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前天，杭州市住房保障和房產管理局網站發布消息，杭州市二手房交易監管服務平臺，18日上線了“個人自主掛牌房源”功能。▲杭州這一舉措，打破了傳統依賴中介機構的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構房源信息不對稱的弊端。有意思的是，該平臺不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規范流程開展交易，還新設置了用戶身份智能分類功能，實現個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經紀人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾（系統可自動識別中介經紀人信息，因為杭州全市所有中介經紀人都有備案登記）。看來，不僅是購房者，就連政府，也是“天下苦秦久矣”。
▲為此，貝殼股價收盤暴跌14.86%，報17.01美元，創收盤歷史新低，市值縮水至202億美元。在美上市一年時間，貝殼最高價一度近80美元，但如今相較20美元發行價跌去15%。
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早在2011年，北京就有首個官辦免中介費二手房交易平臺在海淀區試點運行。但該平臺的房源搜索功能，只能依靠房源編碼和小區名稱進行查詢，非常不便。2015年，北京又上線北京市房地產交易信息網。按照該平臺的設想，買家跟賣家可直接在網絡上實現對接、“零中介費”，但在這個平臺中，很多功能都不全，更多的是停留在了房屋評估值上。同樣的，2016年，杭州也上線了“二手房交易監管服務平臺”并開通了“個人自主掛牌房源”功能。但缺點在于，此時平臺上的業主電話一直是對外公開的，所有購房人、中介都能看見。這就導致中介騷擾直掛房源業主的現象，非常頻繁。由此，杭州最新更新的功能，一個是要求所有登錄系統的人做實名認證，另一個是實現房源信息僅向個人認證用戶開放，中介無法查看。從這兩項更新功能，我們可以看出，政府確實在努力推進個人直掛房源交易市場化，且去中介化意味明顯。▲除了杭州，今年6月24日，深圳官方住建局其實也推出了面向個人的二手房交易系統，只不過這個功能一直還在“內測”。03
不管官方推出的個人直掛房源交易系統是否能夠成功，我們國家是講風向的，當北京、杭州、深圳等一線大城市都出現了“去中介化”的直接交易平臺，這個意味其實非常明顯：（1）中國式家庭，教育和住房支出是最大的兩大開支。只有把教育開支打下來，民間的日常消費才有保障；把住房消費（包含中介消費）打下來，民間的其他大宗消費如汽車、電器才會活躍。說實話，買賣房子是城市基礎服務，是維系民生幸福的根本性商業活動。而又因為房產買賣金額巨大，基本是居民所有的家產，在這個領域形成中介費壟斷，會對居民財產造成重大影響。
而就在去年底，就有不少新聞爆出，鄭州貝殼開始全面漲傭，從2021年1月起，將中介費由房屋成交總價的2%上調至3%。買方承擔2%，賣方承擔1%。
雖然從表面上看，從2%的收費標準轉向3%，只是讓賣家多出了1%，但一單交易兩頭薅錢，羊毛出在羊身上，還是讓人感覺非常不爽。
更值得關注的是，貝殼系中介不單單是鄭州漲價，早在去年11月份，深圳就來了一波“特別提示”：
▲“未來我們是向客戶收不高于2個點的收傭，對業主不高于1個點的收傭。”貝殼找房粵閩區域總經理兼深圳城市總經理戴明奎2020年11月5日說。
據了解，在貝殼深圳傭金提價前，深圳平均傭金點數為1.5%左右；而在提價后，貝殼深圳旗下所有新經紀品牌門店都將按照新的服務收費標準收費，包括鏈家、德佑、覽眾、糯家、脈房、68置業、微地產、成宏地產共八大新經紀品牌，共近1600多家門店。
要知道，深圳房產總價動不動就超千萬，按照3%的收費標準，一單交易中介費就將近30萬。
然而，對于提價，貝殼深圳戴明奎解釋說，“不是加傭，只是把過去的3%的傭金進行合理化、細分化、透明化，且雙向收傭的透明化在全國范圍內是趨勢所在，目前上海、廣州都在實踐。”
▲對此，圈內某頭部自媒體居然還說國內中介費率很低....真的很低嗎？
由此，通過“房東直賣”模式，可以省下很大一筆價值數萬元的中介費。這樣一筆費用，對于促進消費，提倡生育二胎、三胎，還是很有幫助的。畢竟，人口問題始終是影響我國經濟社會發展的基礎性、全局性和戰略性問題，而現在，人們已經生不起——生個孩子，如果需要讓家長破產才能供出來，生育意愿還怎么提高？所以，孩子是要生的，教育、地產、中介等領域更得打壓，這是順其自然的事，關鍵在于怎么弄，造成的社會影響可以降到最低。（2）為房東賣房、客戶買房多提供一個渠道，同樣有利于反房源壟斷。單從2020年的數據看，杭州二手房市場份額中，貝殼已經占據42.8%的份額，而在2018年，貝殼（鏈家）在杭州二手房的市占率僅為11.7%。
▲2018年，貝殼（鏈家）與杭州本土中介豪世華邦市場份額不相上下。2020年，豪世華邦市占率萎縮至3%。圖片來源：晚點latepost貝殼是怎么在兩年間內做到市占率飛速提升的？其實無他，就是通過平臺收編一些小中介，形成房源優勢后，自然也就形成了市占率優勢。由此，當政府通過組建官方直賣系統時，毫無疑問，貝殼、我愛我家等大中介的房源優勢，必然就削弱了。04
上一周，貝殼找房公布了2021半年報。具體數據如下：
可以看出，貝殼一年近千億營收，客戶想買二手房，貝殼基本是繞不過去的。在我看來，房地產市場雖大，幾十萬億的規模，但卻是很講究馬太效應的。因為房源、客戶數據這些，積累起來很吃力，但是一旦打通了，那就是獨家護城河。如此，盡管杭州打響“中介反壟斷”第一槍，聲音還很弱小，就連杭州房產綜管中心市場科科長胡萍莉也坦言，由于二手房買賣需求繁雜多樣，客戶需要實際看房，單靠這個平臺，中介也不可能被完全替代。“如果涉及到按揭貸款、產權調查等專業服務，目前來看還無法繞開中介。”事實上，除了杭州、深圳等城市官方在努力外，民間也早已開始了“消滅中介費”的嘗試。最典型的案例，便是上海的大房鴨。
嚴格來說，大房鴨并不是中介，因為它不介入交易，而是由賣家和買家直接談判，只是在成交后收取2萬的服務費；雖然提供房源和帶看人員，但是房源不是中介上傳的，而是房東自己上傳、帶看人員是社區的志愿者（為啥小區里面的居民會愿意當社區顧問呢？他們每帶看一次房子可以得到50塊，如果成交的話，可以得到5000塊。每一次帶看其實不用花多長的時間，而且就在自己家附近，何樂而不為）。當然，作為新生的互聯網社區模式，大房鴨的缺點也是有的。因為是房東自己報價上傳房源，所以房東往往報價過高（市面上急拋的房源，在這里也看不到）；受限于推廣問題，它的房源較為稀少；此外，它的社區志愿者不介入交易，也就不會幫購房者砍價了，而是由購房者直接跟房東去談，這對于談判能力強的買家是個優點，畢竟當下的中介是一頭撮合兩家，令人很不放心；但對于談判能力弱的買家就是缺點了，需要買家自己斟酌考慮。綜上，在買房知識越來越容易獲取的當下，通過政府官方或者大房鴨等民間機構，直接在房東手上買房新模式的出現，對于希望降低中介費的朋友算是個利好。其實買二手房，只要有充足的賣家信息，有詳盡的產調、完善的貸款和合同法律保障，自己又能勤快一點多看房多做板塊分析，并不是一件難事。更何況，還能省掉幾萬幾十萬的中介費，何樂而不為呢？
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