在“互聯網+”門外徘徊多年，居住領域終于迎來破局者。
8月14日，貝殼找房（NYSE：BEKE，以下簡稱“貝殼”）正式登陸美國紐交所，發行價為20美元/ADS，共發行1.06億股ADS，募資金額達21.2億美元（約合人民幣147.59億元）。上市首日，貝殼股價大漲87.2%至37.44美元/ADS，市值達到422億美元（約合人民幣2937.92億元）。
據招股書，貝殼2019年的GTV（總交易額）同比增長84.5%至2.13萬億元，是國內最大的房產交易和服務平臺。2.13萬億的GTV在國內僅次于阿里巴巴。
從鏈家成立時算起，貝殼走過了19年，這也恰是互聯網浪潮波瀾起伏的19年。這期間，基于龐大的市場蛋糕，不少公司試圖以互聯網改造房產交易的公司，但礙于房產交易低頻、高價、復雜等特點，折戟的故事亦數不勝數，鮮活的例子如愛屋吉屋、平安好房。
這仍是一個數字化程度很低的領域，據麥肯錫全球研究院，中國眾多行業中，房地產領域數字化程度不足10分，具有龐大的改善空間。貝殼之前，“衣、食、住、行”領域中的“衣、食、行”都出現了互聯網巨頭，唯有“住”這一領域未被互聯網徹底改造。
從線下走到線上，為什么貝殼脫穎而出，成為國內居住領域體量最大的平臺？
房產交易的非標準化，注定了這是一個難以被互聯網改造的行業。房源的戶型、位置、交通、公共設施配置等因素，構成了房源的獨立性；房屋交易環節則及近20個繁瑣細節，變數多，且絕大多數環節需依靠線下人力來完成，服務標準化的難度非常高。
但作為平臺，提供的產品和服務是否標準化，卻是其價值所在。基于此，貝殼推出ACN（經紀人合作網絡）和樓盤字典，前者將房產交易服務標準化，后者將房源商品信息標準化。
ACN的核心，在于改變經紀人之間零和博弈的關系，將整個房產交易流程細化拆分為房源錄入、房源維護、客源、撮合成交等多個環節，不同品牌的經紀人參與其中，成為“盟友”一起完成交易。協作完成后，不同環節的參與者得到相應的傭金分成。
▲貝殼找房的ACN網絡中可能涉及的參與者。
在房源端，貝殼繼承了鏈家的房源數據庫。自2008年起鏈家便將房源信息數據化，房源信息后來到社區、樓宇、樓層、房間，后來衍變為樓盤字典。截至2020年6月30日，貝殼的樓盤字典涵蓋了中國 332 個城市 54.9 萬個住宅小區約 2.26 億處房產。
應該說，ACN承載了貝殼重構國內房產交易規則的愿景，也是支撐其平臺模式的底座，樓盤字典則為其提供了底層的數據支持。也即，貝殼的核心競爭力在于其對房產市場數據的積累，以及基于數據結合交易環節的分析和匹配能力。
“房源和中介等資源信息共享，可以防范各類假信息等充斥房地產市場的情況，同時傭金方面也不會打價格戰。”知名地產分析師嚴躍進對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示，因為過去所謂中介機構各自為營，往往都有惡性競爭一說，而現在只要把真實的房源和真實的經紀服務往平臺靠攏，就可以有收入，這樣大家都會去維護此類平臺。
需要注意的是，這一模式走通的前提，還在于其他經紀品牌對該模式的認可。一方面，入駐的經紀品牌要應用貝殼的ACN系統進行交易，另一方面要將房源共享至貝殼平臺，這在向來以貼身肉搏為常態的中介行業下似乎無法想象。
貝殼也因為惹來質疑，壓力隨之而來。2019年春節假期過后的首個工作日，貝殼聯合創始人、CEO彭永東通過個人微信公眾號發表對內公開信，他將貝殼過去一年的經歷描述成“每年捅自己兩刀式的自我迭代”。
不過，目前無論是從規模、跨品牌合作及店效上，貝殼這一模式的可行性都得到了印證。
灼識行業咨詢有限公司（以下均簡稱為“CIC”）報告稱，貝殼已經成功搭建了中國唯一規模化的線上線下房產交易和服務平臺。
據招股書，2017-2019年，貝殼的GTV分別為10144億元、11531億元以及21277億元，2019年同比增長84.5%；同期，營收數據也水漲船高，總收入從255億元增加至460億元。
▲貝殼找房GTV及營收情況。
貝殼吸引了21世紀不動產、中環地產、西安百年行、杭州大屋等大型經紀品牌。截至2020年6月30日，貝殼進駐了全國103個城市，連接了265個新經紀品牌、45.6萬經紀人和4.2萬家經紀門店。一年前，貝殼上的經紀人和經紀門店分別25萬、2.4萬，一年后，這兩個數字都翻了一倍。
與此同時，ACN的效果初顯。
據貝殼招股書，2019 年貝殼平臺上超過70%的二手房交易都是通過ACN跨店合作完成，效率達到行業平均水平的1.6倍；平臺上關聯門店店均GTV（包括新房、租房等）由2018年下半年的1090萬元，增長到2019年下半年的2030萬元，增幅高達 86.2%。
中信證券研究部分析指出，ACN 機制的推出，將傳統的經紀人之間互相競爭的零和博弈，轉變為互相合作的雙贏結果。這種合作不僅體現在同一品牌下，也體現在城市內部不同區域不同品牌之間的合作。
其認為，貝殼的ACN機制將會對參與者提升交易效率，增強客戶體驗有較大幫助。而隨著貝殼規模繼續擴張，服務經紀人規模增加，貝殼平臺可能成為房屋交易中不可獲取的基礎設施。
房產經紀行業仍具備巨大潛力。根據CIC報告，中國擁有全球最大的住房市場，并將進入穩定增長期，二手房交易市場將以12.4%的復合年增長率增長，從2019年的8.4萬億元增至2024年的15.1萬億元。
“我們將不動產住宅的全產業鏈分為制造、交易、居住和以金融為代表的服務支持四個領域。”在致股東信中，貝殼找房創始人兼董事長左暉表示，通過線下的經紀人的深入服務及線上的數據所建立的消費者認知，貝殼有可能在全產業鏈中都創造全新的價值。
▲貝殼找房創始人兼董事長左暉。
通過將平臺數據和經紀人資源變現，貝殼的新房業務取得了不錯的增長。
招股書披露，2019年貝殼較2018年增加的176億營收中，有近130億元來自新房業務；同期，貝殼的新房業務營收占比首次超過40%，逼近存量房業務。從GTV看，2019年貝殼的新房交易GTV同比增長高達166%，而存量房交易GTV同比增長58%。
隨著中國居住服務市場供求關系變得更加平衡，一二手房聯動效應還將繼續凸顯。據CIC報告，2024年中國經紀服務在新房銷售中的滲透率將由2019年的25.5%上升至為42.5%。
不過，基于房屋買賣大額、低頻的特性，且容易受地產周期影響，如何在房地產交易之外培育相對較為高頻、穩定的業務，是貝殼面臨的挑戰。
為此，貝殼將房屋交易延伸至更寬闊的居住領域，比如裝修、家裝、社區服務等，意圖實現從低頻到高頻的轉化，進一步將平臺流量變現，這也為貝殼的未來發展提供更大的想象空間。
這是一個擁有廣闊前景的領域。據CIC報告，中國房產金融服務市場規模將從2019年的2.9萬億元增長至2024年的6.6萬億元；到2024年，涵蓋房屋維修和保養、智能社區、物業管理和社區服務在內的居住服務市場規模將增至4.3萬億元人民幣，復合年增長率為15.4%。
這其中，家裝領域是貝殼看上的一大市場。“家裝業務和經紀行業一樣，它非常大，但體驗又不怎么樣，屬于交易后服務的自然延伸，值得重新再做一次，有非常多改進的空間。”彭永東表示。
在今年4月的貝殼新居住大會上，貝殼推出全新家居服務平臺“被窩家裝”。目前，該平臺上有南魚家裝和萬鏈家裝兩大品牌商。
在技術上，貝殼推出了“貝殼未來家”這一AI裝修功能，通過物品識別、戶型圖及智能設計、家具風格實時渲染拼接等技術，能瞬時將裝修方案具象化，用戶可以數秒內看見房子的裝修情況。
▲貝殼上線AI裝修。
此外，貝殼還將目光鎖定至社區流量池，推出社區生活小程序，深化面向社區場景的便民居住服務，據悉，3月在北京，基于社區門店發生的社區連接和服務次數超過40萬次。
金融業務方面，據招股書，2016年11月至2017年1月，貝殼對原北京鏈家子公司、經營金融服務業務的北京宜居泰和科技有限公司(簡稱“宜居泰和”)進行重組，使其控股結構與北京鏈家基本相同。目前，宜居泰和旗下擁有貝殼金服、鏈鏈金融、理房通等金融公司。
由此看來，貝殼較強的平臺擴張能力助力其進入更多的增長領域。同時，該板塊業務亦為其貢獻了部分業績。
據招股書，2017年-2019年，貝殼的新興服務及其他服務（主要包含房地產金融、裝修、家裝等）收入分別為 6.25 億、10.2 億和11.7 億元，年復合增速達到37%。
“我們尋求對內歸因，盡量降低環境的干擾因子。我們更認為一個成功的IPO取決于公司的價值而非其他。”左暉在致股東信中稱，即便會帶來階段性的收益下降，貝殼仍要做“做難而正確的事”，長期對行業基礎設施進行改造，從而提升效率和消費者體驗，再獲得商業的長期回報。
未來，貝殼將專注于四大關鍵戰略：繼續發展基礎設施，提高行業效率和體驗；繼續提高服務品質，并加大對服務者的投入；拓展服務類別，提供居住服務一站式解決方案；精選戰略投資和收購標的，整合互補，穩固市場地位。
本文系網易新聞·網易號“各有態度”特色內容。
