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一、基本案情

【案件簡(jiǎn)介】

2013年12月30日，承租人與出租人簽訂《租賃合同》，承租人租賃屬于出租人位于北京市某地的大院內(nèi)的土地、房屋及其附屬設(shè)施，租期5年（14年1月至18年底），租金共計(jì)200萬(wàn)元，雙方約定租賃期限內(nèi)，承租人投資新建的地上物歸承租人所有，遇拆遷，承租人投資新建的地上物補(bǔ)償和營(yíng)業(yè)損失歸承租人即承租人所有。

合同簽訂后，陸續(xù)新建了5000平米的磚混和鋼架結(jié)構(gòu)建筑，承租人實(shí)際支付租金至2017年底，18年初至4月的房租13萬(wàn)元未支付。案涉租賃場(chǎng)地，土地面積8400平方米，1至27號(hào)房屋建筑面積6500平米（7個(gè)房中房按照附屬物計(jì)算補(bǔ)償），搬遷補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)總計(jì)2382萬(wàn)元，其中，土地補(bǔ)償1209萬(wàn)元；房屋補(bǔ)償495萬(wàn)元；裝修及附屬物補(bǔ)償價(jià)187萬(wàn)元；停業(yè)損失456萬(wàn)元；其他搬家補(bǔ)助（搬家、固話移機(jī)、空調(diào)移機(jī)、寬帶移機(jī)等）33萬(wàn)元。搬遷獎(jiǎng)勵(lì)119萬(wàn)元。

雙方一致認(rèn)可3、5、7、9、11、17、19、21、23為新建，4號(hào)、27號(hào)房屋由誰(shuí)建設(shè)存在爭(zhēng)議。承租人主張房中房1、2、3均系其所建，出租人不予認(rèn)可。2017年11月27日，案涉租賃場(chǎng)地的電表戶(hù)在供電局銷(xiāo)戶(hù)。

【法院認(rèn)為】

一審法院：

一、根據(jù)騰退公告確定的時(shí)間2018年5月15日，確定為合同解除之日；

二、案涉房屋2017年底斷電，不具備經(jīng)營(yíng)條件，雙方的對(duì)賬單和租金支付憑證對(duì)2017年租金做過(guò)核減，法院認(rèn)可，已多交的租金出租人應(yīng)當(dāng)退還承租人，數(shù)額法院酌定為4.8萬(wàn)元；

三、未支付補(bǔ)償款系雙方爭(zhēng)議較大，并非出租人故意拖延，違約的主張不成立，法院不予支持；

四、對(duì)雙方認(rèn)可無(wú)爭(zhēng)議的房屋，法院予以確認(rèn)，對(duì)于存在爭(zhēng)議的4號(hào)房屋承租人未能證明其所建，歸出租人所有，27號(hào)房屋承租人有證據(jù)證明為其所建，在承租人提交的錄音證據(jù)中出租人也予以認(rèn)可，但辯稱(chēng)這是委托承租人建設(shè)理由不成立，錄音中出租人認(rèn)可房中房2、3系承租人增建，但是未提及房中房1，且無(wú)其他證據(jù)證明，法院不予認(rèn)可，最終確認(rèn)3、5、7、9、11、17、19、21、23、27系承租人新建，房中房2、3系新建；

五、關(guān)于拆遷款分配：

1、土地補(bǔ)償款及拆遷獎(jiǎng)勵(lì)歸出租人所有；

2、經(jīng)營(yíng)損失，按照700元/平米的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)已確定的房屋歸屬，扣除承租人新建房屋遮蓋原有房屋的情況，出租人支付承租人305萬(wàn)元；

3、房屋補(bǔ)償按照其歸屬，出租人支付承租人297萬(wàn)元；

4、裝修及附屬物（房中房屬附屬物）按照歸屬，及雙方證據(jù)，出租人支付承租人84萬(wàn)元；

5、搬家補(bǔ)助，法院認(rèn)為承租人為實(shí)際騰退人，搬家補(bǔ)助全部歸承租人所有，承租人主動(dòng)放棄部分法院認(rèn)可，出租人支付承租人搬家補(bǔ)助費(fèi)32萬(wàn)元。

以上總計(jì)，721萬(wàn)元。

二審法院：

一、爭(zhēng)議較大的27號(hào)房屋，承租人提供了建筑施工方和工程款支付的事實(shí)，結(jié)合錄音能認(rèn)定爭(zhēng)議房屋為承租人新建；

二、承租人新建的房屋遮蓋出租人原有房屋，導(dǎo)致出租人未獲得經(jīng)營(yíng)損失賠償。但相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)損失一審法院已扣除，二審法院不支持未支持主張；

三、承租人為實(shí)際拆遷騰退人，拆遷補(bǔ)助費(fèi)支付給承租人并無(wú)不當(dāng)；

四、合同約定拆遷時(shí)，承租人新建的建筑物補(bǔ)償和經(jīng)營(yíng)損失歸承租人所有，相應(yīng)的新建房屋裝修和附屬物以及按照裝修及附屬物補(bǔ)償?shù)姆恐蟹浚矊儆谫r償屬于承租人。合同約定定對(duì)租賃物的裝修及改造部分歸出租人所有，與上述約定并不沖突，承租人在出租人所有房屋裝修和改造按照合同約定屬于出租人，新建的房屋裝修和附屬物，雖然合同并未約定，但是按照物權(quán)添附和主物從物的原則，一審法院判定新建房屋的裝修和附屬物賠償歸承租人所有，并無(wú)不當(dāng)，二審法院予以確認(rèn)；

綜上，駁回出租人上訴，維持原判。

再審法院：

駁回出租人的再審申請(qǐng)。

二、北京地區(qū)的司法裁判觀點(diǎn)

綜上，北京地區(qū)，裁判的尺度基本按照《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》（京高法發(fā)﹝2013﹞462號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行，對(duì)于原有建筑基本的裁判原則是，有合同約定的依據(jù)合同約定，無(wú)約定或者約定不明的，停產(chǎn)停業(yè)損失和搬遷費(fèi)一般由承租人享有。承租方對(duì)新增建筑及附屬物按照物權(quán)歸屬享有相應(yīng)補(bǔ)償款，法院一般不會(huì)審查房建設(shè)手續(xù)以及合法性問(wèn)題，一般按照拆遷是否補(bǔ)償來(lái)判定是否予以分配。裝修按照殘值計(jì)算決定是否賠償。

主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在新建建筑的歸屬、裝修及附屬物的歸屬。

由于雙方在租賃期間沒(méi)有對(duì)新建的事實(shí)證據(jù)進(jìn)行固定或者確認(rèn)，事后法院很難認(rèn)定歸屬。另外，在拆遷過(guò)程中出租方和承租方為了爭(zhēng)取更多拆遷利益，甚至前期達(dá)成某種合作（非正式），后期分配拆遷利益不均產(chǎn)生糾紛。

三、外地市的司法裁判觀點(diǎn)

1、湖南省邵陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2019）湘05民終2753號(hào)租賃合同糾紛案件

【裁判觀點(diǎn)】

承租人不是房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的相對(duì)方，不能直接依據(jù)拆遷補(bǔ)償合同取得裝修裝飾補(bǔ)償款、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，但可依據(jù)與房屋所有權(quán)人達(dá)成的租賃合同取得相關(guān)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。

由于承租人不屬《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》的相對(duì)人，雙方在簽訂《房屋租賃合同書(shū)》時(shí)亦未就因政府征收拆遷房屋對(duì)糕點(diǎn)屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)等相關(guān)損失如何處理作出過(guò)約定，加之出租人因政府舊城改造拆遷需收回兩間涉案門(mén)面，雙方之間的不定期租賃合同已于2019年6月30日合法解除，故承租人提出應(yīng)由出租人支付停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)的依據(jù)不足，本院不予支持。

2、廣東省廣州市中級(jí)人民法院（2019）粵01民終8122號(hào)租賃合同糾紛案件

【裁判觀點(diǎn)】

至于承租人本案主張出租人支付房屋拆遷補(bǔ)償款問(wèn)題，從涉案的《物業(yè)租賃合同》看，該租賃合同并未對(duì)有關(guān)拆遷補(bǔ)償款作出約定，承租人是否應(yīng)當(dāng)獲得拆遷補(bǔ)償款、可以獲得哪些拆遷補(bǔ)償款、如何確定拆遷補(bǔ)償款的數(shù)額，涉案《物業(yè)租賃合同》的權(quán)利義務(wù)范疇難以涵括。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、權(quán)利義務(wù)關(guān)系的形成，非因法律的特別規(guī)定，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致才能形成。承租人所提拆遷補(bǔ)償款爭(zhēng)議與本案租賃糾紛并非同一法律關(guān)系，應(yīng)另循法律途徑予以解決。承租人在本案中要求出租人支付拆遷補(bǔ)償款，本院不予支持。

四、關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用房出租拆遷利益的分配討論

1、承租人是否有權(quán)直接分配拆遷利益

一種觀點(diǎn)為，北京市的司法裁判觀點(diǎn)和河北省拆遷的補(bǔ)償辦法第15條的規(guī)定“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者依法承租房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)且租賃合同未到期所承租房屋被征收的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)依照生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與被征收人的約定分配；無(wú)約定的，房屋征收部門(mén)可將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的停產(chǎn)停業(yè)損失直接補(bǔ)償給生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。”可以看出，承租人可以直接參與拆遷利益的分配。

另一種觀點(diǎn)，湖南省邵陽(yáng)市法院的觀點(diǎn)是租賃合同與拆遷協(xié)議不是同一個(gè)法律關(guān)系，在沒(méi)有租賃合同約定的情況下不能直接分配拆遷利益；廣州市法院進(jìn)一步論述，民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、權(quán)利義務(wù)關(guān)系的形成，非因法律的特別規(guī)定，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致才能形成，承租人所提拆遷補(bǔ)償款爭(zhēng)議與本案租賃糾紛并非同一法律關(guān)系。也就是說(shuō)承租人不能在租賃合同中獲得拆遷利益的分配。國(guó)有地上房屋征收補(bǔ)償條例、陜西省拆遷補(bǔ)償辦法和廣州市拆遷補(bǔ)償辦法，對(duì)于承租人能否直接獲得拆遷利益，均持否定態(tài)度。

筆者傾向于后者觀點(diǎn)，請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)是法律規(guī)定或者協(xié)議約定，承租人主張直接分配拆遷利益沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，國(guó)有地上房屋征收補(bǔ)償條例將房屋的所有權(quán)人作為被拆遷人，拆遷補(bǔ)償?shù)睦鎸儆诒徊疬w人（出租人），雖然河北省的實(shí)施細(xì)則突破了上位法的規(guī)定，但是實(shí)踐中，大部分省市還是保持了與上位法一致的規(guī)定，即承租人不享受拆遷利益。

但是，并不是說(shuō)承租人的利益得不到法律的保護(hù)，作為用益物權(quán)人，物權(quán)法對(duì)用益物權(quán)人面臨拆遷，可以參照物權(quán)所有權(quán)人面臨拆遷獲得相應(yīng)補(bǔ)償，筆者認(rèn)為出租人獲得補(bǔ)償是一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)的上限，補(bǔ)償?shù)姆秶粦?yīng)超過(guò)出租人可得利益。根據(jù)合同法關(guān)于租賃合同解除的規(guī)定，承租人享有基于合同的損失賠償請(qǐng)求權(quán)，參照物權(quán)法的上限標(biāo)準(zhǔn)獲得相應(yīng)的賠償，江蘇省高院認(rèn)為出租人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)對(duì)承租人的損失予以補(bǔ)償，也說(shuō)明承租人的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)與合同法規(guī)定一致。

2、承租人拆遷過(guò)程中損失的舉證責(zé)任的分配

對(duì)于承租人的損失，在合同沒(méi)有明確約定的情況下，舉證責(zé)任應(yīng)在承租人，拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)款項(xiàng)只能作為賠償款的參考，如果承租人不能證明其因拆遷造成損失，出租人不負(fù)有損失的賠償責(zé)任。

在實(shí)務(wù)中，涉及到新建房屋的重置成新價(jià)補(bǔ)償，承租人的舉證責(zé)任是證明其建設(shè)了房屋并支付了工程款，如新建房屋因?yàn)槲传@規(guī)劃審批等情況未獲拆遷補(bǔ)償?shù)模凶馊瞬幌碛袚p失的賠償請(qǐng)求權(quán)。這類(lèi)損失的爭(zhēng)議，主要在房屋的歸屬問(wèn)題。那么對(duì)于租賃合同到期終止，出租人在拆遷后獲得由承租人新建房屋的補(bǔ)償款，原承租人是否有權(quán)就其新建的房屋獲得補(bǔ)償款問(wèn)題，承租人不免除損失的舉證責(zé)任，對(duì)于是否賠償損失，有兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)，參照裝修的殘值耗盡，合同到期終止且合同未約定補(bǔ)償，承租人缺少請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)，不享有拆遷利益；第二種觀點(diǎn)，房屋為承租人所建，出租人在拆遷時(shí)獲得利益，應(yīng)當(dāng)按照公平原則分配拆遷利益，詳見(jiàn)本文石景山法院（2015）石民初字第8223號(hào)判決的觀點(diǎn)。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)的損失，承租人同樣有舉證責(zé)任，通常情況下拆遷決定到實(shí)際拆遷，這段時(shí)間承租人有充分的時(shí)間準(zhǔn)備換地經(jīng)營(yíng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)損失有合理的預(yù)期，且拆遷并非出自出租人的過(guò)錯(cuò)，筆者認(rèn)為直接按照拆遷的一次性停產(chǎn)停業(yè)損失標(biāo)準(zhǔn)，全部支付承租人，顯示公平，出租人出租房屋或者租金收益也是一種經(jīng)營(yíng)行為，奈何厚此薄彼，只保護(hù)承租人的經(jīng)營(yíng)利益，所以在認(rèn)定經(jīng)營(yíng)損失時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃剩余的時(shí)間和承租人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，基于公平原則，按照剩余租賃期限占總租賃期限的比例，參照獲得經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償，計(jì)算出的數(shù)額較為合適。

對(duì)于搬遷費(fèi)，承租人應(yīng)當(dāng)證明其為設(shè)備、附屬物等搬遷工作的支出情況，以此計(jì)算損失情況，再綜合出租人獲得搬遷費(fèi)的情況，由法院酌定。

裝修和附屬物的處理，最高院出臺(tái)有房屋租賃合同的司法解釋?zhuān)瑺?zhēng)議較小。

對(duì)于搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，是對(duì)實(shí)際騰退人的獎(jiǎng)勵(lì)，筆者認(rèn)為承租人積極配合騰退拆遷也是出于租賃合同解除后的租賃物的返還和清算義務(wù)，即使承租人能舉證其積極配合拆遷工作，也因與案件沒(méi)有關(guān)聯(lián)性和缺少請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，而不能被支持。當(dāng)然，實(shí)踐中也有例外，通州法院（2017）京0112民初34539號(hào)案件，則基于《通州文旅區(qū)拆遷補(bǔ)償辦法》規(guī)定，拆遷獎(jiǎng)勵(lì)給實(shí)際騰退企業(yè)（承租人），承租人舉證申請(qǐng)法院調(diào)取了通州文旅區(qū)拆遷補(bǔ)償辦法，法院支持拆遷獎(jiǎng)勵(lì)給付承租人。

五、實(shí)務(wù)中的注意事項(xiàng)

實(shí)務(wù)中，特別是城市郊區(qū)被列入城市規(guī)劃范圍內(nèi)的區(qū)域，是拆拆利益糾紛高發(fā)的地區(qū)，為避免不同地區(qū)司法裁判觀點(diǎn)的差異，導(dǎo)致出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)失衡，減少糾紛和損失，筆者有以下幾點(diǎn)建議：

從出租人角度：

（1）簽訂租賃合同時(shí)約定，租賃期間承租方未經(jīng)出租方書(shū)面同意擅自新建、改建、裝修、擴(kuò)建租賃物的，在合同解除時(shí)，承租人自行拆除，出租人不承擔(dān)任何賠償責(zé)任，造成出租人損失的，依法賠償；

如遇政府拆遷，未經(jīng)書(shū)面同意的新建、裝修和擴(kuò)建，造成的損失由承租人自行承擔(dān)，與出租人無(wú)關(guān)；

對(duì)于出租人同意新建、改建、裝修、擴(kuò)建租賃物的，雙方應(yīng)就相應(yīng)的造價(jià)進(jìn)行確認(rèn)。

（2）拆遷決定發(fā)布后正式拆遷前，出租人應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)承租人參加評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)租賃物的測(cè)量和評(píng)估，確認(rèn)物的歸屬，避免權(quán)屬不清而造成糾紛和被動(dòng)。

必要時(shí)與承租方簽訂合同解除協(xié)議，約定承租人退還租賃物的時(shí)間，營(yíng)業(yè)執(zhí)照從注冊(cè)地址遷出租賃地的時(shí)間，搬遷費(fèi)的承擔(dān)和經(jīng)營(yíng)損失的支付，建議給予承租人一定的免租和退租，甚至補(bǔ)償來(lái)?yè)Q取和平解除合同。

（3）拆遷時(shí)想獲得停產(chǎn)停業(yè)損失，建議使用本公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和能實(shí)際控制的關(guān)聯(lián)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因?yàn)椴疬w時(shí)一般要求公司在租賃地有一年以上的經(jīng)營(yíng)行為和相關(guān)的完稅要求，不建議使用承租人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，往往會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)損失的全部補(bǔ)償歸承租人。

（4）吃虧往往都是源自貪圖小利，大量案件都顯示，在拆遷決定后實(shí)際拆遷前，出租人和承租人因?yàn)闋?zhēng)取拆遷利益的需要，不是積極的解除合同，配合拆遷騰退，而是口頭或者書(shū)面的協(xié)商，達(dá)成如何能共同配合獲得政府更多的拆遷補(bǔ)償，承租人也樂(lè)于“幫助”出租人，用突擊擴(kuò)建建筑、新建廠房、硬化道路、修建圍墻、拖延設(shè)備搬遷和人員撤離等方式與政府周旋，其結(jié)果是，承租蓋的房子和留下的設(shè)備搬遷費(fèi)都?xì)w了承租人，更有甚者拆遷的獎(jiǎng)勵(lì)也歸了承租人。

從承租人角度：

要將出租人的限制做松綁，不但要仔細(xì)閱讀一般由出租人提供的合同文本，必要時(shí)讓專(zhuān)業(yè)的律師審核，最好能在租賃合同中明確約定損失計(jì)算的方法（例如參照租金、營(yíng)業(yè)額等），承租期間及拆遷期間，與出租人的任何合作都要保存錄音和書(shū)面證據(jù)，將出租人承諾的補(bǔ)償具體客觀化，作為損失計(jì)算的依據(jù)，避免出租人拿到補(bǔ)償款后，反悔不認(rèn)，徒增訴訟和時(shí)間成本支出。