夫妻一方擅自出賣共有房產，另一方如何進行法律救濟？
作者/ 琚敬（北京云亭律師事務所）
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裁判要旨
夫妻一方擅自出賣共有房產，如果房屋買受人符合善意取得的條件即善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，買受人取得房屋所有權，另一方可向擅自處分方主張損害賠償。
如果房屋買受人不符合善意取得的條件，另一方可以向法院起訴追回房屋。
案例一：買受人善意取得房屋，配偶方可主張損害賠償。
基本案情
一、原告賈某與被告肖某1986年登記結婚，2005年協議離婚，協議離婚時未分割夫妻共同財產。
二、2004年6月，被告與城建興華公司簽署了《商品房買賣合同》，購買2406號房屋，2005年6月取得房產證，房屋登記在被告名下。
三、2010年5月27日被告將2406號房屋出售給了案外人劉某，并過戶登記至劉某名下。原告起訴被告，要求被告賠償房屋折價款190萬元。
四、法院按照房屋總價240萬元予以分割，因被告擅自處分財產，給原告造成了損失，故酌情對原告予以多分，判決被告支付原告折價款130萬元。
案件來源：賈某與肖某離婚后財產糾紛一審民事判決書【（（2019）京0105民初61947號】
法院裁判要點
根據《中華人民共和國物權法》第九十七條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，第一百零六條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定”。
本案中，2406號房屋屬于原告與被告夫妻共同財產，被告出售該房屋時應當征得原告的同意，但被告認可未經原告同意，私自處理2406號房屋，應當給原告折價賠償；現被告認可網簽價為240萬元，且不包含房屋裝修及附屬物的價格，被告主張實際成交價為180萬元，但未提交當時交易的銀行流水，且不對當時價格進行評估；原告認可按照240萬元價格分割，且考慮到房屋價格上漲的因素；綜上，本院按照總價240萬元予以分割，且因被告系擅自處分財產，給原告造成了損失，故酌情予以多分。判決：被告肖某于本判決生效后七日內向原告賈某支付售房折價款一百三十萬元。
案例二：買受人不符合善意取得的條件，配偶方可起訴追回房屋。
基本案情
一、1997年，張愛英與被告許德柱登記結婚，婚后因感情不和向法院起訴離婚。
二、2017年12月，法院判決雙方離婚，并認定五農場四隊房屋及院落為張愛英與許德柱的夫妻共同財產，置換的幸福花園小區1102號及702號（被拆遷人登記為張德柱）為張愛英與許德柱的夫妻共同財產。
三、2016年，許德柱與趙麗鴿簽訂《房屋買賣合同》，將1102號房屋和702號房屋以37萬的價格賣給趙麗格，并出具收條證明收到趙麗鴿房款現金37萬元。
四、2017年3月，許德柱、趙麗鴿、劉娟簽訂《房屋買賣合同》，將702號房屋出售給劉娟。1102、702號房屋并未完成過戶登記。
五、2018年，張愛英以許德柱擅自處分為由，請求法院依法判決被告許德柱與趙麗鴿簽訂1102、702號《商品房買賣合同》無效；被告趙麗鴿、劉娟將1102、702室房屋返還給原告。
六、一審法院判決趙麗鴿、劉娟將房屋返還給原告張愛英與被告許德柱，駁回了張愛英確認合同無效的訴求。趙麗鴿不服，提起上訴，二審維持原判。趙麗鴿向河北高院申請再審，河北高院裁定駁回其再審申請。
案件來源：趙麗鴿、許德柱確認合同無效糾紛再審審查與審判監督民事裁定書【（2019）冀民申4446號】
法院裁判要點
法院認為1102、702房屋系原告張愛英與被告許德柱夫妻關系存續期間的共同財產。許德柱向趙麗鴿轉讓案涉兩套房屋未經房屋共有權人張愛英同意，屬于無權處分，由于我國婚姻法允許夫妻約定財產歸屬，因此要求買受人了解出賣人的婚姻狀況及夫妻財產約定，過于苛求，從合同法促進和保護交易的基本價值取向考慮，在出賣人與房屋權屬登記一致的情況下，合同應為有效。
關于被告趙麗鴿以及劉娟是否可依善意取得制度的規定取得房屋所有權，《中華人民共和國物權法》第一百零六條對善意取得作出了規定，其中“轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”，因涉案房屋并未完成登記，故被告趙麗鴿以及劉娟不能善意取得涉案房屋所有權，被告趙麗鴿及劉娟應將涉案房屋返還張愛英與許德柱。
法律分析
通過以上兩則案例，我們可知，夫妻一方未經另一方同意，擅自出賣房產，根據不同的情況，配偶方可以選擇不同的救濟途徑：
一、買受人善意取得房屋，配偶方可主張離婚損害賠償。
夫妻一方未經另一方同意，擅自出賣共有房產，屬于無權處分，房屋買賣合同不因出賣人無權處分而無效，一般合同是有效的。合同有效，買受人能否取得房屋所有權，主要要看買受人是否符合善意取得的條件。民法典婚姻家庭編的解釋（一）第二十八條規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”
可見，如果買受人屬于善意購買、已經支付合理對價并已辦理不動產登記，即符合善意取得條件，善意購買、支付合理對價和已辦理不動產登記三個條件為并列關系，缺一不可。為了保護交易安全和善意第三人的合法權益，配偶一方無權追回房屋，只能起訴要求離婚損害賠償。
根據民法典婚姻家庭編的解釋（一）第二十八條的規定，請求賠償損失的前提是提起離婚訴訟，在婚姻關系存續期間，一方是無法提起損害賠償的。因為夫妻一方請求賠償損失本質上屬于財產侵權損害賠償，婚內夫妻雙方如果沒有約定財產分別所有，一般夫妻財產共同共有，夫妻一方對另一方的賠償從來源到歸處均屬于夫妻共同財產，這無疑使得婚內賠償對一方的經濟補償性失去了原本意義。
二、買受人不符合善意取得房屋的條件，配偶方可以起訴追回房屋。
如果買受人不符合善意取得的三個條件即善意購買、支付合理對價和已辦理不動產登記，則配偶方可以起訴要求買受人返還房屋。例如：買受人善意簽署合同并支付了購房款但沒有完成過戶登記，或者房產雖然過戶了，但是買賣雙方惡意串通損害配偶一方利益，或者交易價格明顯低于市場價等情形下，買受人不構成對房屋的善意取得，就無法取得房屋的所有權，房屋的產權人仍為夫妻雙方。根據我國民法典第二百三十五條規定：無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。作為房屋共有人的配偶方具有返還原物請求權，起訴要求返還房屋的，法院予以支持。
實務經驗總結
前事不忘，后事之師。云亭律師根據相關法律規定，并結合辦理婚姻房產領域案件的經歷，總結如下實務經驗，供讀者分享：
一、司法實踐中，配偶一方無權處分房產，一般合同有效，為了防止配偶方擅自處分共有房產，建議房本上加上自己的名字。
二、如果發現配偶一方擅自賣房了，盡快查看合同的履行狀態，買受人是否支付了對價，是否完成了房屋過戶，如果沒有，建議盡快到法院起訴要求返還房屋，同時申請財產保全，查封房產，防止對方繼續過戶。
實踐中，很多人發現配偶偷偷賣房，訴訟路徑的選擇是錯誤的，比如起訴房屋買賣合同無效，而不起訴返還房屋，關于合同效力筆者在前期文章論述過，合同效力不受無權處分的影響，如果起訴合同無效，因為法院訴訟程序較久，在訴訟過程中，如果買受人完成了房屋過戶登記，符合了善意取得條件，再起訴追回房屋就比較困難。因此，如果遇到配偶方無權處分房產的情況，訴訟策略一定要選對，起訴要求返還房屋而非確認合同無效。
三、如果買受人符合善意取得條件，可取得房屋所有權，配偶一方可向擅自處分方主張離婚損害賠償，要求賠償房屋折價款。筆者通過查閱相關案例，發現很多案件當事人的訴求僅僅要求無權處分方支付房屋折價款的一半，而沒有主張多分，法院的判決當然不會超出當事人的訴訟請求。
根據民法典第一千零九十二條的規定：“夫妻一方隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產，或者偽造夫妻共同債務企圖侵占另一方財產的，在離婚分割夫妻共同財產時，對該方可以少分或者不分。”夫妻一方未經另一方同意，擅自出賣房產的行為屬于轉移夫妻共有房產的行為，可以在訴訟的時候請求擅自處分一方少分。因此為了充分保障自身權益，筆者建議，訴訟時配偶方主張的損失賠償金額可以高于房屋折價款的一半，法官會根據具體案情酌情予以多分。
相關法律規定
《民法典》
第二百一十五條：【合同效力和物權效力區分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第三百一十一條：（原《物權法》第一百零六條）：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。
第二百三十五條：【返還原物請求權】無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
第一千零九十二條：【一方侵害夫妻財產的處理規則】夫妻一方隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產，或者偽造夫妻共同債務企圖侵占另一方財產的，在離婚分割夫妻共同財產時，對該方可以少分或者不分。離婚后，另一方發現有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產。
第二十八條：一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》京高法發〔2014〕489號
第六條：……前款房屋已經過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，應予支持。“善意”的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準。
延伸閱讀
裁判規則一
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
北京市第一中級人民法院在吳某與高某離婚后財產糾紛二審【[(2021)京01民終2739號】中認為，本案涉案房屋系高某與吳某婚后購買，原登記在吳某名下，應為二人的夫妻共同財產。吳某主張高某在婚姻關系存續期間以出具《同意出售聲明書》的方式放棄房屋所有權，高某對此不予認可。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。因涉案房屋已變更登記至他人名下，房屋不具備實際分割的現實可能性，高某要求吳某按照評估價給付其一半折價款，于法有據，法院予以支持。
裁判規則二
夫妻一方未征得另一方同意低價出售共有房產的，應當按出賣房屋時的市值對另一方予以賠償；并且在分割夫妻共同財產時，予以少分。
北京市大興區人民法院在丁力和邢德良財產損害賠償糾紛一審判決【(2013)大民初字第2541號】中認為：在婚姻關系存續期間，不管丁力的主觀想法如何，但其在未征得邢德良同意的情況下低價出售本案涉案房屋的行為的確存在過錯，鑒于本案涉案房屋已經周德文及吳峰轉買，現無法取回房屋，故對其上述行為給邢德良造成的財產損失，丁力應當予以賠償，參照我國婚姻法的規定，對損害夫妻共同財產的一方，在分割夫妻共同財產時，可以不分或少分的規定，對邢德良的請求中合理部分，本院予以支持。判決被告丁力于本判決生效后七日內賠償原告邢德良夫妻共同財產四十七萬二千元。
裁判規則三
夫妻一方未經另一方同意將共有房屋出賣給第三人，房屋買賣合同有效，但在二審判決生效前房屋未變更登記到第三人名下，第三人不構成不動產的善意取得，不能取得房屋的所有權，另一方有權追回房屋。
浙江省高級人民法院在【(2019)浙民再220號】買賣合同糾紛中認為：無權處分人將不動產轉讓給受讓人，無權處分人將不動產轉讓給受讓人，受讓人取得該不動產的所有權必須同時具備三個條件：一是受讓人善意購買，二是受讓人支付合理對價，三是受讓人已經辦理產權登記手續。這里的已經辦理產權登記手續是指在糾紛成訟之前當事人已經辦理了產權變更登記手續，不包括當事人通過申請人民法院強制執行辦理產權變更登記手續的情形。根據查明事實，董文趣未經共同共有人林彩花同意將案涉房屋出賣給邵麗云，在本案二審判決生效前案涉房屋尚未變更登記到邵麗云名下，不符合法律規定不動產善意取得必須具備已經辦理產權登記手續的條件，因此邵麗云不能取得案涉房屋的所有權。另一方面，董文趣未經共同共有人林彩花同意與邵麗云簽訂房屋買賣合同，共同共有人林彩花作為有獨立請求權的第三人參與本案訴訟要求確認房屋買賣合同無效，實質是不同意繼續履行，要求追回案涉房屋。根據上述法律和司法解釋的規定，邵麗云對案涉房屋不構成善意取得，林彩花有權追回案涉房屋，故案涉房屋買賣合同不應繼續履行。一審判決董文趣、劉維雙協助邵麗云辦理案涉房屋的不動產過戶登記手續，二審判決在此基礎上加判邵麗云支付董文趣購房款86萬元，存在不當，應予糾正。
