具備第(一)項規定的情形。根據王某提交的商品房預(銷)售合同第二十三條的約定“本合同自雙方簽訂之日起30日內，由出賣人和買受人持合同到房產管理部門辦理合同登記備案，合同自登記備案之日起生效”，該合同并沒有進行登記備案，尚未生效。其次，王某沒有在人民法院查封之前已合法占有該不動產，不具備第(四)項規定的情形。濟南市歷下區人民法院于2016年5月24日對涉案房產進行了首次查封，王某提交的購買涉案房產的發票開票日期為2017年10月9日，提交的物業繳費收據為2017年5月2日，以上證據均不能證明其在法院查封之前就占有了涉案房產。因此，王某要求停止對涉案房產強制執行并解除對該房產的查封，沒有法律依據。綜上所述，周某對上述房產享有優先受償權，王某訴訟請求沒有法律依據。故請求法院依法駁回王某訴訟請求。
海陽某置業公司辯稱，王某與海陽某置業公司確實簽署了商品房買賣合同，合同簽署后，王某按照約定向海陽某置業公司支付房屋價款，海陽某置業公司也按照合同約定交付房屋，王某訴訟請求中，請求的事項與海洋某置業沒有任何關系，王某不應將海陽某置業公司列為本案的被告。
律師自己的點評：
本案爭議的焦點問題是王某振是否對涉案房產享有足以排除強制執行的民事權益。
《最高人民法院關于適用的解釋》第三百一十一條規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條規定：“對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：（一）案外人是否系權利人；（二）該權利的合法性與真實性；（三）該權利能否排除執行。”第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
本案中，首先，關于王某與海陽某置業公司于2012年10月19日簽訂的涉案商品房預（銷）售合同的效力問題，涉案商品房預（銷）售合同是締約雙方當事人真實意思的表示，內容不違背法律行政法規的禁止性規定。雖然涉案商品房預（銷）售合同第二十三條約定“本合同自雙方簽訂之日起30日內，由出賣人和買受人持合同到房產管理部門辦理合同登記備案，合同自登記備案之日起生效”，但根據《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款規定“當事人協商一致，可以變更合同”，有關合同變更條件中的當事人協商一致，可以根據當事人的履行行為進行判斷。涉案商品房預（銷）售合同的當事人雖然沒有辦理作為合同約定的生效條件的登記手續，但王某已經履行了支付購房款等主要義務，對方予以接受，即應當視為當事人之間以行為變更了合同約定的生效條件，在此情況下，涉案商品房預（銷）售合同發生法律效力。綜上，涉案商品房預（銷）售合同合法有效，周某峰抗辯涉案商品房預（銷）售合同不生效的抗辯理由不能成立，本院不予采納。因此，在人民法院查封涉案房產之前王某與海陽某置業公司已簽訂合法有效的書面買賣合同。
其次，涉案商品房預（銷）售合同約定買受人購買的商品房用途為住宅，即用于居住，且根據王某提供的證據能證明其名下無其他用于居住的房屋。同時，根據已查明事實，王某已按合同約定付清購房價款。最后，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定：“……一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。……”。根據上述規定，即使周某峰對涉案房產享有抵押權，也不得對抗作為消費者的王某的物權期待權。
綜上所述，王某對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益，其關于不得執行涉案房產的訴訟請求成立，法院予以支持。依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條、第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條之規定，判決如下：
不得執行海陽市某商品房。
案件受理費9160元，由周某峰負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省高級人民法院。
本院(2018)魯01執異109號執行異議裁定于本判決生效時自動失效。
