現今房價的不斷高漲，對于大多數家庭來說，在買房的時候都是選擇貸款買房，貸款年限大多選擇20年或30年。

隨著人們的生活水平不斷提高，手里的錢也多了起來，越來越多人已經不再滿足擁有一套自住房了，開始注重投資，購買二套房、三套房甚至更多。

前不久房太子有粉絲詢問，在首套房貸款還沒有還清的情況下，購買二套房還可以辦理貸款嗎？

房太子覺得就這個問題有必要把這些知識點講一下，關于首套房和二套房的界定標準，以及首套房和二套房貸款有哪些區別。

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首套房享有哪些好處？

首先，要了解為什么要界定首套房和二套房。相信大家在買房的時候，都聽過剛需與非剛需這兩個詞，其中“剛需”是指的首次購房，并用來自住的。

值得一提的是，如今政府在購房優惠政策上是對首套房傾斜的。主要是為了能夠讓那些剛需購房者更快、更容易地買到房子。

首套房不僅在首付比例上略占優勢，還在后續的利率與契稅上也跟二套房有明顯的差別。

1、首付比例低。

據統計，現在大多城市首套房的公積金貸款首付比例是2成起；若是二套房的話，首付就會多一些。若是三套房時，很多城市拒絕貸款。

比如廣州，首套房公積金貸款首付2成起；二套房是首套結清就3成起，未結清4成起。

若是商業貸款，首套房首付3成起，而二套房就要7成起了。這意味著首套房的購房者可在預算有限的情況下，在廣州有更多優質房源選擇。

圖源于網絡

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2、貸款年利率低

如今房價這么高，極少人能夠全款購房，絕大多數人都是選擇貸款買房，所以房貸利率的利率高低對購房者來說很重要。

而此時的首套房，不但有首付比例低的優惠，還有貸款利率方面的優惠，能夠少付很多的利息。

再加上公積金貸款的首付2成起或商業貸款的3成起，真的可以讓購房者能夠少花一大筆錢，從而去物色更好的房子。

3、契稅更低

購房者買房時，除了要交首付和還貸時，還要交稅。其中契稅就要購房者額外準備好幾萬。

根據最新的政策，首套房，90方以下的為1%，90方以上的為1.5%；二套房的90方以下的契稅就是1%，90方以上的契稅2%。

現在契稅調整了，所以差距并不是很大，但對于90平以上的二套房還是節省契稅，而且房價越貴也越省錢。如果是三套房及以上，都是3%契稅。

無論從貸款首付比例比較，還是從利率和契稅來比較，首套房都是比二套房享有的優惠更多，也讓購房者購房更輕松、更省錢。

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什么是真正的首套房？

首套房的政策優惠力度大，但判定的要求也是很高的。

以國家對首套房的的認定標準，“首套房”指的是購買且僅擁有一套住房。同時要滿足以下三個條件：

1、購房者本人年滿18周歲；

2、購買房子的面積要在90方及以下的普通住房；

3、購房者本人名下沒有單獨、與他人共同購買的住房。

（注意以下情況除外：與父母共同購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房）

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首套房怎么來做界定？

了解了什么是首套房后，那就要來判斷大家在購房時是否首套房了。首先房太子要明確大家一點——“首套房”并不是僅指首次購房。

因為有一些人不是首次購買房子的，卻享有首套房的優惠政策，這是怎么回事？房太子先給大家簡單歸納兩條首套房的界定標準：

1、還清房貸+賣了房子=認定為首套房；

2、有房貸+沒賣房=不認定首套房；

然后大家根據這兩條一起來界定是否首套房了：

1、全款買過一套房，再次貸款買房。——是

2、全款買過一套房，賣掉且房屋登記系統查不到房產，再次貸款買房。——是

3、貸款買過一套房，商業貸款已還清，再次貸款買房。——是

4、貸款買過一套房，賣掉且房屋登記系統查不到房產，但在銀行征信系統有貸款記錄，再次貸款買房。——是

5、購房本人名下有兩套房的商業貸款記錄，全已還清+出售，且提供兩套住房的出售證明，再次貸款買房。——是

6、購房本人名下有一套商業貸款已還清+一套公積金貸款已出售且提供該出售證明，再次申請商業貸款買房。——是

7、一對夫妻，婚前任何一方的房產已還清貸款，婚后兩人以夫妻名義再次貸款買房。——是

8、孩子未成年前，父母購買房子且房產證沒有未成年子女名字，孩子成年后再買房。——是

注意：首套房是不含商業辦公（如商住公寓、寫字樓）以及小產權房等不限購房屋類型。

也就是說，根據現在對首套房的認定方法是認貸不認房，所以就會有些人不是首次購房卻能享首套房優惠政策了。

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首套房貸款沒還清二套房能貸款嗎？

可能有人疑惑了，如果首套房使用了公積金貸款沒有還清，那二套房還可以申請貸款嗎？

房太子表示：可以，但只能商業貸款，無法使用公積金貸款，并且這種情況下，二套房的商業貸款的首付以及貸款利率都會增加。

但若是首套房是商業貸款沒還清的話，二套房則可以申請公積金貸款（有公積金的前提下），不過前提是要求首套房的建筑總面積在144方以下（戶型圖上面所表明的面積數字）。