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前言
過去的幾年里，悉尼和墨爾本房地產熱潮一直占據澳洲新聞頭版。而眼下，隨著各大小銀行加息模式開啟、限貸政策未見松動，各個首府城市房價紛紛應聲下跌。
澳洲的樓市分化越發明顯，原本炙手可熱的市場進入下滑通道，而此前遭到冷遇的市場慢慢進入上升期。
作為首次購房者，可能最想知道市場底在哪里，該如何挑選好的樓盤，摸底入場。而那些房產投資者，最想了解的可能是哪些區還有升值空間，不至于在若干年后房價沒長反而割肉離場。今天，《澳洲財經見聞》就來和大家侃侃澳洲樓市的下半場。
哪些區具有投資潛力？
盡管悉尼和墨爾本樓市均在放緩，但依舊存在一些對房源需求大于供給的城區，那里的房價仍在上漲。我們來看看截至2018年5月的過去一年中，各州房價表現最佳的區有哪些。
堪培拉
在澳大利亞首都領地，排名前6的區都位于內北區或快速發展中的Gungahlin外區。在堪培拉，房價漲幅最大的區主要受益于全新建設中的輕軌線，該輕軌將于今年12月開始運營。輕軌直接經過CBD，到達Gungahlin的居民區，并經過內北區。
維多利亞州
人們通常認為，在維州，房價表現最好的地方一定在墨爾本。然而，在漲幅排名中，Newcomb的Geelong地區位列第8。Geelong距墨爾本約70公里，是澳大利亞房價增長領先的郊區城市。比起墨爾本市區的房子，你可以少花25萬澳元在Geelong購買一套房子，并且還可以享有陽光沙灘、熱鬧的咖啡館和購物街區。而且，那里的服務行業發展很快，為越來越多的當地居民提供了就業機會。
新南威爾士州
由于悉尼房價下跌的漣漪效應還未退卻，所以在新州，一些偏遠地區的房價躋身漲幅榜前10， 就不足為奇了。
昆士蘭州
以下10個區分別代表布里斯班及其外圍城區、黃金海岸（Gold Coast,）、陽光海岸（Sunshine Coast）和Townsville。 只有一個區 ，單獨位于布里斯班市的Hamilton，它反映出了該州偏遠地區的強勁購房需求。
西澳大利亞
前十名中有包括珀斯的8個區和Pilbara地區的2個區。 由于獨立屋和公寓的價格增長強勁，Claremont和Applecross兩次上榜。
南澳大利亞州
阿德萊德各區占據了南澳前10名。在過去一年中，Norwood 的房價中位數突破了百萬澳元。
塔斯馬尼亞
在塔斯馬尼亞，排名前10的區大多位于大霍巴特地區 。 這兩年，霍巴特的房價穩定增長，并在過去一年中漲勢領先首府城市。 經常有媒體報道，在那兒的一些樓盤僅僅幾天就一搶而空 。比如，Bellerive的公寓市場和Claremont獨立屋市場，還有Blackmans Bay地區。
北領地
北鄰地的房價增長顯得溫和的多，前10大表現最好的區漲幅還不到5％，其中一些甚至出現了負增長。
如果你愿意投入更多的時間和心思，找出那些未來最有增長前景的城區和其背后的原因，即使在當下樓市低迷，還是有投資機會的。
華人最喜歡扎推悉尼和墨爾本買房，但其實許多房價中位數遠低于悉尼和墨爾本的地區，更具有投資價值，而且已經有了很多成功的案例。
這些漲幅靠前的區都有一些共性，例如擁有新建或正在規劃中的基礎設施項目、聲譽好的學校、方便的生活設施，像海灘、咖啡館之類，還有會提供非常多的就業機會。
天上不會掉餡餅，想要買房升值賺錢，必須從頭到尾做足功課。
如何挑選有升值潛力的房子？
若想要購買會增值的房子，請參考以下5個建議。
對于許多首次置業者來說，購買公寓是進入房地產市場的最佳方式。
但是，由于市場上單位公寓種類繁多，買家如何選擇有升值空間的樓盤變得非常重要 。
根據Canstar金融服務集團首席執行官Steve Mickenbecker的觀點，挑選樓盤的方法，就是從一個未來買家的角度來審視你當下想購買的房子。
不單單是公寓，購買獨立屋一樣，你也應該考慮一下它將來的賣點在哪里。
1
越大越好嗎？
房地產專家Steve Jovcevski認為，多間臥室和較大空間的公寓可以吸引到更廣泛的買方市場。考慮到公寓的未來升值空間，你應該更多關注兩居室，甚至是三居室的公寓，當然這一切的前提是你有預算。
Mickenbecker也表示，這個尺寸大小的公寓加上內部齊全的配套設施，一直都很有市場。還需關注一下附近是否靠近軌道交通、停車場和超市。
相反，那些較實惠的小型公寓的市場空間就小的多。 因此，許多貸款機構對小型公寓貸款加以限制，所以45平方米以下的購房者獲得貸款的概率更小。
2
地理位置有多重要？
人人都知道，有地理位置優勢的房產升值空間更大，從好的區、街道、周圍景觀還有樓層都是需要考慮的因素 。
地產中介Property Mavens的創始人Miriam Sandkuhler認為，公寓買家除了考慮所在的區的地理位置，還需要了解一下這個區的人口統計數據，哪些年齡段和職業人群偏多，以及未來該地區樓盤的目標受眾是哪些人群。每個地區的人口類型不同，某些具有特定風格的公寓樓需求量會非常大。
無論是新的還是舊的高端公寓，通常會吸引一些想把大房子置換成小房子的人。這些人可能是年邁且有經濟實力的老人，也可能是有錢的單身人士。只要周圍配套設施齊全，他們會愿意出高價購買這些高端公寓。
房地產專家Steve Jovcevski建議，采光好、交通便捷、靠近購物中心、不在主干道上或飛機場附近，是評估一套房地基本面的幾個簡單標準。
3
停車場可以使房子增值嗎？
如果社區附近沒有街邊停車位，那么帶有停車位的公寓是一個不錯的選擇。
在房價畸高的市中心地區，一個停車位可以使同一套公寓價格額外增加30萬澳元。
REIV項研究發現，帶停車位的公寓價格比沒有停車位的公寓漲價速度快出4％，但隨著臥室數量的增加，這個差異又會逐步縮小。
4
房屋質量很重要
眼下，粗制濫造現象越發普遍。準買家應該聘請專業人士來看房，確保你不會買到品質差的房源。
“任何一套房子都會有這樣那樣的問題，可能會導致1000到50,000澳元不等的損失，” Jovcevski說。 “讓建筑專家和蟲害檢查員事先來勘察一下房屋，可以使風險最小化。”
5
如何從眾多房源中脫穎而出？
如果你的房子具有難以復制的獨特屬性，那就可以和與市場上的其他房源區分開來。
比如擁有城市景觀或海港景觀是絕對加分的，還有具有時代特色的公寓或由名建筑師設計的房子也會成為贏家。
當一座城市被鋼筋水泥裹挾時，綠化植被多的社區就能賣出好價錢。此外，比起停車位，有些人更喜歡緊挨著公園，比如老年人群。
END
本周四（9月6日），澳新銀行（ANZ ）和澳洲聯邦銀行（CBA）紛紛宣布，緊隨西太銀行（Westpac）將步入加息行列。澳新銀行宣布，從9月27日起，將把浮動貸款利率上調16個基點。澳洲聯邦銀行緊隨ANZ發表聲明，將從10月4日起，加息15個基點。
預計澳洲國民銀行（NAB）也會在近期宣布加息。
澳新銀行（ANZ）澳大利亞總裁弗雷德·奧赫爾森（Fred Ohlsson）和澳洲聯邦銀行澳大利亞總裁安格蘇·沙利文（Angus Sullivan）紛紛表示：“考慮到利率上升對家庭預算的影響，對于我們來說這也是一個艱難的決定。現實情況是，銀行融資成本更高了，我們還需要平衡所有利益相關者的需求。”
9月份，澳洲央行會議依然決定將利率維持在歷史最低點不變，市場普遍預期央行會在2019/20年加息；此外，澳洲住房可負擔性依然較差。考慮到這些因素，因此房價或會有進一步的調節。
但從歷史的角度來看，房地產長期仍然看漲。
