【原創(chuàng)】
土地流拍率上升說(shuō)明了什么？
●（非特別標(biāo)注，文章皆為譚浩俊原創(chuàng)）
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，一線城市土地流標(biāo)共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高，而去年同期僅有4宗土地流標(biāo)；二線城市土地流標(biāo)共154宗，2017年同期為77宗；三線、四線城市土地流標(biāo)合計(jì)達(dá)到629宗，而2017年同期為284宗。今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流標(biāo)共796宗。
土地流拍率快速上升，至少說(shuō)明了三個(gè)方面的情況：首先，說(shuō)明調(diào)控已經(jīng)發(fā)揮作用，土地市場(chǎng)的熱度正在呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，土地高價(jià)者得的現(xiàn)象已經(jīng)很難維持。即便一些大型開(kāi)發(fā)企業(yè)仍有比較強(qiáng)烈的拿地欲望，也不會(huì)再象過(guò)去那樣輕率拿地。尤其是一、二線城市，在房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂?shù)那闆r下，草率拿地極有可能面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)；其二，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了一定的資金趨緊現(xiàn)象，除少數(shù)大型開(kāi)發(fā)商之外，多數(shù)中小開(kāi)發(fā)買(mǎi)賬已經(jīng)沒(méi)有能力再像過(guò)去那樣有土地就拿，拼命抬高價(jià)格的現(xiàn)象，而會(huì)更加理性、理智地對(duì)待拿地問(wèn)題；第三，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持相對(duì)悲觀態(tài)度，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)不太樂(lè)觀。特別在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”要求提出以后，拿地的熱情會(huì)受到有效遏制，拿地的沖動(dòng)會(huì)越來(lái)越弱。
事實(shí)也是，在土地價(jià)格已經(jīng)處于很高水平，繼續(xù)上抬的空間幾乎沒(méi)有的情況下，如果土地成交價(jià)格繼續(xù)上漲，最有可能出現(xiàn)的一種現(xiàn)象是，房?jī)r(jià)與地價(jià)倒掛，房?jī)r(jià)沒(méi)有能力支撐過(guò)高的地價(jià)。因?yàn)椋恋亓髋穆噬仙谋澈?，也預(yù)示著城市土地供應(yīng)力度的加大。想一想，半年就流拍796宗土地，就算有少量重復(fù)流拍的，也足以可以看出，上半年土地供應(yīng)的力度還是比較大的，供應(yīng)的數(shù)量和規(guī)模也是有明顯提升的。正是土地供應(yīng)的節(jié)奏加快、數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，才有可能出現(xiàn)流拍率上升的現(xiàn)象。
土地流拍率的上升，在反映土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況變化的同時(shí)，更襯托出各方對(duì)市場(chǎng)的尊重，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地方政府等。因?yàn)椋谶^(guò)去相當(dāng)一段時(shí)間，土地價(jià)格的上漲，都是非理性的，是違反市場(chǎng)規(guī)律的。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，動(dòng)輒上百數(shù)百次的敲錘聲以及幾十、上百甚至幾百的溢價(jià)率，特別是一些中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，也加入到爭(zhēng)搶土地的行列中來(lái)，將土地價(jià)格推到令人難以置信的水平，地價(jià)就不可能是真實(shí)的，由此產(chǎn)生的后果，也是十分嚴(yán)重的。而銀行為了一時(shí)之需，也是無(wú)節(jié)制地給開(kāi)發(fā)商以資金支持，推動(dòng)地價(jià)上漲，也將自身風(fēng)險(xiǎn)推升到很高水平。地方政府則為了土地出讓收入，對(duì)地價(jià)的無(wú)節(jié)制上升完全放任，甚至暗暗高興。一些小型開(kāi)發(fā)商在拿到了土地以后，又將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他開(kāi)發(fā)商，就從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了地價(jià)的不理性和瘋狂，說(shuō)明了地價(jià)的失真和無(wú)底線。在這樣的情況下，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，遏制房?jī)r(jià)上漲的重心轉(zhuǎn)向土地價(jià)格，就顯得十分重要。
很顯然，限制和約束金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸支持，包括債券發(fā)行等也對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)亮紅燈，迫使一些企業(yè)不得不到境外發(fā)債、境外融資。雖然能夠解決一時(shí)的資金困局，但在國(guó)內(nèi)融資難度明顯加大的情況下，是很難維持下去的。所以，融資控制利劍已經(jīng)深深地插到開(kāi)發(fā)商的心上，再不在拿地問(wèn)題上理性理智，誰(shuí)也無(wú)法保證，不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。即便是大型開(kāi)發(fā)商，預(yù)計(jì)也難以承受繼續(xù)大規(guī)模拿地的資金壓力。近一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)萬(wàn)科、碧桂園等負(fù)債規(guī)模巨大的消息，也不時(shí)出現(xiàn)在媒體，就是最好的例證。
而“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的要求，則是刺向開(kāi)發(fā)企業(yè)、遏制地價(jià)進(jìn)一步上漲的又一利劍。要知道，把房?jī)r(jià)上漲的總閘門(mén)關(guān)好，開(kāi)發(fā)企業(yè)要想繼續(xù)賺錢(qián)，就只能在地價(jià)上做文章。而且，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)的活躍度下降，成交規(guī)模萎縮，廣大居民購(gòu)房熱情在房?jī)r(jià)不能再漲中得到冷卻，炒房客推高房?jī)r(jià)的元素越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)商不僅要通過(guò)提高房子的品質(zhì)來(lái)吸引購(gòu)房者，從而增加建房成本，而且要面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下降。如果再不充分考慮地價(jià)因素，不在地價(jià)上做足文章，虧本就可能是大概率事件。因此，在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間，地價(jià)都有可能在現(xiàn)有水平上出現(xiàn)下調(diào)，且經(jīng)常發(fā)生流拍現(xiàn)象。
如果說(shuō)過(guò)去是開(kāi)發(fā)商集體抬價(jià)，把地價(jià)抬得越高越好的話，未來(lái)開(kāi)發(fā)商要做的，可能是集體壓價(jià)，亦即形成某種默契，只要價(jià)格高于心理價(jià)位，就極有可能流拍。而且，會(huì)形成另一種默契，那就是依據(jù)各自需要，以“認(rèn)購(gòu)”的方式拿地，彼此之間不再惡性競(jìng)爭(zhēng)。雖然此舉可能與土地競(jìng)拍政策存在矛盾，會(huì)給人以串通拿地的嫌疑。但是，面對(duì)高地價(jià)，不排除開(kāi)發(fā)商會(huì)采用這樣的方式，并以此來(lái)壓低地價(jià)。不管怎么說(shuō)，把地價(jià)降下來(lái)，總比拼命抬高地價(jià)來(lái)得理性，也更能體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值。更直接地說(shuō)，也可以認(rèn)為是對(duì)土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的尊重，對(duì)價(jià)格的尊重。
搶地會(huì)帶來(lái)地價(jià)的無(wú)序上漲，讓地可能會(huì)帶來(lái)土地價(jià)格的走低，但不會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)那樣的問(wèn)題。至少，能夠?qū)Χ糁品績(jī)r(jià)上漲產(chǎn)生積極作用。更何況，一些城市的需求還能比較好地對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐，繼而讓地價(jià)難以走得太低呢？
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