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暖燈君在向投資人介紹日本不動產市場行情時，無一例外都會用到一個硬性指標：地價。有的投資人會疑惑:

“房價和地價是一樣的嗎？”

“地價漲了房價一定會漲嗎？”

“地價變動對購房有什么影響嗎？”

“這塊地為什么會有好幾種價格？”

……

在日本，不動產交易包含了房屋建筑和土地在內，土地作為永久產權為私人所有。不同建筑的差異較大，“各房入各眼”，相鄰的兩棟房子價格都可能相差甚遠。而土地價格能區域性相對統一，且有官方調查支撐，所以是不動產交易的重要指標。

今天暖燈君就來追本溯源，跟大家聊一聊其中一種地價：基準地價。

什么是基準地價？

日本的基準地價全稱是“都道府県基準値標準価格”。每年7月1日由日本各地方政府進行調查，9月初公布，對地價的變動情況可以做及時的補充修正。

各都道府縣調查的基準地價與國土交通省公布的公示地價是相互補充的關系，每半年公布一次地價動向。基準地價也可以與每年3月公布的公示地價相對比，來把握半年間的土地價格變化。公示地價只以都市計劃區域內的土地為對象，而基準地價的范圍則更加廣泛。

基準地價與稅費無關，只作為不動產交易的一個參考標準。

日本最新地價公示

上周四（9月19日），日本國土交通省發布了截至7月1日的日本基準地價。數據顯示，日本全國全用途基準地價同比上漲0.4%，連續兩年保持上漲勢頭。

圖源：國土交通省

? 從用途來看：

日本全國住宅地基準地價的下跌幅度縮小，商業地基準地價連續3年上漲，呈現出良好的上升趨勢。

圖源：國土交通省（圖片放大更清楚）

? 從地區來看：

對于三大都市圈（東京圈、大阪圈、名古屋圈），全用途平均、住宅地和商業用地基準地價在各區域均持續上漲，上升趨勢加強。

其中，東京圈基準地價上漲的地區超過60％。全部用途的土地平均地價上漲2.2%，漲幅較去年擴大了0.4個百分點。東京圈住宅地區基準地價上漲1.1%，連漲6年，商業用地基準地價上漲4.9%，上升幅度進一步擴大。

在地方圈，全用途、住宅地下跌幅度有持續縮小的傾向，商業用地上漲0.3%，自泡沫經濟期終結的1991年以來時隔28年高于上年。

其中，地方圈札幌、仙臺、廣島、福岡4個核心城市地價同比大幅上漲6.8%，商業用地基準地價上漲10.3%，住宅用地基準地價上漲4.9%，甚至超過了日本三大城市圈（東京、大阪、名古屋）的住宅用地漲幅（0.9%）。

圖源：國土交通省

與此同時，為避免房地產市場過熱，東京都中心地區開始出現對最近數年的地價上漲的警惕感，表現為一部分地區出現上漲放緩。例如東京乃至全日本地價最高的中央區，商業用地基準地價上漲幅度有所縮小。

足以見得東京不動產市場冷靜、自我糾察的一面，大幅度持續上漲并非全然利好。健康良好的市場應當是維持著動態平衡，穩步上漲才是可持續性的有利可圖。

日本如今就業、收入環境持續改善，今年7月日本就業率為97.8%，創下1992年10月以來的最高水平。另外，持續的低利率環境以及住宅的政策性支持對需求起到支撐作用，以交通便利、居住環境優越的地區為中心的購房需求依舊堅挺。

地價與房價的關系？

當然了，不單單是日本，各國的房地產都會涉及房價和地價。很多人會有疑問：地價與房價有什么關系嗎？

簡單來說，地價是影響房價的因素之一。

房價是由多種因素構成的：包括地價成本、建安成本、稅費成本、銷售管理成本以及開發商利潤等。因此地價是房價基礎成本之一，地價波動，房價自然會隨之影響。需要明確的一點是，地價的成本并不等于房地產的市場價格,房地產的市場價格是由市場對房屋的供需所決定的。

形狀、質地相同的一塊土地，為什么也會有價格高低之分呢？很簡單，也是由土地的供需所決定的。或許是因為這塊土地人口密度大，或許是因為在車站附近，或許是因為再開發計劃…..

總而言之，地價與房價總體上呈正相關，地價的變動會在一定時間內反映在房價上。不僅是因為它們“本是同根生”，而是因為它們背后的變化動因和內在邏輯是一致的。

投資的邏輯亦是如此。為什么強調看該地區地價漲幅，因為一個簡單的數字變動，背后是人口、交通、交易活躍度等綜合因素在做支撐。如果無法全面掌握到這些參考因素，地價其實不失為一種直接的、“投機取巧”的參考方式。

編輯 |菊與刀郎

審稿 | 柒萬

9月24日（周二）、25日（周三）、28日（周六），暖燈將在廣州舉辦線下一對一日本房產咨詢活動，感興趣的朋友請看第二篇推送文章。

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