關于造城，碧桂園和華夏幸福走的是兩條路。
文 | 大濕兄
九十年代中期以后，中國的城鎮化工作由單一的百姓的居住問題，進化到對城市改造和新城建設等層面。特別是全球化的迫近，促使人們的目光投向全世界。于是，“造城運動”此起彼伏，大量開發區、新城、新樓盤矗立在各大城市的外圍。
碧桂園是典型的“造城專家”。這股全國的“造城熱”，推動了碧桂園向二三線城市的擴張步伐。1992年，從一個小施工隊開始，經歷了24年的風雨，鍛造了碧桂園這個千億房企大鱷，到如今，“給您一個五星級的家”已經是令人耳熟能詳的廣告語，其超級大盤模式也令地產圈嘆為觀止。
而除了碧桂園之外，另一家典型的“造城運動員”則是華夏幸福。借助固安等環北京區域產業新城發展的獨特勢能，華夏幸福迅速裹挾更多的產業和區域，在短時間內把雪球做大，并越滾越快。現在的華夏幸福，已經是全球上市公司1000強了。
不得不承認，碧桂園的造城與華夏幸福有異曲同工之妙，但出發點兩者有很大不同。碧桂園的路徑是從住宅地產到產城融合，而華夏幸福則是從產業地產到產城融合，兩者殊途同歸。
大盤升級：城鎮化的力量
聊起碧桂園與華夏幸福的造城差別，就不得不從其創始發家的“種子階段”說起。
楊國強創立碧桂園之前，曾經做過抹灰工、包工頭。盡管做這一行的人很多，但楊國強不一樣，他深深知道好房子對中國老百姓重要性，也決定在這個領域學習和發展自己。直到上世紀90年代初，住房商品化趨勢明朗，建筑公司的楊國強，從中看到做更大事情的機會，在順德以“碧桂園”為名開始了房地產開發。
此時的碧桂園，因為資金少，只能買成本低、別人不要的荒地。因此，這第一個項目一面市，就遭遇比較困難的局面。危情之下，楊國強一番運作后，把北京景山學校引去開了分校，還打出“鄧小平的孫子都是讀景山”的招牌。陷入半停擺的項目，從此被激活，學校入學“門票”甚至緊俏到一票難求。
從這個意義上說，楊國強可以算得上是城鎮化運動的始祖。只不過，他的大盤，他的城鎮，是自己創造出來的。由此，碧桂園從生活、教育配套入手，形成了獨特的大盤模式。
一個典型的例子，是碧桂園在惠東開發運營的大盤 十里銀灘。
在這樣一個惠東四線城市，一個盤就賣了92億，位列全國單盤銷售第十名。在前九名基本都是北京上海深圳一線城市，這些城市單價基本是惠東的8~10倍的背景下，碧桂園十里銀灘的92億，更是難能可貴。
因為同樣單盤100億，其他賣1套，碧桂園要賣8~10套，而且碧桂園很多都是小面積，套數會更多。而套數多，背后的家庭戶數、盤內人口總量，也遠超其他開發商的業績名盤——業績說話，客戶買單說話，碧桂園大盤實力，名不虛傳。
而中國另一造城專家華夏幸福，對比以競爭激烈的普通住宅開發為主業的碧桂園，其造城模式的產生和成功則顯得有些偶然。這是因為，華夏幸福賴以成名的必殺技，是在固安產業新城的模式成功。這個必殺技，需要有幾個先決的觸發條件：地方政府資金短缺發展乏術；恰逢其時的一線產業轉移外溢；豐富的土地資源；當然，如果周邊正好有限購的一二線城市就更妙了。
固安恰好全部滿足，而這個罅隙中無人留意的機會被華夏幸福牢牢抓住了。華夏幸福與固安縣政府簽訂了一個非常經典的協議，那就是華夏幸福代為一級開發和園區招商，也就是代行政府職能，換取的收入是基建費用、土地整理費用、園區服務費的110%，也就是前期費用全部返還后提成10%，以及新增落地投資額的45%。
這一個模式，幫助華夏幸福快速做大。然而，中國又有幾個像固安一樣的城市呢？所以在后期，華夏幸福調整戰略，打造國內領先的專業招商引資團隊，提高自身產業規劃能力，同時開發住宅大盤，如遍布北京周邊的孔雀城。公允地說，住宅大盤也是其產業新城戰略的一部分，甚至是其業績主力。它跟碧桂園一樣，都是這一波中國造城運動的先鋒軍。
產城融合的兩個案例
造城運動發展到極致，不僅是生活、教育配套與住宅的融合，更是產業、金融、醫療等社會全職能與住宅的融合。在這一方面，碧桂園打造了兩個產城融合的案例。
第一個案例是李開復攜其創新工場進駐的碧桂園科技小鎮。
據星子了解，碧桂園計劃在深圳周邊搞10個科技小鎮，每個5平方公里，已經敲定4個，惠州3個東莞1個，距離深圳中心區一個小時車程，高速直達和高鐵站附近，這是目前大濕兄發現的最大產業地產計劃了。
而科技小鎮是由碧桂園和由原天安數碼城主要核心骨干組成的深圳百富東方合作共建，其中碧桂園主要負責項目硬件建設開發和運營，同時攜手清華大學、思科集團、李開復創新工場等國內外著名機構，通過龍頭企業帶動關聯企業入駐，遴選最有潛力的優質企業進入小鎮。這些對產業發展具有強大影響力的合作方，他們或許將為這一個中國版“硅谷”帶來軟硬件的奇妙碰撞。
第二個案例則是新加坡旁的森林城市。
森林城市是一座立體分層現代城市、國際產能合作新城，被馬來西亞總理納吉布宣布為免稅島。
馬來西亞首相納吉與碧桂園楊董事長
12月6日上午，森林城市國際產能產業合作簽約大會暨酒店商業盛大開業儀式在碧桂園森林城市舉行。在馬來西亞國家政要、碧桂園集團董事局主席楊國強、碧桂園集團總裁莫斌等人見證下，總市值超過6萬億元人民幣的36家知名企業（機構）集體簽約森林城市，以打造智慧生態之城，樹立未來城市榜樣。
值得一提的是，此次簽約企業中包括9家財富世界500強企業或其下屬企業，分別是華為、思科、埃森哲、中建海外、美的、德國博世、中建鋼構、德意志銀行亞太區總行、中國銀行馬來西亞分行。
森林城市以產城融合、綠色智慧為發展理念，此次簽約彰顯了森林城市進一步成為國際產能合作新城，再一次凸出了碧桂園在造城方面的強大實力。
目前的森林城市，已經規劃發展出旅游會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業的八大產業。其中，森林城市還將與美國嘉德圣瑪麗學校、臺灣美兆集團、世界醫療健康旅游聯合會等共同推動教育、旅游、健康產業發展。
同時，與混凝土預制構件自動化生產領域的國際領軍企業德國艾巴維/普瑞集團，共建自動化混凝土預制構件流水線，生產預制混凝土墻體，也生產預應力混凝土預制樓板，共同致力于建筑工業化和綠色建筑發展。森林城市還攜手華為、埃森哲、德國博世、騰訊等龍頭企業共推智慧城市和社區建設。
從“南方大佬”到“國際品牌”，從“奇跡之城”到“城市綠洲”，這樣的成績不得不讓人驚嘆碧桂園的飛速發展。
作為中國優勢產能輸出的重要平臺，森林城市為中國企業提供了一個集群式“走出去”的運營管理服務海外平臺，帶動國內大批制造業、建筑業、信息產業等相關上下游企業抱團出海，成為中國企業走向東盟乃至世界的橋頭堡，進一步提升“中國制造”的全球影響力及美譽度。這樣的造城業績，又有誰不感嘆呢？
亂入的星子：好想沖上去合影oo~
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