單位：北京市安理律師事務所
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現如今買房不容易，政策、房價、地段、學區、開發商、物業、配套設施等一系列因素考慮下來，一番千挑萬選之后終于將房買到手，突然發現辛苦買來的婚房竟是“兇宅”，可在簽訂買賣合同時出賣人對此事只字未提，此時買房人應當如何處理？根據本文引用的案例，標的房屋屬于兇宅這一事實屬于與訂立合同有關的重大事實，賣房人在簽訂房屋買賣合同時有義務將這一事實如實告知買受人，否則買受人可以賣方欺詐為由請求法院撤銷房屋買賣合同。
賣房人有義務將與房屋買賣合同訂立有關的重大信息真實、及時的向買受人披露,否則可能構成欺詐
裁判要旨
賣房人有義務將與房屋買賣合同訂立有關的重大信息真實、及時的向買受人披露。標的房屋屬于兇宅這一事實屬于與訂立合同有關的重大事實，賣房人在簽訂房屋買賣合同時故意隱瞞這一事實的，買房人可以賣方欺詐為由請求法院撤銷房屋買賣合同。
案情簡介
一、2014年3月26日，孫圣為購買婚房，在鏈家公司居間下，與甄英娜就1905號房屋買賣事宜簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定由孫圣以628萬元的總價購買甄英娜名下的1905號房屋。孫圣于同年6月9日支付了全部購房款，隨后甄英娜交付了房屋，并協助辦理了過戶登記手續。
二、房屋買賣合同履行完畢后，孫圣從鄰居處得知甄英娜的愛人在2005年11月某日凌晨自1905號房屋跳樓自殺，在與甄英娜交涉無果的情況下孫圣向法院起訴，請求法院判定撤銷案涉《北京市存量房屋買賣合同》，要求甄英娜返還購房款及利息并賠償相應損失。
三、北京市海淀區法院一審判定解除案涉合同，甄英娜不服，提起上訴，北京市一中院以一審法院釋明程序不充分明確為由，判決撤銷原判，發回重審。
四、海淀區法院重新審理此案，認為1905號房屋構成傳統意義上的“兇宅”，甄英娜在簽訂合同時隱瞞這一重要事實，已經構成欺詐，判決：撤銷案涉合同，甄英娜向孫圣返還購房款及利息并賠償相應損失。
五、甄英娜不服，向北京市一中院提起上訴，法院最終判決：駁回上訴，維持原判。
敗訴原因
我國合同法第五十四條規定，一方以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院撤銷。
本案中甄英娜的丈夫在1905號房屋跳樓自殺，根據中國傳統觀念，該1905號房屋應當屬于“兇宅”，兇宅雖然不影響房屋的實際使用價值，但是會對一般公眾的心理產生很大影響，因此，1905號房屋屬于兇宅這一事實屬于與訂立合同有關的重大事實，甄英娜在與孫圣簽訂房屋買賣合同時即有義務就這一事實告知孫圣，而根據法院查明的事實不能證明甄英娜履行了相關的告知義務，因此法院認定甄英娜的行為構成欺詐，判決撤銷案涉《北京市存量房屋買賣合同》。
敗訴教訓、經驗總結
前事不忘，后事之師，為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
一，建議買房人在簽訂合同時在合同中明確約定購房目的（家庭自住、學區房、婚房等），約定賣方應當保證房屋不存在非質量瑕疵，并且在合同中寫明賣方違反約定義務應當承擔相應的賠償責任。
二、買房人在簽訂買賣合同之前仔細調查房產的相關情況，不僅是要查清房屋權屬登記情況、有無共有人、是否屬于共同財產等問題，還可以到物業公司、居委會、鄰居處了解該房屋和所在社區是否發生過意外死亡事件等相關具體情況，充分考慮各方面因素后再簽訂買賣合同。
相關法律規定
《合同法》
第六條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第五十四條 下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
法院判決
一審法院認為：
本案的第一個爭議焦點在于當事人之間就1905號房屋買賣事宜所簽署的相關合同是否符合撤銷要件。根據法律規定，一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院撤銷。本案中，首先，當事人在訂立合同過程中，應當遵循誠實信用原則，如實披露與訂立合同有關的重要事實。而根據本案查明的事實，可以確認1905號房屋在孫圣與甄英娜簽訂《北京市存量房屋買賣合同》等相關協議之前，確發生過甄英娜之夫王×自1905號房屋墜樓死亡的事實，王學成雖未在1905號房屋內死亡，但鑒于其系自1905號房屋中墜樓死亡，該非正常死亡事件與1905號房屋仍存在較大的關聯性。因此，1905號房屋屬于傳統習俗認知的“兇宅”范疇。雖然“兇宅”概念并不影響房屋的實際使用價值，但對于普通民眾而言，該情形卻會對居住人的心理產生重大影響，此應屬與訂立合同有關的重要事實。對該事實，甄英娜作為房屋出售人，其在締約過程中負有向房屋買受人孫圣如實予以告知的義務。甄英娜有關其對此不負有告知義務的答辯意見，缺乏法律依據，法院不予采信。其次，甄英娜雖抗辯孫圣及其父母均在1905號房屋所在同一小區內生活，其應當知曉1905號房屋發生過高墜死亡事件的意見，但鑒于孫圣及其父母所住707號房屋與1905號房屋在地理位置上并非屬于同一樓宇，在沒有其他充分證據予以佐證的情形下，僅因存有居住在同一小區的事實，亦不足以證明孫圣對1905號房屋發生過高墜死亡事件應為明知狀態；第三，即便本案中有關《房地產經紀服務事項告知書》上的“甄英娜”簽字非甄英娜本人所簽，但此僅能證明該告知書上有關1905號房屋是否為“兇宅”的承諾非甄英娜本人所為，仍不足以證明甄英娜已盡到了相應告知義務。綜上，在孫圣沒有明確意愿表明其愿意購買“兇宅”的情形下，甄英娜未將上述重大事實如實告知孫圣，導致其違背真實意思表示，與甄英娜簽訂了有關買賣合同，甄英娜的行為已構成了欺詐。因此，本案所涉合同，符合法定撤銷要件，依法應予以撤銷。
二審法院認為：
本案二審爭議焦點在于賠償責任的認定與承擔。對此，本院認為，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。在訂立合同過程中雙方均應如實將與訂立合同有關的重要事項提供給合同相對方。在本案的房屋買賣過程中，出賣人理應將與房屋有關的重要信息，特別是對影響房屋買賣合同訂立與否或者對合同訂立的條件產生重大影響的信息真實、及時的向買受人披露。然而，甄英娜作為出賣人在訂立合同時并未告知孫圣1905號房屋曾發生過甄英娜之夫王×自該房屋墜樓死亡的不幸事件。本院認為，無論從買受人孫圣購買該房屋作為“婚房”使用的目的分析，還是以一般購買者的購買心理考量，1905號房屋曾發生過的不幸事件均系影響買受人訂立房屋購買合同的重大事項。甄英娜作為出賣人未將該信息披露給孫圣，亦未提供充分證據證明孫圣在購房時已知悉該信息，其應承擔相應的賠償責任。一審法院據此判令甄英娜賠償孫圣相關利息損失、契稅、土地出讓金、房屋登記費、居間代理費、取暖費損失，具備事實及法律依據。
案件來源
甄英娜與孫圣等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第一中級人民法院（2017）京01民終1274號]。
作者簡介
唐青林律師、李舒律師，北京市安理律師事務所高級合伙人，從事法律工作十余年，實踐經驗豐富。專業論文曾發表在《最高人民法院民事審判指導與參考》及《法學研究》等。曾代理多起在最高人民法院審理的疑難復雜案件并成功獲得勝訴，參與辦理的各類案件總金額累計達百億元。領銜的專業律師團隊專門辦理來自全國各地的重大疑難復雜案件，團隊“十大金剛”最低學位為碩士學位，全部畢業于清華大學、北京大學、中國人民大學、中國政法大學等著名高校，均取得法學專業博士或碩士學位，理論功底深厚，實踐經驗豐富。在北京大學出版社、中國法制出版社等出版《公司訴訟法律實務精解與百案評析》、《公司并購法律實務精解與百案評析》等法律專業著作十余部。團隊深度耕耘的業務領域：公司法（含公司并購及公司控制權）、合同法、擔保法、金融、土地與礦產資源法、工程建設與房地產法、高端婚姻家事糾紛、重大財產保全與執行。
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