自去年“9·30”啟動本輪調(diào)控以來，樓市已在日趨嚴厲的政策環(huán)境中度過一年。
剛過去的“十一”黃金周令房地產(chǎn)市場五味雜陳。在“金九銀十”這個傳統(tǒng)樓市銷售旺季，一、二線熱點城市的成交量卻陡降，部分地區(qū)甚至創(chuàng)下近幾年來新低。市場分析普遍認為，樓市調(diào)控力度將持續(xù)收緊，成交“量縮”階段尚未結(jié)束，明年房地產(chǎn)市場可能會繼續(xù)尋底。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、原中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌在接受中國財富網(wǎng)專訪時表示，房地產(chǎn)市場有自身的發(fā)展規(guī)律，大約三年為一個周期。目前一、二線熱點城市已過周期高點，呈回落狀態(tài)，這本身是周期性作用，也與政策調(diào)控相關(guān)。與此同時，三、四線城市行情看漲，可謂此起彼伏。
他認為，本輪樓市調(diào)控采取了部分行政性手段，例如限購限貸限售等，這些政策短期內(nèi)起到明顯效果，但長期來看，仍需加快推動建立房地產(chǎn)長效機制，這樣才可以從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。
中國財富網(wǎng)：“十一”黃金周期間，一、二線熱門城市樓市成交量清淡，創(chuàng)下四年來低點，而三、四線部分城市成交量仍維持相對高位。這種趨勢是否會延續(xù)？
顧云昌：中國房地產(chǎn)市場有自己的發(fā)展規(guī)律，在我看來，主要有三方面特征。這些特征在近期的市場運行中有所體現(xiàn)。
第一，周期性變化，房地產(chǎn)市場大約三年左右會經(jīng)歷一個小周期。具體分時間來看，房價上漲到頂點約為一年半到兩年半時間，而下行階段則為一年到一年半時間。各個城市大致均有這樣的周期表現(xiàn)，隨著供給需求的變化而變化。而歷次政策調(diào)控也多是在熱點城市和地區(qū)進行，大概三年左右一個周期。
第二，每個城市周期出現(xiàn)的時間點不一樣。這就如同水波紋的擴散，時間上有先有后。以北京、上海為例，自2015年下半年之后，這兩個城市樓市行情火熱，并且在去年底達到高潮，隨即“9·30”調(diào)控政策出臺。但去年三、四線城市房地產(chǎn)市場相對處于低潮，今年過完年之后才有所變化。這種各線城市在周期時間點上的差異，自2003年、2004年之后就出現(xiàn)了。
第三，即使一線城市之間、二線城市之間也有差異。房地產(chǎn)市場有區(qū)域性特征，這與鋼鐵、煤炭、家電市場等不同，并非同步冷熱，而是由各個地區(qū)、各個城市供求關(guān)系決定的。例如，深圳和廣州均為一線城市，但深圳供求關(guān)系更為緊張一點，而廣州較為平緩。同理，同樣作為三、四線城市，但那些熱點地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、人口凈導入量較大的城市，與那些人口凈流出、庫存很大的城市相比，情況也不一樣。此外，即使在一、二線城市邊上的中小城市，它們的樓市狀況也不盡相同。
今年下半年以來，全國房地產(chǎn)市場樓市銷售仍在增長，但增速放緩。一、二線熱點城市已過周期高點，呈沖頂回落狀態(tài)，本身是周期性作用，也有政策調(diào)控的作用，使得它們的樓市交易量下降。與此同時，三、四線城市行情看漲，可謂此起彼伏。總體上看，今年全國樓市銷售可能會達到歷史峰值，目前同比仍保持百分之十幾的增長，預計年底將會保持百分之十左右的增長。2016年曾是一個高點，當時主要是一、二線城市大幅增長推動，而今年的增長主要來自三、四線城市。
中國財富網(wǎng)：海南跟進出臺調(diào)控政策，包括提出商品房五年限售。您認為限制交易期限的措施能否真正壓縮投機空間？
顧云昌：這一輪調(diào)控使用了一些行政性手段，包括限購、限價、限售、限貸等，要一分為二地看待這些政策。由于僅依靠市場行為手段，比如通過調(diào)節(jié)金融杠桿，調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)、利率等來影響房地產(chǎn)市場，似乎還不夠，所以就增加了行政性手段——這些行政性舉措發(fā)揮了一定作用，將房價漲幅暫時壓了下來。市場越是控制，越是可能有所反應(yīng)。當資產(chǎn)價格遠低于市場價格的時候，就出現(xiàn)了投資機會，那些本來不想買的可能也會出手。
根本的解決辦法，在于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。從供給側(cè)角度看，北京、上海的土地供給總量是不足的。例如當土地庫存低于6個月，便只有依靠限購等來緩解供求緊張關(guān)系，實際上需求是被壓抑的，因此在土地供給方面要下大功夫。
另外，房地產(chǎn)市場不僅僅是自身供求關(guān)系的問題，還涉及到諸如貨幣因素、貧富差距問題等。當貨幣總量增加和一部分人持有大量貨幣，資產(chǎn)保值增值的需求就很旺盛，而在缺少投資渠道的情況下，進入樓市就成為重要選擇。因此，樓市問題僅靠樓市本身難以解決。中央提出建立房地產(chǎn)長效機制，應(yīng)該就是從財稅政策、金融政策、土地政策，以及市場行為等多方面綜合考慮。房地產(chǎn)長效機制需要5年到10年的積淀，需要在體制機制方面進一步改革。這方面也已經(jīng)開始著手，比如推出共有產(chǎn)權(quán)住房、完善租賃市場等——解決中低收入家庭和新市民這兩部分群體的住房問題確實很關(guān)鍵。
中國財富網(wǎng)：土地制度的改革不會一蹴而就，那么土地供應(yīng)方面具體應(yīng)該如何改善呢？
顧云昌：當前的土地供應(yīng)制度，市場沒有很好地發(fā)揮作用。比如北京、上海過去制定人口規(guī)劃，在2020年要控制在1800萬人左右，而現(xiàn)在已達到2200萬左右。人口迅速增長，但土地供給仍是按照1800萬人口來進行，這種情況下土地必然供不應(yīng)求。如何妥善處理土地供應(yīng)和房價的關(guān)系？有人提出“空間換價格”的思路，就是發(fā)展軌道交通，將北京與河北鄰近地區(qū)緊密聯(lián)系起來，這樣來平緩房價飆漲。因此，這不僅僅是簡單的房地產(chǎn)問題，而是涉及到城市規(guī)劃、人口控制、交通配套等一系列問題。
調(diào)控政策方面政府也在做出改進，住建部4月份提出，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，目前正是按照這個思路來進行。
中國財富網(wǎng)：當前監(jiān)管層嚴格抑制消費貸違規(guī)進入樓市，另外部分城市上浮首套房貸款利率，在調(diào)控大背景下，應(yīng)該如何兼顧剛需者利益？
顧云昌：要保護好真正剛需群體的利益，推出共有產(chǎn)權(quán)住房就是一例。至于剛需人群如何劃分，這就考驗政府調(diào)控的精準度和管理的精準度。觀察國外情況，美國、新加坡在這方面做的不錯。他們每個城市有多少人需要解決住房問題，均有記錄備案，并且有完備的審查和排序體系，因此何時獲得住房的預期就較為明晰。
所以在具體操作層面，需要對剛需群體登記在冊，實行動態(tài)管理，有針對性地去解決。樓市調(diào)控要解決低收入群體的需要，要更加精準，這對政府的管理能力是很大的考驗。
作者：郭儒逸
新媒體編輯：熊燁
