房蘇州 有用的買房建議、買好房、買對房，
本篇統計數量巨大，有錯誤在所難免，
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01 說在前面
本次數據取自鏈家網公開數據，房蘇州整理分析。
掛牌均價：
均價為小區業主掛牌價格的平均值
掛牌價格一般高于成交價格
掛牌數量越少，帶看數量活躍的小區，成交價越接近于掛牌價格。
掛牌數量多，非熱門小區，成交價一般為掛牌價90%-95%
高層、別墅、公寓等混合小區掛牌價參考性失真
在售套數：
小區業主在鏈家掛牌數量
鏈家門店覆蓋面豐富區域，開發的房源數量更加充分
門店的數量決定了小區房源在售數量
房屋總數：
小區房屋總數
大型社區，分區多，房屋總數可能存在一定誤差
在售比：
在售套數/房屋總數
為什么要統計在售比
觀察一個樓盤二手供應的動態，了解二手熱度
供需是房價起伏最重要的內在動力，大到一個城市，中到一個版塊，小到一個小區，在微觀可以具體到某個戶型。
樓盤的價格漲跌，是否好賣，能否賣的上價，在售比是個重要數據
數據不會說謊，是最真實的呈現
賣家的競爭對手是另一個賣家，賣家會自相殘殺，也會互相抬價
供需關系是房價最大的支撐。
02 板塊熱度
共統計住宅數量34.5W套，在售套數5708套。
看到這個在售套數，是不是感覺很多房子從來就沒有進行過二手交易啊
對的，大部分房子從來就未進入二手市場。
受限于二手房開發深度問題，實際在售數量遠大于掛牌數量，在售房源數量僅做參考。
03 板塊分析。
板塊眾多，細節問題可以加微信247656，拉你入群交流。
1
青劍湖板塊
相關文章：青劍湖逆勢上漲，為哪般。
板塊內二手住宅平均在售比是2.18%。
2017年青劍湖的二手房價格整體穩中上漲，3房/4房漲幅驚人，在15%-20%，2房由于在售數量龐大，供應過多，處于橫盤滯漲狀態。整個板塊處于黑馬狀態，交易量和價格上漲處于來自于板塊內部的置換，少量來自湖東客戶。
青劍湖和科技城都屬于沒有地鐵，17年逆勢上漲板塊，上漲邏輯和內在不相同。
朗詩未來街區三四期目前掛牌量都低于1%，其中三區只有0.45%，掛牌量極少，價格極其堅挺。
金輝優步花園剛交房，就有22套掛牌出來，可見投資客數量占比有點多，拋壓砸盤的數量不少。
17年大熱大漲的招商雍景灣，中信森林湖，首開悅瀾灣等盤的掛牌量都在2%左右，較以前有所上漲，可選房源增多。
位置和戶型、品質都較差的香堤瀾灣掛牌量高達113套，在售比超過了4%，賣家壓力較大，買家有談價空間。
熱門樓盤掛牌價格的上漲同時伴隨著的掛牌數量上漲，受到對手賣家相互競爭的影響，短期內青劍湖的二手房價格目前已經處于高位滯漲狀態，經歷過17年的上漲之后，需要盤整休息，小
青劍湖的價格天花板，要緊跟遠湖東的價格走勢。
2
玲瓏板塊
相關文章：對不起，1000W，只是玲瓏灣大平層入場券 (上)
板塊內二手住宅平均在售比是2.18%。
玲瓏板塊特點就是貴，價格普遍在4W+，4.5W+占比也不少，其中的玲瓏灣天萃成交價已在6W+
雅戈爾yakr公館掛牌量激增，主要是因為18棟公寓承租上解約，釋放出了一批房源，房東掛牌激增的同時，掛牌價格也暴漲，56平的普遍在220W+，作為星灣學區入學最低總價的房源，最近一年一直成交一直很火爆。
作為園區樓市成交熱度風向標，玲瓏灣的成交量一直很大，年后的價格較年前又上漲了5%，每年都在漲不停的節奏。
玲瓏灣九十區掛牌量真的是一房難求，只有一套掛牌，還不知道是否誠心賣。
雅戈爾由于戶型面積小，實用性強，且總價低，市場需求旺盛，掛牌量不多，成交活躍。
獨一無二地段+優質學區的加持，玲瓏板塊房源一直都屬于量價齊升的狀態，極少有賣家急賣，都是掛著高價愛買不買的狀態，價格每年一路往上，成交的火熱也說明買家對于價格的不斷認可。
目前低總價成交較好，大平層1000W+的成交疲軟，主要是受到信貸緊縮和首付太高，除此之外，全款客戶比例在增加。
玲瓏板塊，別想找到便宜貨。
3
白塘板塊
板塊內二手住宅平均在售比是1.61%
相關文章：飛天大景城，漲不停
中央景城實在是太熱了，熱到發燙，高燒不退的節奏，小區總套數3081，在售套數只有29套，0.94%的在售比，冠絕板塊啊。
熱門的景城學校再加上開業的鄰里中心利好持續的進攻，17年的景城熱浪風潮一直持續到現在，在售不多，誠意出售更不多，買家處于無法可買的狀態，在供應不足情況下，價格也是節節升高，漲不停。
綠地華爾道的140平4房是2017年蘇州的最大的隱藏黑馬冠軍，錄得總價漲幅100w,低調的無人知。
隨著九龍倉的猛漲和景城的熱捧，加在中間的白塘壹號也在悄悄補漲，目前除了極個別108 2房這種垃圾戶型，其他戶型二手均在3w+。
紫荊苑由于戶型、品質、距離等各種問題，價格一直只能跟隨熱度上漲，默默的排在最后，在售比達到了接近5%，賣家多，買家少。
板塊整體關注度大，次新+好學校+好配套，應該的漲幅。
4
東沙湖板塊
板塊內二手住宅平均在售比是1.93%。
相關文章：狂熱的湖東九龍倉，因為買買買，價格又漲了
騷氣的九龍倉作為東沙湖的最大的熱門首選，17年至今就沒停下來過，喝多二手的綜合成本到手單價已接近3.5w，嘆為觀止卻又合情合理。
集中了現代大道的數量最多的小三房，東山湖板塊是進入園區很多剛需的首選之地，次新小三房，剛需最愛。
九龍倉四個區，剛交付不久不滿二的風華里掛牌量最少，主要為三房戶型，房齡最新，成交熱度從之前年華里繁華里轉為了風華里。
三期繁華里掛牌量豐富達到了41套，1房-4房各戶型都有，其中1房和2房都屬于市場認可度不高的滯銷戶型了，3房/4房掛牌均價都在3.5w+，高高在上，性價比并不高，買賣僵持著。
在售比的都是品質不佳的小區，億城，汀蘭家園。雅戈爾太陽城湖邑的在售比的主要受到1房和2房的滯銷戶型沖擊，再加上大戶型離東環太近，戶型太差等因素，3房和4房庫存也多，比緣邑和天邑比起來有差距。
板塊內價格差異較大，最貴玲瓏東區4.2w和最差的汀蘭家園2w，差價達到了一倍還要多，也不知道該說什么了。
從價格溢出來說，版塊內價差那么大，低價有補漲需求，錢少的可關注板塊3w以下小區。
東沙湖板塊目前屬于過熱狀態，賣家報價越來越高，買賣雙方對于價格進入到了產生分歧階段了。在未來3個月內再上漲可能不大， 盤整消化夯實目前價格為主。
5
唯亭板塊
板塊乏善可陳，主要是拆遷安置小區或者普通商品房為主，成交不活躍，各項數據參考意義不大。
如購買本區域建議實地考察，關注版塊內小中介，信息更加直接可靠。
6
湖西CBD板塊
板塊內二手住宅平均在售比是2.02%。
高大上的中茵皇冠把自己弄成了滯銷貨，在售比高大7.08%，主要還是戶型問題影響頗大，位置是極其完美的。
湖西CDB板塊的普通住宅因房齡太老問題，戶型太大等問題，均價層次不齊。大戶型為主的湖畔花園星灣雙學區，單價也只有3.5W。
蘇州這種70年公寓，本質上也是住宅性質，享受同等待遇。
蘇州中心8號由于高品質和地標的特性，單價5.1W力壓群雄，同樣的環球188，董事匯等只有3w多。
星海雙學區作為金子招牌，依然得到熱捧，最近湖左岸等小區受到學區需求，熱度在不斷提升。
蘇州中心的開業給湖西板塊重新拉回了一絲絲熱度，周末的金雞湖音樂噴泉的火爆也帶來了關注度的極大提升。
湖西CBD在售二手住宅類型豐富，二手房價格價格差異大，買家需要多做比較再選擇。
7
東環板塊
板塊內二手住宅平均在售比是1.82%
東環，老破小的聚集地，適合錢少，要求方便的剛需一族。
掛牌價格最高的是萬科金域緹香了，次新盤加萬科招牌，高達3.7W
比較推薦東港新村和東港二村，優越的交通位置和配套資源，再加上非常不錯的星港小學和初中，自住和保值均有保證。
8
雙湖板塊
板塊內二手住宅平均在售比是2.05%
這個版塊都是豪不可及，仁恒海河園掛牌價格突破7w。其他四五萬的比比皆是，反正愛買不買，要買就是這個價格。
御湖熙岸的掛牌量最低，隨著未來水坊路鄰里中心開業，地鐵開通的加持，可能劃入星海東校區的預期，利好還未完全釋放，值得期待。
湖濱四季，桃花源，國賓一號，銅雀臺，中海世家等這種不用看單價了，作為別墅產品，主要就是總價門檻制約了。
和喬麗晶由于戶型奇怪，房子類型偏公寓感覺，二手市場價格不佳。
9
斜塘板塊
板塊內二手住宅平均在售比是1.68%。
作為非正園區的園區斜塘板塊，這幾年只有一個金輝尊域的新盤，剛交付不久，目前掛牌價格2.6W+，持平周邊的中南錦苑。
北極星花園為精裝社區，小區品質和環境都非常棒，里面價格錄入錯誤了，報價在2.9w左右。
金色尚城、天地源橄欖的小戶型在出售房源中占比大，銷售周期較慢，拖累了在售比。
可憐的蝴蝶灣和雙湖灣一路之隔，由于在品質和學區上的差異，單價差了2w多。
蓮花新村大帝國在售房源數量并不多，單價和總價低，很適合在附近工作的剛需。
中規中距的斜塘板塊，成交和熱度一般。
10
勝浦板塊
勝浦都快被忘記還是園區了吧
11
獨墅湖高教區板塊
板塊內二手住宅平均在售比是2.44%。
獨墅湖板塊居然是整個園區所有板塊中在售比最高的。
翰林院在賣的數量最多，戶型和房齡因素制約了價格，剛需的話自己住住挺好的，實際成交價低于2.4了，可以去淘。
半月灣價格不準，3套掛牌中有一套掛了6w，拉高了整體均價。
最高單價是月亮灣3號，均價3.8w+，上半年3期新房且現房應該要開盤，據說價格在4W，大概會在鉑悅犀湖小高層清盤之后開盤，到時候又是搶的風生水起。
獨墅湖，小眾板塊，適合小眾人群。
12
車坊板塊
都說是園區板塊，遠的不想承認
13
跨塘板塊
板塊內二手住宅平均在售比是0.93%
雙友新和城真慘啊，精裝房呢日本的開發商呢，位置夾在工業區里，戶型也是差勁，二手市場不受待見。
剛需可關注下臨芳苑，張涇新村，和玲瓏板塊隔了一個婁江快速擼，房價仿佛是天上人間啊。一個均價2W,一個均價4.5W。
如果在園區上班，跨塘板塊也是個值得選擇的區域，再加上未來園區高鐵站打造的園區總部的預期，值得期待。
14
湖東板塊
板塊內二手住宅平均在售比是2.37%。
相關文章：中海國社大帝國，小三房漲的受不了
路勁喜得大獎，包攬了本板塊的倒數前四名，且是四個在售比數量超過3.0%的。
星公元精裝盤掛牌量最低僅有0.65%，掛牌價格最高達到了3.9W，莫非也要沖4W。
中海七區最老，掛牌數量最多，八區最新，掛牌價格已達3.6W，中海各區樓盤戶型價格非常復雜，成交也異常活躍。目前漲幅較大是三房和四房。二房這1年供應量大，價格一直停滯不前，這就是中海國社和九龍倉對比劣勢地方，九龍倉幾乎沒有2房房源，中海國社有大量2房。
路勁主場和鳳凰城掛牌量雖然大，但是這1年的價格還是有10%漲幅，作為和億城同檔次的小區，一直是湖東僅次于九龍倉和中海國社之外的剛需首選。
未來還有唐寧府、瀾山瀾改善盤交房后進入二手市場，板塊活躍度會繼續上升。
15
湖東CBD板塊
板塊內二手住宅平均在售比是2.07%
這個版塊位置地段很棒，但是除此之外，房子品質、戶型、學校、物業等和現代大道樓盤比都低一級。
直到17年底，整個板塊才從下跌中企穩，進入上漲通道，去年12月份發出文章后到現在3個多月，從好房源的去化再到差房源去化再到價格上漲，已經走完了一個上漲流程，成交量的放大帶來了價格的上升。
南山巴黎目前掛牌量較大，達到了4%，其他的小區掛牌數量都還好。
16
婁葑板塊
板塊內二手住宅平均在售比是1.85%
整個板塊主要是老小區，往北是湖西CBD，金雞湖，往東是雙湖板塊，繁花都市之地。
往南是郭巷，往西是姑蘇區，雜亂老城區之地。
婁葑的地段不錯，很多人在選擇園區購房時候恐怕都忘了婁葑了，板塊的均價不高，大概在2w+。
比較推薦悅湖，次新房，品質好，單價當然也較高。靠近雙湖商業廣場，未來和3號線咫尺之遙。
完結。
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