“借名買房”實務案例解析及風險提示
作者/琚敬（北京云亭律師事務所）
編者按
案例導讀
近年來，很多人因為限購、限貸、戶籍等原因，不便或者不能直接以自己的名義購房并登記在自己的名下，就與他人約定，借用他人名義購房，自己出資但暫時將房屋登記在他人名下，實際出資人為借名人，登記人為出名人。那么這種“借名買房”協議在法律實務中效力如何？哪些情況能獲得法院支持，哪些不會獲得支持？又存在哪些風險呢？本文筆者將通過自己親自辦理的一例“借名買房”案例一一進行解析。
案情簡介
王某系李某的兒媳，李某的兒子李小某于2016年去世，王某于2017年5月向法院起訴，訴稱2006年與李某口頭約定，王某借李某名義購房，該房屋雖然登記在李某的名下，但是實際出資人為王某 ，并由王某實際居住。
王某請求法院判決確認雙方存在借名買房法律關系，并由李某將房屋過戶登記至王某名下。
律師代理
筆者代理的是被告李某，接受委托后通過了解案情得知，王某和李某之間沒有任何書面關于借名買房的約定，王某也并未實際占有控制該房屋，自2014年10月底就搬出了該房屋。筆者從雙方沒有任何借名買房協議入手，積極幫助李某舉證，提供了李某平日的物業費、供暖費、生活垃圾清運費等證據，證明涉案房屋由李某實際使用控制。且從王某本人為北京市戶口，符合各項購房指標，王某自己的親屬也都在北京，沒必要借公公的名買房等方面積極進行答辯，最終維護了李某的合法權益。
裁判結果
最后法院判決認定：
首先，王某不能證明與李某之間存在書面或者口頭的借名買房協議；其次，通過對房屋使用形式的審查，王某在2014年就搬出該房屋，李某后續一直收取租金，并且李某的戶口一直在該房屋內，房屋由李某控制，王某不能證明其系房屋的單獨實際所有人，故對于其要求確定借名買房關系，辦理過戶的訴訟請求不予支持，判決駁回王某的訴訟請求。
律師分析
借名買房風險極大，建議慎之又慎，那么在審判實踐中具備哪些條件、提供哪些證據材料才有可能支持借名人要求辦理房屋產權轉移登記的訴求呢？
借名買房協議具有合同約束力，只要不存在合同法第五十二條合同無效的情形，司法實踐中一般會認定協議有效。在借名買房案件中，借名買房約定最為重要的，是借名人要求辦理房屋產權轉移登記的基礎。
根據《北京市高院審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十五條規定：“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。”可見法院支持的前提是有“約定”。
有約定是前提，約定的內容也很關鍵，借名人與出名人要對房屋買賣的登記事項、出資、所有權歸屬、房屋過戶等內容進行詳細的書面約定。司法實踐中，如果沒有書面的借名買房協議，需要舉證證明雙方存在“借名買房“的合意，這種情況下對于借名人來說舉證難度很大。口頭約定“借名買房”也不建議使用，口頭協議存在舉證難、約定不清等問題。很多親朋好友之間出于信任，對于借名買房事宜僅僅口頭約定或者沒有明確約定，事后一旦發生爭議，借名人在訴訟過程中無法舉證與出名人之間有“借名買房”的約定，將會面臨敗訴結果。
反觀筆者辦理的上述案例，如果王某和李某之間有書面的“借名買房”協議，案情結果就可能反轉。
在審判實踐中，“借名人”履行了全部出資或相應出資，是認定借名關系成立的重要要件。借名人購房的轉賬記錄、匯款單據、發票等出資證據需要予以保留，證明其實際出資。
如果僅僅有出資證明，無法證明雙方之間有借名登記的合意，法院會支持借名人要求過戶的訴求嗎？
案例：北京市朝陽區人民法院（2017）京0105民初24053號:
原告北京格林沃德科技有限公司與被告郭萍合同糾紛一案法院裁判認為：“當事人一方提供的證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不應予以支持。本案中，格林沃德公司稱其系2003室房屋的實際購買人，但其未能提供任何與郭萍關于借名購房的書面協議，即使格林沃德公司對購房存在出資關系，但并不能證明其為實際產權人。格林沃德公司以借名買房為由，要求郭萍給付出售2003室房屋的款項，本院不予支持。至于出資與否，屬債權問題，并非本案處理范圍。”
可見，在司法實踐中，借名人僅有出資記錄，沒有借名協議的，借名人主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不會獲得法院，但是借名人可以向登記人另行主張出資債權，法院會根據出資的性質按照相關法律規定處理。
房屋由誰居住或出租，決定了誰對房屋進行實際控制。筆者代理的王某與李某借名買房糾紛中，王某只能提供2014年以前的一些物業費繳費記錄，自己也認可她在2014年就搬出了房屋，現在由李某實際控制并對外出租。試想一下，如果自己都無法控制自己的房屋，怎么能證明是房屋的實際所有人呢。所以法官以王某不能證明自己控制并且是房屋單獨實際所有人為理由之一，駁回了其訴求。
法官審理案件，會結合多種證據，綜合判斷房屋是否為借名人所有的事實。因此，在舉證過程中，要積極列舉一切有利的證據予以輔助。比如：借名人持有房屋產權證書和契稅發票、購房發票；物業費、供暖費等后續費用由借名人交付；是否符合房屋買賣履行過程借名買賣交易習慣等。筆者代理的上述案例中，王某具有北京戶口和購房資質就不符合交易習慣，再加上她無法提供有效的出資證明，物業費等繳費記錄不完整等也是法官駁回其訴求的考量因素。
風險提示
如果上文所述的借名買房協議、出資證明、居住使用證明都具備了，對借名人要求辦理房屋所有權轉移登記的訴求就一定會獲得法院支持嗎？不一定，如果存在以下情況，法院不予支持：
案例：北京市西城區人民法院（2018）京0102民初43787號
原告北京九維世通科技有限公司（以下簡稱九維公司）訴被告李靜合同糾紛一案，法院認定原被告之間存在借名購房關系，但是因為涉案房屋有查封，沒有支持原告要求房屋所有權轉移登記的訴求。
北京市西城區人民法院認為：“根據李靜簽字確認并加蓋九維公司公章的《承諾書》、《商品房抵押說明》，本院足以認定雙方就涉案房屋存在借名購房的合意。故原告主張雙方存在借名購房合同關系，本院予以確認。關于購房款來源，雙方雖然存有爭議，但購房款問題不影響雙方的借名購房合同關系，李靜可就相關債權另行主張權利。關于房屋過戶一節，首先，涉案房屋產權并未登記至李靜名下，李靜需先行根據買賣合同將房屋產權辦理至其名下后，才能協助九維公司辦理房屋過戶手續。其次，涉案房屋上存在司法查封。故原告要求李靜辦理涉案房屋產權過戶手續缺乏法律條件，本院不予支持。待條件具備時，原告可另行向適格的法律主體主張權利。”
案例：北京市第三中級人民法院（2020）京03民終3616號
法院裁判認為：“本案中，結合鄧江提交的《收據》以及鄧江占有、使用房屋，購房合同、貸款合同、購房發票、房屋產權證等房屋相關材料均在鄧江手中的事實，可以認定雙方之間存在借名買房關系。但涉案房屋系限價商品房，屬于政策性保障住房，故鄧江借鄧河名義購買涉案限價商品房的行為影響了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法權益，其借名買房協議應當認定為無效。綜上，一審法院對鄧江要求鄧河協助辦理過戶的訴訟請求不予支持，并無不當。關于購房款及補償費用等，雙方可另行解決。”
案例：北京市第一中級人民法院（2018）京01民終8708號
法院裁判認為：“雙方對一審法院認定涉案房屋為王國萍出資、借用孫汝清之名購買的經濟適用房無爭議。該經濟適用房并非是通過搖號程序取得的購房指標，且該房屋的原購房合同系2008年4月11日以前簽訂，這類經濟適用房的交易不適用目前關于經濟適用房買賣的限制性規定，現該房屋已經符合上市交易的條件，因此雙方之間關于過戶的約定不侵害社會公共利益，亦不違反法律、行政法規的強制性法律規定，應為合法有效，雙方均應依約履行。現房屋所有權證書自頒發至今已滿五年，房屋具備上市交易過戶條件，在此情況下孫汝清應配合王國萍辦理房屋權屬轉移登記手續。現因王國萍并不具有在北京市購房資格，故辦理房屋權屬轉移登記手續存在現實障礙，對王國萍要求孫汝清協助辦理房屋權屬轉移登記至王國萍名下的主張，本院不予支持。因雙方存在借名買房合同關系，且王國萍支付了全部房款，故對孫汝清要求王國萍騰退房屋的訴訟請求，本院不予支持。”
總之，“借名買房”隱患多，除了出名人反悔不配合過戶，房產被抵押、查封，還有房產被私自轉賣給善意第三人等法律風險，律師不建議嘗試，如果迫不得已必須要借用他人名義購房，借名人一定要提前了解房屋的性質和自己現在或者將來是否具備購房資格，在確保出名人信譽良好、踏實可靠的前提下，找專業律師起草“借名買房”協議，并在律師的指導下保留相關證據，以應對以后可能出現的法律風險。
本文作者
琚敬 律師
北京云亭律師事務所合伙人
