【原創(chuàng)】
賣地收入刷新記錄，
開發(fā)商靠什么支撐拿地，資金鏈緊繃是假象？
（非特別標(biāo)注，文章皆為譚浩俊原創(chuàng)）
2019年土地市場高位運(yùn)行，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年全國50大城市合計(jì)賣地4.41萬億元，同比上漲幅度達(dá)19.33%，刷新歷史記錄。其中，16個(gè)城市賣地超千億元，杭州大幅度領(lǐng)跑，全年賣地2836億元；上海和廣州以1992億元、1864億元位列第二、第三。19個(gè)城市賣地超過500億元，50大城市中，2019年賣地同比上漲的占比68%。
都說樓市低迷，都說開發(fā)商資金鏈緊繃，都說房價(jià)要跌，且去年已有400多家開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)。然而，場地收入仍然居高不下，甚至再度刷新了記錄。那么，到底是什么在支撐著開發(fā)商拿地呢？難道開發(fā)商資金鏈緊繃只是一種假象嗎？
顯然，開發(fā)商拿地和樓市低迷呈現(xiàn)的這種反差，確實(shí)讓人有點(diǎn)看不懂。難道開發(fā)商依然在賭樓市調(diào)控政策會(huì)放松？依然認(rèn)為房價(jià)會(huì)上漲？因此，趁市場低迷多多拿地，以博未來幾年房價(jià)上漲帶來新的暴利？
不錯(cuò)，過去的十多年，開發(fā)商通過儲(chǔ)備土地，確實(shí)拿到了很多土地價(jià)格上漲的利益，甚至可以說是暴利。特別是大型開發(fā)企業(yè)，憑借著資金實(shí)力雄厚、品牌效應(yīng)強(qiáng)大，不僅在一二線城市，在三四線城市也都獲得很大的土地溢價(jià)。特別是樓市調(diào)控政策的不穩(wěn)定，更讓開發(fā)企業(yè)有了更大的獲利空間。所有的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都是房價(jià)上漲的既得利益者，也是房價(jià)上漲的推動(dòng)者之一。
但是，此輪樓市調(diào)控，定位已經(jīng)相當(dāng)明確，那就是“房子是用來住的，不是用來炒的”，要求也非常明確，就是因城施策、落實(shí)城市政府主體責(zé)任。同時(shí)，還明確提出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。也就是說，沒有任何放松調(diào)控的含義。不僅如此，在日前召開的房地產(chǎn)座談會(huì)上，決策層又提出了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)。特別是“穩(wěn)地價(jià)”，被當(dāng)作穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的首要目標(biāo)。可見，決策層對(duì)樓市調(diào)控的精準(zhǔn)度已經(jīng)越來越高、調(diào)控的針對(duì)性也越來越強(qiáng)。只要穩(wěn)住了地價(jià)，房價(jià)也就基本穩(wěn)定了。只要地方政府不參與到拉升房價(jià)的行動(dòng)之中，依靠炒房者，是沒有能力再掀起各種風(fēng)浪的。
既然如此，土地市場就不該如此紅火，不該再出現(xiàn)土地成交如此火爆、土地出讓收入刷新記錄這樣的現(xiàn)象。那么，到底是什么原因推動(dòng)了土地收入的上漲，引發(fā)了開發(fā)商拿地的熱情呢？從全年土地成交的實(shí)際情況來看，二季度是土地成交的高峰期。為什么二季度會(huì)出現(xiàn)一波土地成交高峰呢？原因很簡單，就是個(gè)別城市試探著出臺(tái)了退出限購政策，從而給外界一種錯(cuò)覺，樓市調(diào)控政策有可能要放松，甚至退出。盡管這些城市很快就收回了政策，出現(xiàn)了朝令夕改的現(xiàn)象。但是，傳遞的信號(hào)是明顯的，對(duì)開發(fā)商來說，也就聞風(fēng)而動(dòng)了。
值得注意的是，這種“樂觀”的情緒，也就維持了很短時(shí)間，決策層就再度明確了“房住不炒”的定位，緊接著還提出了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，給了開發(fā)商當(dāng)頭一棒。同時(shí)，也給了地方一次明確的警示。因此，三、四季度的土地成交就明顯不如二季度了。同時(shí)，溢價(jià)率也出現(xiàn)了明顯下降。
盡管如此，土地成交仍然保持了較高的水平。因此，也就不僅僅是部分城市試探調(diào)控放松的問題，而是開發(fā)商仍然抱有僥幸心理。這種僥幸，可能還伴隨著開發(fā)商“不差錢”。不然，沒有能力儲(chǔ)備甚至囤積土地。那么，開發(fā)商的錢是哪里來的呢？因?yàn)椋_發(fā)商的錢，無非是銀行、信托、境外以及售房收入等幾個(gè)渠道。售房收入，從市場低迷的情況來看，似乎不是太樂觀。境外和信托等，也在收緊。唯一可能的，就是銀行通過各種渠道將資金轉(zhuǎn)道到開發(fā)企業(yè)。
為什么得出這樣的結(jié)論呢？因?yàn)椋瑥慕陙碡泿耪叩恼{(diào)整來看，出臺(tái)了多次定向降準(zhǔn)政策，明確資金必須投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、尤其是中小微企業(yè)。但是，從實(shí)體經(jīng)濟(jì)獲得的實(shí)際資金情況來看，并沒有形成有效的投入，新增資金遠(yuǎn)不如政策釋放的資金多。相反，開發(fā)企業(yè)獲得的資金規(guī)模卻增加了不少，而且，還不包括居民購房貸款。特別是以居民消費(fèi)貸款名義轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場的資金，更有可能成為炒房者和住房投資者的福利。如此一來，也就等于幫助開發(fā)商融資了。所以，開發(fā)商“不差錢”，開發(fā)商有銀行暗中支持。
所以，面對(duì)2019年土地收入再次刷新記錄，除了需要進(jìn)一步穩(wěn)定住西安市調(diào)控政策之外，更要注意銀行資金的動(dòng)向。特別是新年第一天央行就出臺(tái)全面降準(zhǔn)政策，更有可能讓開發(fā)商心中一振。8000億新增資金，到底有多少會(huì)流向房地產(chǎn)市場，仍然是值得關(guān)注的問題。
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