房蘇州 有用的買房建議，買好房、買對房，
念念不忘，朝絲暮想。
01 租金的壓力
每的3-7月份是蘇州租房旺季，整個年后到上半年都是租賃需求旺盛的時期。
一個是年后來蘇找房
一個是畢業季找房
今年，蘇州房租上漲速度明顯高于之前年份，房東或租房的同學都應有顯著感知。
可租房源下降，部分板塊租房荒，基本出來一套就被瞬間秒了。
蘇州稍微好點地段的二房普通住宅，租金多在3000-4000元/月，如果是酒店式公寓，租金還會更高一些，有的高檔的甚至1w元/月。
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很多年輕人是無力整租一套房或者一套公寓，合租情況較為普遍。
2個人合租的話，單租金開支在1500-2000元/月，對于剛畢業年輕人來說，工資起步低，不少人的租房費用都是父母出的。
核心地段租金壓力大，就會去租周邊區域地鐵沿線住宅，雖然距離遠了一些，好在交通方便，房租也可以省下來不少。
這就是蘇州租房市場的現實，房租還在快速上漲。
蘇州目前的公寓租賃公司，這二年剛開始小打小鬧階段。
上海青客，杭州愛上租，我愛我家相寓都進駐蘇州，但是整體規模都不算很大；鏈家自如，北京蛋殼等大型公司還未完全進入，市場競爭還屬于試水階段。
二手房市場和租賃市場都是得房源得天下，面對預期上漲租金趨勢，租賃公司高價搶房源，再以更高價格出租給個人，一轉手無形中就推高了房租，自己還獲利了。
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例如杭州的租賃市場，大量租賃公司競相收房源，為了收到更多的房源，導致了租金的大幅跳漲。小三房租賃公司收下來的價格都在5000元/月。
蘇州：江蘇省住房租賃六個試點城市之一，租賃市場已展現強勁勢頭。
業內人士普遍認為2018年樓市進入大“租賃時代”。
租賃公司都想蠶食這塊蛋糕，未來大規模進入蘇州市場血拼的時候，那時候蘇州租金恐怕又是血雨腥風。
舉例1：杭州蛋殼
17年小三房，租賃公司收的價格5000。
舉例2：北京蛋殼+自如
本來預期出租7500，最后被租賃公司10800收走，最終還是轉嫁到了租房人身上。
02 租金的實況
通過一組多維的數據來看蘇州目前的租金實況。
從數據上體現出來最大的變化就是，蘇州平均租金總價上漲明顯，有20%的漲幅。
這幾年收入增長停滯下，租金和房價的大幅上漲，對于新進入蘇州的外地年輕來說，壓力重重，不言而喻。
雖然蘇州租金今年大幅的上漲，但相比南京和杭州的租賃市場，價格依然相對有所差距，未來上漲空間繼續持續。
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以下數據為住宅租金變化，不含普通公寓和酒店式公寓。
平均單價：30.74元/月/㎡
戶型面積：95.2㎡
平均總價：2,813元/月
蘇州目前出租房源平均在2813元/月，波谷在當年的8月到次年的2月，波峰在開年后2月-8月。波峰也就是旺季，出租速度和價格都會比較好。
2017.8平均租金：2312元/月
2018.8平均租金：2813元/月
12個月租金漲幅：20%
出租房源中80-100㎡占比：26.48%，接近30%，這個面積段主要為2房和小3房戶型。其他面積段占比平均數相差無幾。
二房和小三房的出租速度最快，且單位租金更高。在出租市場大面積房子沒有租金優勢。
每平方租金園區最高，38元，相城區最低28元。100㎡的一套房子，園區的租金比相城區高1000一個月。
數據來源于城市房產網
蘇州大市范圍內幾個區租金都高于平均租金，吳中區環比漲幅最高。
園區平均租金3961元/月
吳中平均租金2728元/月
相城平均租金2626元/月
尹山湖的租金大幅上漲對于吳中區數據起到了至關重要的作用。
下面租金為近期調研的尹山湖租金情況，這6個月房價漲了約10%+，租金卻上漲了20%。
周末8.5號一個朋友租掉了雙灣89㎡的小三房，不帶車位，租客一個人居住，3600元/月。
這個租金驚呆了很多人，達到了每平米36元/㎡。
蘇州住宅VS酒店平均單價，酒店式公寓高于住宅單價約50%
蘇州住宅平均單價：30.74元/月/㎡
酒店式公寓平均單價:42元/月/㎡
同樣的100㎡面積，酒店式公寓租金可以達到4400元，住宅僅在3000元。酒店式公寓的單價遠低于住宅的單價，從租售比來說，公寓的租售比2-3倍于住宅。
租售比也是衡量投資回報的一個重要指標。租售比越高越安全。
03 漲價的動力
這二年蘇州工資都沒怎么漲，為啥租金漲的這么快？憑什么啊，收入都被租金吞噬 ，快要租不起了。
這將是未來社會發展普遍問題，收入增幅越來越緩，租金卻是不斷上漲，這是年輕人苦，也是社會的現實。
很多同學會說，蘇州租金由收入水平決定，不會漲太多，就像很多人會說房價是由收入決定一樣，聽起來很有道理，事實并非如此！
租金由高收入決定的，從高到低蔓延
房價越高，涌入租房市場人增多
雖然整體平均收入并無明顯增幅，但無奈的是租金占收入比例正在逐漸增加，以收入的30%用來租房，未來可能50%-60%用來租房。
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從租房市場供需來看，也有二個重要變化，快速刺激今年蘇州租金上揚。
群租房整治
品質化追求
蘇州群租，從去年底開始大規模整治，小區業主也極力配合，通過這個行動，群租房被拆除，短時間內新增了租賃需求。
租金和房價一樣，決定漲跌最大的因子就是供需關系緊張還是寬松。
群租時小三房，有的夸張住了10來個人，雖然居住條件很惡劣，但是租金卻很友好。
群租打擊后，市場更加規范，居住品質和安全性得到了極大提升，相伴隨的就是房租快速上漲。
居住的環境更好了，價格也對應上漲了，租房人的成本增加了。這幾年，蘇州租房市場從需求端來說，最大的變化就是品質追求上升。
80后的吃苦耐勞的精神也貫穿到了租房的節省上，而90后、00后不同，對于品質的高要求，對價格的不敏感，更愿意住更新更好，哪怕遠一點的房子。
未來房租快速上漲，大城市生活成本的進一步提高都不可避免，改變不了。很多人沒有買房的人除去房租和生活開支之后最后攢不到錢了。
恐怕不少人以后真的要租房一輩子，而且租房成本越來越大，大到影響生活質量。
04.小資金去處
手里有個小幾十萬該怎么辦？
存錢利息太低
買P2P太雷人
買住宅夠不上或貸款還不起
這樣的客戶今年尤其的多，而且非常糾結。錢不多，想要的卻太多，還想要極致化的回報。
現在樓市住宅市場已失去了高杠桿、低利率、高預期，對于非核心區低總價住宅，未來升值預期也是不明朗。
經過價格普漲之后，改善放量，剛需萎縮下， 蘇州樓市進入價值再凝聚，也就是馬太效應明顯，好的價格一直漲，差的冷冷清清。
住房價格上漲，讓租售比在蘇州變得只有1-2%的水平，而公寓租售比可以在4%+乃至更高的水平。
對于小資金來說，與其負債博郊區住宅升值，也可以考慮好地段的公寓租金收益。
不論是買住宅還是買公寓，都是為了獲得收益，抵抗通過通貨膨脹的預期。
未來的利率低息化，房租高租金的走勢不可避免。住宅市場受到國家打壓，租賃市場受到國家鼓勵，在租金上漲預期下，低單價的公寓也是個不錯的選籌標的。
買公寓和住宅的活力邏輯完全不同，公寓的購買人群主要是
自住 ，單身的自住小屋
收租，租售比跑贏理財
對于單身族來說，錢不夠買住宅，先買個好地段公寓，租金與其給房東，不如用來還貸。且不占用首套首貸資格，以后購買住宅，依然是首付30%。
對于有房但有筆小資金的買來用于收租，租金的不斷上漲，可以覆蓋掉房貸，還有盈余，對于家庭現金流的提升是個健康的指標。
最近還遇到不少大資金的，住宅房票都已經用完，開始掃低價的公寓，用來做酒店或者集體出租，做包租婆，每月收租也是美滋滋。
對于單身一族來說，公寓是用來住的，對于有房的家庭來說，公寓是用來做資產補充的。
收租后的現金流提升，對于普通家庭來說，在接下來經濟環境形勢不明的局勢下，是個相對穩妥且幸福感增強的方式。
相對于和別人合租，經濟實力更強的一些人更喜歡高檔的公寓，核心地段，商業配套齊全，生活豐富成為新的年輕人的租房首選。
小家庭化趨勢新增了住房需求，對于未來住宅價格和租金價格都是有刺激作用，發達國家大城市正在經歷的，同樣我們也不可避免。
大城市房價高高在上，租金也節節攀升，買不起房的同學該怎么辦？
買不起不算事，未來租都要租不起了啊。
05.好公寓來了
尹山湖靠近園區，且地鐵交通方便，為園區溢出人群的第一站，目前版塊內年輕人扎堆，二手住宅價格也是量價齊升，進入二手市場后一直在漲。
保利作為尹山湖最具代表性樓盤，占據了最好的地段，住宅的二手價格和成交量一直位于尹山湖之首。
尹山湖的這6個月租金上漲是遠快于房價上漲的，租房市場呈現出來罕見的“房荒”，出來一套秒一套的節奏。
在蘇州每平米的租金價格，酒店式公寓高于普通住宅50%，在租金繼續上漲的動力下，從低總價,高租金去看保利的公寓未來，租售比會是個很喜人的產出。
好的租售比，在未來對于家庭現金流的補充，是可以明顯改善生活，和提高生活質量的。
對于園區的小年輕買個低總價公寓，先住住過度，以后再換個住宅也是個不錯的選擇。
保利悅公館近期將推出公寓產品低總價，建筑面積約48/70平，交通方便，配套齊全。對于自住和收租來說都是個不錯的選擇。
近園區
雙地鐵口
小面積低總價
配套齊全
保利悅公館位于吳中區東安路與游湖路交匯處，分布于保利悅都東北、西北角落。
59#29層
63#24層
地段優勢
項目坐落尹山湖畔，真正的地鐵上蓋。
位于距離地鐵2號線郭苑路站和尹山湖站中間，雙地鐵口，地段優勢不言而喻。
地鐵上蓋示意圖
3站直達月亮灣商務中心、創意產業園
5站直達吳中區CBD
7站直達終點站桑田島
商業配套
63#距離愛情海購物公園僅927米
63#距離陽光天地僅一路之隔
59#距離尹山湖城市商業廣場也僅一路之隔
無論區位、交通方式還是生活便利度，保利悅公館都占據極佳位置。
戶型翹楚
“神戶型+生活感”，更是保利·悅公館最恰如其分的標簽。
傳統公寓狹小逼仄，采光差，酒店式公寓居住時間長了沒有歸屬感，這些都都將被顛覆。
48m2公寓，一房
48㎡戶型，廳臥合一設計，獨立衛生間，空間利用合理。
規避了長進深帶來的采光和通風問題，臥室設計了超大飄窗，客廳和衛生間也都設計了窗戶，采光效果和舒適度提升的不止一點點~
在482的空間范圍，設計了3個窗戶作為采光通風口，可以說匠心十足。
戶型圖
70m2公寓，二房
70m2的戶型更為驚艷，生活區和休息區明確區分，做到和普通住宅一樣的方正戶型，算上飄窗，整個戶型的窗戶達到了5個，采光得到了極大保證不說，更延展了空間。
這個戶型設計，在目前蘇州公寓市場上撐得上翹楚了
戶型圖
據悉，保利悅公館重金打造了高科技智能化樣板間，與時代智慧生活同行，智能居家等你來體驗。
