8月28日，國土資源部與住房城鄉建設部共同印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱《方案》）。
業內表示，此次試點集體建設用地建設租賃住房，或率先從近郊區推進，亦將是《土地管理法（修正案）》審議通過前的一次先行先試的實踐。
對行業發展有三個積極影響
據統計，我國規模化住房租賃企業市場份額只占2%左右，相較于發達國家成熟市場20%至30%的比例，差距非常大。尤其是人口凈流入的大中城市，住房租賃需求十分旺盛，城鎮居民家庭租房比例高，但也存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規范、政策支持體系不完善等問題。這亦是此前多部委聯合發聲，推進人口凈流入的大中城市發展住房租賃市場的原因之一。
《方案》指出，利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國財富網采訪時表示，從房地產行業發展的角度來看，《方案》主要產生三個積極影響：首先，租賃市場的發展，成了盤活集體建設用地的重要渠道，此類土地的價值得以釋放；其次，發展正規租賃市場和住房產品，可以有利打擊此類土地上的小產權房等非正規租賃行為；最后，通過發展租賃市場，更科學地建設社區，有利于后續規劃順利開展。
試點城市兩增一減
或率先從近郊區推進
《方案》確定的第一批利用集體建設用地建設租賃住房試點城市分別為北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。
中國財富網注意到，上述13個城市對比一個月前確定的12個首批住房租賃試點城市，有11個城市重合。不同之處在于，此次試點在這11個重合城市的基礎上，增加了北京和上海，減少了深圳。
業內指出，增加北京、上海將盤活其近郊集體建設用地，推進其產業布局；而減少深圳，主要是因為深圳作為城市化進程較快的城市，幾乎已不存在農村集體建設用地。
嚴躍進介紹，高度重合的名單，亦說明這些城市具備更好的發展基礎，尤其是通過推進集體建設用地建設租賃住房，有助于更好地理順其當前的用地關系；同時，對于平衡用地結構、積極為租賃產品提供租賃用地支持等，都能發揮較好的作用。
此外，上述試點城市本身發展規模較大，隨著經濟發展，其近郊區的發展機會亦在增加，目前有較多產業和企業圍繞這些區域進行布局。嚴躍進由此預測：“無論是此次建設租賃住房的嘗試，還是后續的集體建設用地相關改革，均可能率先從近郊區推進。”
與《土地管理法（修正案）》導向一致
透露改革方向
“村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。”嚴躍進表示，上述《方案》內容明確的內容打破了此前對于集體經營性建設用地進入市場的限制。
中國財富網注意到，《方案》內容導向與已上報國務院審議的《土地管理法（修正案）》（以下簡稱《修正案》）送審稿精神趨于一致。或可認為，其將是《修正案》審議通過前的一次先行先試的具體實踐。
據悉，《修正案》亦有多項修正內容涉及農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地。而修法的重點，即是落實黨中央、國務院確定的農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革。
在中國財富網此前的采訪中，國土資源部政策法規司司長魏莉華曾透露，《修正案》破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙，為農村集體經營性建設用地與國有建設用地同價同權、同等入市打下法律基礎。她介紹，《修正案》新增第六十三條規定內容為：“符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，集體土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，并簽訂書面合同。按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押。集體經營性建設用地出讓轉讓的辦法，由國務院另行制定。”
對于未來農村土地制度的改革路徑和方向，中國人民大學經濟學院教授劉守英認為，還要經歷一個從單向支持城市化到支持城鄉互動發展的過程。“從發展模式看，應去除土地的地方經濟發展‘發動機’功能；從土地管理看，急需改革土地指標管理體系和制度。”
嚴躍進認為，《方案》對于集體建設用地的規定，給人以更多期待。“不是征地或簡單地流入市場，其發展租賃市場的主導權還是會給予村鎮集體經濟組織。預計后續村鎮集體經濟組織在盤活相關土地方面會有更大的積極性，將形成增收增利的效應，進而助力改革的順利推進。”
作者：胡恩燕
新媒體編輯：熊燁
