自2015年下半年起，兩年時間內，全國70城房價可謂此起彼伏。如果將板塊輪動這一投資策略理論運用于樓市中，則可發現各城市房價也出現了板塊輪動現象，并在2015年至2017年的兩年周期中相繼見頂。此后，受政策等因素影響，又呈現不斷回落的態勢。
研究機構預測，這一輪板塊輪動現象，將在2018年上半年終結。類似股市，當所有板塊都輪動過后，本輪“牛市”亦將接近尾聲。
一線漲完華東漲 二線漲完三線漲
易居房地產研究院22日發布《全國房地產板塊輪動現象研究》報告顯示，隨著各地因城施策的調控效應逐漸釋放，全國70城房價漲幅呈現板塊輪動現象。全國房地產市場由2015年下半年個別一線城市——深圳的房價漲幅見頂，到2016年上半年主要一線和華東地區二線城市房價漲幅見頂，到2016年下半年的華東地區三線城市以及中部二線城市房價漲幅見頂。2017年一季度三亞、海口以及京津冀三四線城市房價漲幅見頂，到二季度東北和西北地區省會城市房價漲幅到達各自近3年來最高位。
在城市間出現板塊輪動現象的同時，房價漲幅也呈現出不斷回落態勢。2016年1季度起，二手住宅價格指數季度漲幅在5%以上的城市數量不斷增多；至2016年3季度，季度漲幅在5%以上的城市達17個；而2016年4季度以來，雖然房價回暖城市不斷增多，但是季度漲幅在5%以上的城市明顯減少。從具體城市來看，除北海未收緊相關調控政策外，其余城市都已出臺房地產調控政策。
對此，易居研究院研究員王夢雯表示，目前房價上升態勢還在三四線城市中傳導，而此前不斷加碼調控的一線城市房價，在出現明顯回落后正逐漸企穩。
驅動因素收緊
今年前7月二手住宅價格指數漲幅亦呈板塊輪動現象。國家統計局發布的數據顯示，京津冀地區房價跌幅最大，北京、天津和石家莊的累計跌幅分別為2.8%、1.9%和0.8%；此外，合肥、廈門和三亞等城市房價跌幅較大，分別為2.1%，1.7%和1.4%；長三角地區的上海和南京，亦出現一定程度的房價回調，跌幅分別為0.5%和0.1%。
據了解，各地因城施策的調控效應逐漸釋放，是導致該現象的原因之一。具體來看，已出臺調控政策的熱點城市樓市逐漸降溫，未出臺調控政策的城市樓市陸續回暖。
王夢雯認為，房地產板塊輪動的驅動因素，主要與貨幣環境和行業政策環境有關。“2016年前三季度，在全國大范圍去庫存利好政策刺激和寬松貨幣環境下，東部調控城市的購房需求不斷向周邊城市及中部重點城市溢出，當城市庫存下降至一定水平后，房價開始上升。而2016年4季度以來，熱點城市調控不斷加碼，M2同比漲幅也持續收窄，全國資金面持續趨緊，加上板塊輪動后期，領漲城市庫存水平相對較高，因此未出現明顯漲幅。”王夢雯表示。
本輪“牛市”接近尾聲？
王夢雯表示，房地產的板塊輪動現象類似于股市中的板塊輪動——當所有板塊都輪動過一遍的時候，本輪牛市也就接近尾聲了。
國家統計局公布數據顯示，7月住宅現房庫存下降至近33月來最低水平，住宅現房去化周期回落至12.3個月。另據機構此前發布的樓市去化周期相關研究顯示，房地產總體去化周期已接近5年前水平，樓市去庫存取得明顯成效。
從住宅銷售情況來看，同比增幅自今年2月見頂后不斷收窄。從區域銷售情況來看，非調控城市占比達到71%，而近7年來該比重最高為73%，上升空間有限。
易居研究院報告指出，預計今年下半年，京津冀地區為首的房價調整趨勢將進一步擴大，未調控地區的房價漲幅將隨著去庫存的推進以及資金面不斷趨緊而逐漸企穩，板塊輪動現象大概率在2018年上半年結束。
作者：胡恩燕
新媒體編輯：熊燁
