房貸“量縮價升”，“金九銀十”難顯成色
以往九、十月份是房子銷售的旺季，
今年在政策的調控下，預計風光不再，
不過，開發商與房產中介還會通過不同方式促銷！
按照以往的經驗，對房地產市場來說，每年的9月份、10月份通常是一年中最好的銷售周期，因此，也就有“金九銀十”的說法。然而，今年以來，在“3·17新政”的影響下，情況卻發生了非常大的變化。以北京為例，據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計， 2017年8月份，北京全市二手住宅共網簽7712套，環比上月增加7.7%，整體規模基本持平，但較2016年同期下滑70%。價格上，北京二手房價也經歷了5月份、6月份、7月份連續3個月的環比下降，直到8月份才出現與上月持平的現象。市場低迷狀態非常明顯，活躍度明顯不如往年。業內人士預計，今年樓市“金九銀十”恐怕成色不足。
從銀行的反應情況來看，也應驗了政策的從緊和市場的變化。按照上市銀行日前發布的中報數據，多家銀行已經逐步放緩了房貸投放節奏。如中行上半年個人住房貸款同比下降7.7個百分點，農行同比增速回落21.2個百分點。而融360發布的報告則顯示，7月全國首套房平均利率為4.99%，相當于基準利率的1.02倍，環比上升2.25%，同比去年7月的4.44%上升了0.55個百分點。二套房方面，在全國35個城市533家銀行中，422家銀行執行基準利率上浮10%，執行基準利率上浮15%的有10家，上浮20%的有67家，較上月增加31家，10家銀行執行基準利率上浮30%，僅四家銀行執行基準利率。銀行在房貸投放方面“量縮價升”現象十分明顯。
“金九銀十”成色不足，可能只是一種現象，一種特定階段的特殊現象。但是，現象的背后，可能是房地產市場出現微妙變化的表現。要知道，往年的“金九銀十”，并不是市場本身出現了什么變化，或者說消費者在這個階段突然萌發了購房的意愿，而是開發商加大了商品房的供應和促銷力度，調動了購房者的購房熱情。譬如將好房源推向市場，給購房者一定的優惠和獎勵，與銀行的等攜手推出優惠政策等。也正是因為開發商在這一階段的運作較多、促銷手段較多，也就在客觀上造成了“金九銀十”的感覺。實際上，一些開發商在春節期間也會采取一些促銷手段。只是寒冷的冬天讓人很給產生“金”、“銀”的感覺而已。
而從今年的情況來看，開發商顯然缺少這方面的熱情。一方面，由于近兩年開發商拿地的熱情不是很高，手中的優質房源不是很多。加上前期房價快速上漲，已經讓部分開發商銷空了手中的優質資源，造成房源短缺，沒有能力提供更多的好房源；另一方面，在一系列政策的作用下，特別是房貸政策的持續收緊，購房者的購房能力受到了制約，很多原本考慮買房的居民，面對房貸利率的持續上調，首付比例的不斷提升，放棄或暫停了購房的意愿，從而使購房者數量下降，也在一定程度上影響了市場的熱度。正是兩方面因素的影響，也就使得九月的“開門紅”落空了，“金九銀十”的含金量可能要打不小的折扣。
不僅如此，隨著國家層面鼓勵居民通過租房解決住房問題，并推動地方政府實現“租購同權”，讓租房者也能享受購房者的福利待遇，也使得部分購房者開始重新思考、重新規劃自己的買房計劃。因為，對多數購房者來說，并沒有足夠的經濟能力購房，只是擔心房價繼續上漲、租房等又在權利方面受到太多制約，才萌生了購房的意愿。如果房價處于穩定狀態，而不再快速上漲，租房也能享受子女入學等方面的相同權利，很多居民、特別是年輕人可能會選擇租房或暫時不買房。
有人說，租房要看丈母娘是否同意。實際上，丈母娘是否同意，關鍵要看丈母娘是真心希望子女生活得好還是生活得差。如果真心希望子女生活得好，且很多年輕人都轉向租房了，丈母娘們也不會再逼著女婿購房了。他們也十分清楚，女婿強行購房的結果，就是女兒艱苦生活的開始。所以，丈母娘決不是是否購房的決定因素，而是租房是否真的能夠在權利上與購房基本相同。
倒是居民消費貸款的的大幅增長，是需要引起重視的問題。數據顯示，今年前7個月，居民新增消費性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7137億元，而去年全年僅新增消費性短期貸款8305億元。這部分消費貸款，有沒有轉道到房地產市場，成為住房消費貸款的。如果確有其事，就必須嚴厲禁止。不然，調控又將前功盡棄。更重要的，包括互聯網金融平臺的資金等，也可能轉入到房地產市場。當然，虛擬貨幣的狂漲，也有可能成為居民消費貸款快速上漲的一個重要原因。也就是說，居民消費貸款也可能轉道到虛擬貨幣領域。畢竟，上半年就有10萬人次參與了比特幣等虛擬貨幣的炒作。
從總體上講，不管“金九銀十”的成色高低，也不管會不會再出現“金九銀十”現象，有一點必須注意，那就是決不能再讓金融機構成為房價上漲的推手，不能成為炒房者手中的武器。房貸也好，消費貸款也罷，都必須控制好節奏，把握好投向，防止再出現大規模放貸和轉道房地產市場的現象發生。因為，調控能夠維持到目前這樣的水平，相當不容易，反彈的力量實在太強，稍有不慎，就會出現快速反彈現象。到時，就真的會失信于民了。中國房地產市場不能崩盤，但也決不能再繼續行走在快速上漲通道上，穩定，才是房地產市場的首要目標。
譚浩俊【原創】
