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疫情是挑戰亦是試金石，讓中國房地產行業高杠桿、高負債的沉疴提前暴露。

資金承壓、債務爆雷，已不再是中小房企的專利。隨著中國房地產行業調整的日漸深入，昔日無序擴張留下的后遺癥，仍需很長的時間來修復。

但是，一些暫時出現困難的大房企，都曾縱橫市場數十年，仍然有著各自明顯的優勢，擁有走出泥潭的自救資本。

可以預見的是，短暫的冬天過后，它們最終還是能迎來新的春天。我們需要的，就是給他們一點時間。

這不，最先出現困難的泰禾集團，已經基本度過了最危險的時刻，債務壓力緩解之外，旗下項目進展亦如火如荼。

去年年底，華發泰禾·太倉院子南區高層、上海院子二期洋房等明星項目順利交付，上個月月底中山泰禾·金尊府一期全部封頂。

2月6日，泰禾集團董事長黃其森帶隊拜訪葛洲壩集團，雙方表示將在施工協同、項目股權合作、未來社區建設等領域開展合作。萬科之外，泰禾集團又找到了一個頗具實力的幫手。

雷聲滾滾

2020年初疫情爆發，很長一段時間，售樓部關閉、開發停擺，讓高杠桿模式下的房地產企業遭遇重創。

當年7月，泰禾集團連續出現債券違約，揭開了房企債務問題的冰山一角。福晟集團那時候已經開始被接管，祥生地產、富力地產等房企年底被爆出大面積“優化”員工，巨無霸綠地控股流動性長期緊張，無奈開啟“二次混改”……

總之，安樂的房企原因相似，困難的房企，各有各的憂患。

更難的是償債高峰即將到來。據克而瑞不完全統計，95家房企2021年到期債券總額7223.81億元，同比增長22.45%。債券到期房企前5位為華夏幸福、萬達集團、富力地產、綠地控股和新城控股，到期債券額度分別為284.85億元、250億元、198.4億元、197.99億元和197.57億元。

已披露2020年業績預告的房企中，只有極少數業績小幅增長，多數業績大幅下滑，房企“困難戶”的業績更是不忍直視：

中國金茂凈利潤幾近腰斬；泰禾集團虧損41.74億元至55.20億元；泛?？毓深A虧30億元至40億元；綠地控股歸母凈利潤同比下滑6.93%……

業績承壓，它們的債務問題更是雪上加霜。

截至2020年9月，綠地控股總債務規模達到1.03萬億元、泰禾集團為1974億元，分別同比增長11.97%和1.65%；泛海控股經一系列減負措施，當期，總債務規模同比減少2.36%至1445億元；2020年上半年，中國金茂負債達到2980.27億元，同比增長35.75%。

價值仍在

矗立在浦東的金茂大廈，西眺整個上海市區及黃浦江，作為中國金茂的經典之作，1999年竣工時成為中國大陸最高大樓。

作為中化集團旗下重要的地產和酒店平臺，中國金茂長期堅持高端定位，特別是旗下豪宅項目金茂府等，長期以產品力強、溢價高著稱。

在中國房地產行業的黃金時代，致力于打造豪宅樣板的中國金茂高價拿地、高價賣房，迅速做大規模，標桿項目不斷在一二線城市落地生根。

隨著商品房量價齊升退潮，熱衷角逐地王的中國金茂首當其沖，這正是公司2020年業績腰斬的重要原因。

國泰君安研報顯示，中國金茂近兩年銷售增速和均價優于同梯隊房企，此次依然計提減值，說明并非銷售端出了問題，而是公開市場拿地價格過高碰上嚴格限價。正常去化之后，公司未來實現有質量的增長仍可期待。

綠地控股20年間，在全球100多座城市打造城市地標，業務雖仍以房地產為主，但最近幾年逐漸向大基建、大金融、大消費，以及科創、康養等多元業務加大布局，產業集群協同優勢日漸顯現。

如果說中國金茂和綠地控股是房地產行業高端化和多元化的代表，那么，泰禾集團則因為住宅精品化而獲行業內外認可。

泰禾集團曾是行業TOP20，以開發精裝別墅院落產品“中國院子”，在業內獨樹一幟。公司早期的成功，有賴于黃其森對產品設計和細節的嚴苛追求，泰禾的“院子”始終是精品住宅的代名詞。

依靠“文化筑居中國”的品牌理念，黃其森將泰禾從區域帶向全國，公司業績在2012年至2018年間實現快速增長，2017年銷售規模首次突破千億。

尤其值得一提的是，泰禾在一二線城市囤積了大量優質土地，這些都是稀缺資源。

據2020年中報，公司土地儲備集中在珠三角、長三角及京津冀等國內經濟最發達的區域，總土儲建筑面積3270.14萬平方米，對應可售貨值數千億。這個土儲規模，已經夠公司賣好幾年了。

泰禾集團在土儲、產品、建造和集采等多個方面的優勢，正是萬科愿意出手相救的重要原因。

積極自救

2020年，萬科重點干了3件大事，養豬、為廣信資產包引入戰投，以及向老朋友泰禾集團伸出援手。

為營救泰禾集團，萬科準備拿出24億元成為其二股東。當然，更重要的是，萬科這家最優秀的房企，對泰禾集團的信譽背書。

這在很大程度上替求援屢屢碰壁、內外焦灼不安的黃其森解了圍，也讓債主們懸著的心放了下來。

其實，早在2019年，泰禾集團就已經意識到可能出現債務風險，當年先后出售10多個項目，以減輕債務壓力。

截至去年10月，泰禾集團有到期未歸還債務487.1億元，尚未支付的利息為64.76億元。為此，公司積極和金融機構溝通借款展期。截至2020年12月，已有138億元債務得到金融機構展期，其中，長城資管深圳公司將120.03億債務展期至2023年12月18日，民生銀行將18億貸款展期至2023年6月10日。

公司開啟的債務重組正有序進行、穩步推進，顯示出泰禾集團積極償債、推動企業走上正軌的誠意和決心。

在債務壓力面前，“困難戶”們各有各的難處，積極自救始終是主旋律。

富力地產如今的流動性危機，可能在4年前接盤萬達酒店資產時就已注定。這筆177億的交易，讓富力成為了全球最大酒店業主，也就此背上了沉重的包袱。

2020年上半年，富力地產裁員2萬多人，減少成本開支20多億元；在年底，拿出房源號召員工買房、以44億元出讓廣州國際機場富力綜合物流園70%股權給黑石集團，公司這才稍微喘了口氣。

萬億負債加身的綠地控股也在尋求改變。在1月21日的媒體交流會上，公司董事長張玉良給出降負債方案，圍繞3年降負債，力求一年降一檔。

身在轉型中途的泛?？毓?，為減少金融業務受資金短缺的影響，選擇再次賣地。1月初，泛海將武漢中央商務區一處土地以30.66億元出售給綠城集團，以此改善公司資產結構及資金狀況。

2月1日，在金融機構債權人委員會組建暨第一次會議上，華夏幸福大股東、董事長王文學明確表態：堅決不逃廢債。

這是大局觀、是困難房企的承諾，也是市場需要的定心丸。

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