劃重點
金楓路茫茫多公寓
金楓路出地王
公寓就靠收房租，對沖住宅房租
NO. 1｜壹
金楓路8000多套公寓
我簡答統計了下，金楓路地王沿線的公寓，就是竹園路和蘇福路之間這一段，差不多2km的距離，基本上有6個主要的公寓項目，簡單累加了下基本上有8000多戶。位置和周邊配套，和住宅項目一樣享受。等到5號線通車，基本都是準地鐵房。
合景的公寓，基本都是地鐵房，連著商業體和住宅，部分還通了燃氣，地理位置相當優越。
而大運城占據兩大主干道蘇福路、珠江路交匯處，西接金楓路，與胥江南北對望，北緊鄰高新區。同時輕軌于大運城北側，與地面交通構建起立體交通網，成為承接主城商圈，輻射獅山商圈紐帶。
大多人買公寓，除了首付拿不出來買住宅，就是為了收取租金，完全以收租回報率為主，基本不談升值。
另外一些軟件現在不要臉了，朋友圈鋪天蓋地的大數據定位廣告推送。
朋友們，你沒見過給小三打廣告的微信朋友圈么？
愛她就給她一個家，然后推單身公寓。
在大城市，看起來最NB、最豪華的房子是高檔商務公寓，絕對催眠。但我告訴你，這是被閹割了的住宅，他們再豪華，也不過是身穿錦袍的太監，生不出猴子。
如果為了升值買房子：住宅！住宅！住宅！通州限購商業物業？中國只有一個通州。再小的城市，也有傳統的中心區和新城核心區。這里的房子，也有抗通脹的價值，只是價值有大有小。
那么一旦在二手租賃市場，出現茫茫多的公寓，對于住宅出租，絕對是打擊，第三段我們會分析。8000多套的數據太驚人了，蘇州比較沒有北上廣那么多的虹吸人口和工作崗位，尤其木瀆金楓路沿線，本身住址就不少，以后的房租會互相撕逼。
NO. 2｜貳
金楓路也是地王專業戶
金楓路在16年的蘇州土拍，可謂出盡了風頭，朋友戲稱套死北方開發商。最讓人難以捉摸的是，地王樓面價，遠遠高于周圍現房銷售價。這個對未來的預期是個打擊，別看杭州，南京的地王4-5w，但是該板塊內，在售高端項目，基本都高于此樓面價，從長遠看這還是個良性過程。
對比2011年以來的園區以及金楓路住宅出讓給地塊價格，金楓路沿線地塊樓面價一直游走在園區左右。
期間，招商拿下位于木瀆鎮金楓路西側蘇地2012-G-76號地塊，創下4039元/㎡的時任地豪，勇趕當時正是“當紅炸子雞”的園區樓面價。
隨后在2012年12月的年末土拍中，朗詩、合潤以及招商三家房企再次看好金楓路板塊及周邊發展潛力，分得吳中木瀆三地塊。其中，實力房企世茂以5248元/㎡的樓面價拿下蘇地2012-G-110號地塊，該地塊項目世茂御瓏墅目前均價15000元/㎡。世茂高端項目的落戶無疑提升了金楓路板塊周邊的居住品質。
刨去園區2013年兩塊高端項目地塊的競爭，2013年11月28日下午，園區“最后一塊住宅地”拍出了8899元的樓面價，盡管該價格有些在意料之外，但細致推敲也在情理之中。
不過就在這場破紀錄的土拍過后的第2個月，位于金楓路板塊的兩塊住宅地也分別拍出了7392元/㎡、6613元/㎡的樓面價，與園區的“地以稀為貴”相比，金楓路地塊的總是不按照常理出牌。
以致于到了2016年土拍，收到獅山板塊的利好和輻射，也趕上了好時候，土拍的面粉價格一躍而起，似乎是木瀆人民打了雞血一樣。但是園區已經走在了通往4.0紀元的路途中，而金楓路板塊二手房還在2w左右徘徊，我心里忍不住為金楓路的地王捏了一把汗。
如果非要說蘇州土拍地王那里是合理的，大概率是獅山和湖東，在售新房價格，次新房二手價格，大概率超過該板塊地王樓面價。
NO. 3｜叁
公寓就靠收房租，對沖住宅房租。
大多數人買公寓，有的是為了套公積金，有的是為了給自己一個臨時的落腳點，但是最終還是要回到出租這方面。
我們都知道租個一室一廳的單身公寓肯定比租一間房來的舒服，公寓的價格大概率會比住宅高一點。對于一些收入不錯的白領，目前租單身公寓選擇性比較大，尤其是酒店式公寓。
普通租房一般都是住宅區中的房屋，而長租公寓一般都是酒店式公寓，相對來說，長租公寓裝修更加私密和整潔，與酒店房間有類似性。
當我們優先考慮租公寓的的時候，公寓的價格會打壓住宅的租金。據我了解，投資金楓路的房子的人也不少，最后二手租賃市場都會有著足夠的房源，讓公寓和住宅的租金互相撕扯。
雖然現在買房談租金回報率，有點搞笑，但是租金依然是影響房價的一個因素，這些大面積公寓對于木瀆金楓路未來的地王項目價格也有一定影響。住宅租金起不來，房價就很蛋疼，總不能以后木瀆地王盤項目租金和園區十幾年剛需盤一樣吧。
住宅和公寓租金這么相愛想殺，太考驗需求量和流動性了，到底金楓路能不能變成下一個富人區，大家都心里沒有底。
列位看客都說金楓路要逆襲
豪宅中環化
你說對不起房價，還對得起地價？
