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就拿昨天來(lái)說(shuō)吧，購(gòu)房群里就有好幾位朋友在問(wèn)：“牛奶廠(chǎng)二手房，7萬(wàn)/㎡還能買(mǎi)嗎？會(huì)不會(huì)高位站崗？”。

那么，為什么牛奶廠(chǎng)板塊會(huì)突然熱起來(lái)？其實(shí)，這得從上個(gè)月的拍地說(shuō)起。

11月16日，牛奶廠(chǎng)宅地拍出5.1萬(wàn)/平的樓面價(jià)，刷新記錄。這不僅讓周邊開(kāi)發(fā)商嗨了，更讓業(yè)主膨脹了，轉(zhuǎn)身就回家把房子掛到7萬(wàn)+的價(jià)格。

不過(guò)，這個(gè)價(jià)格真的值得嗎？今天，房產(chǎn)君就圍繞著這個(gè)問(wèn)題，來(lái)簡(jiǎn)單聊一聊。

首先，我們來(lái)看看牛奶廠(chǎng)板塊漲價(jià)的情況。

整個(gè)板塊已經(jīng)斷貨兩年已久，目前只有二手小區(qū)，比如，龍湖首開(kāi)天宸原著、華潤(rùn)天合、招商雍華府、家和天曜、金地天河公館等。

從鏈接平臺(tái)上看，雖然掛出的房源不多，但是，已經(jīng)有不少住宅房源的掛牌價(jià)，超過(guò)7萬(wàn)/㎡。

其中，不少房源的報(bào)價(jià)，多輪瘋漲。

| 龍湖首開(kāi)天宸原著二手房

|金地天河公館房源二手房

| 華潤(rùn)天合二手房

不得不說(shuō)，這些房源的漲價(jià)，每一個(gè)都“觸目驚心”。

或許有人會(huì)說(shuō)，不能只看單個(gè)樓盤(pán)的報(bào)價(jià)，沒(méi)有參考意義。那行，下面我們?cè)賮?lái)看看整個(gè)板塊的報(bào)價(jià)情況。

下面是我整理的牛奶廠(chǎng)板塊部分二手小區(qū)今年3-11月的報(bào)價(jià)。

看到了嗎？短短8個(gè)月內(nèi)，這幾個(gè)樓盤(pán)的掛牌均價(jià)，均超30%的漲幅。其中漲幅最高的，不是龍湖首開(kāi)天宸原著，是華潤(rùn)天合，高達(dá)87.04%。

看到這里，我們難免會(huì)有一個(gè)疑問(wèn)：牛奶廠(chǎng)板塊憑啥這么貴，它漲價(jià)的邏輯是怎么樣的？

房產(chǎn)君認(rèn)為，可以簡(jiǎn)單總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

其一、樓面價(jià)推高房?jī)r(jià)。

據(jù)房產(chǎn)君了解，2014年牛奶廠(chǎng)推出8宗地塊，分別被華潤(rùn)、金地、龍湖、平安不動(dòng)產(chǎn)刮分，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)不過(guò)1字頭而已。

到了今年11月，合景泰富斬獲天河奧體公園北側(cè)AT1003036地塊，折合樓面價(jià)高達(dá)5.1萬(wàn)/平！

短短6年，樓面價(jià)猛增將近5倍，你說(shuō)，房?jī)r(jià)它能不漲嗎？

其二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

從地段上看，牛奶廠(chǎng)位于廣州東進(jìn)脈絡(luò)上，緊臨奧體核心，距離珠江新城約10公里，約20分鐘的車(chē)程，距金融城也僅約5公里，區(qū)位有足夠的誘惑力。

其三、規(guī)劃利好。

分量足夠的規(guī)劃，往往能給一個(gè)板塊帶來(lái)可觀的升值空間。

牛奶廠(chǎng)板塊所在的天河智谷片區(qū)，是廣深科技創(chuàng)新走廊重要科創(chuàng)與文創(chuàng)節(jié)點(diǎn)，集“產(chǎn)、學(xué)、研、商、居、文”于一體的新一代信息技術(shù)與文化創(chuàng)意價(jià)值創(chuàng)新園。

這也意味著，有產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，牛奶廠(chǎng)未來(lái)發(fā)展更有前景。

其四、天河稀缺的宜居板塊，環(huán)境非常好。

牛奶廠(chǎng)定位為國(guó)際社區(qū)，是天河比較純粹的全新居住板塊，也是當(dāng)前天河唯一的高品質(zhì)生活板塊！

|天河牛奶廠(chǎng)航拍

這里限高80米，沒(méi)有高樓大廈，只有舒適的低密度洋房，容積率僅有2.1-3，住起來(lái)非常舒適。

這樣的居住環(huán)境，自然也吸引了不少新貴人群。

所以，總的來(lái)說(shuō)，地段好，環(huán)境好，地價(jià)貴，是該板塊漲價(jià)的主要原因。

但是，畢竟牛奶廠(chǎng)還很“年輕”，房?jī)r(jià)更是直追天河的多數(shù)成熟板塊，是否“泡沫”太多？現(xiàn)在“進(jìn)場(chǎng)“還合適嗎？

下面，房產(chǎn)君從自住和投資兩個(gè)方面來(lái)分析：

如果是選擇自住，那么請(qǐng)做好開(kāi)車(chē)的心理準(zhǔn)備。目前來(lái)看，牛奶廠(chǎng)的配套還未完全完善。

比如，沒(méi)有比較成熟的商業(yè)；交通也不太行，附近雖開(kāi)通了地鐵4號(hào)線(xiàn)和21號(hào)線(xiàn)，但都需公交車(chē)接駁，如果你都是開(kāi)車(chē)出行，那就當(dāng)我沒(méi)說(shuō)過(guò)吧。

| 21號(hào)線(xiàn)大觀南路地鐵站

能扛的只有教育配套。近年來(lái)，牛奶廠(chǎng)已有不少名校進(jìn)駐，例如，執(zhí)信中學(xué)、體育東教育集團(tuán)的靈秀小學(xué)、華陽(yáng)教育集團(tuán)的奧體東小學(xué)等。

| 靈秀小學(xué)

| 奧體東小學(xué)

| 在建的執(zhí)信中學(xué)

不過(guò)，有一說(shuō)一，牛奶廠(chǎng)板塊的環(huán)境還是很好的，而且鄰居素質(zhì)高，所以，7萬(wàn)+的價(jià)格能不能買(mǎi)，還是得看大家的預(yù)算啦！

你要是有這個(gè)預(yù)算，也喜歡這里的環(huán)境，不在乎交通和配套不成熟，那買(mǎi)它也沒(méi)問(wèn)題。

如果是選擇投資，則可以考慮以下幾點(diǎn)：

第一、先從樓市后勁來(lái)看，牛奶廠(chǎng)板塊的“成長(zhǎng)性”還是值得期待的。

畢竟，隔壁地價(jià)都拍到5.1萬(wàn)/㎡了，新房還不得賣(mài)到10萬(wàn)？所以7萬(wàn)的二手房不算貴。

| 龍湖首開(kāi)天宸原著開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)

此外，牛奶廠(chǎng)未來(lái)是天河的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，有規(guī)劃利好傾斜，配套將會(huì)逐漸完善。

第二、二手房源掛牌價(jià)，跟業(yè)主心情以及對(duì)市場(chǎng)判斷有關(guān)，牛奶廠(chǎng)板塊二手的瘋漲，一定程度上是業(yè)主“炒高”。所以，對(duì)于一些跳漲比較夸張的房源，我覺(jué)得不值得去追，溢價(jià)太高。

第三、牛奶廠(chǎng)最早一批房源預(yù)計(jì)在2021年1月就滿(mǎn)2年了，到時(shí)候，這里的二手房源會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)，買(mǎi)家的選擇隨之增加，可以再等等。

| 天河牛奶廠(chǎng)國(guó)際社區(qū)航拍圖

第四、7萬(wàn)/㎡的房?jī)r(jià)，對(duì)牛奶廠(chǎng)來(lái)說(shuō)是否高了，可以做一個(gè)橫向比較。同樣的價(jià)格，我們是不是可以選擇天河公園、員村、珠江新城東等成熟板塊呢？

網(wǎng)友看法

最后，我們?cè)賮?lái)聽(tīng)聽(tīng)網(wǎng)友們?cè)谌豪镉懻摰慕Y(jié)果：

贊同派：

@張夢(mèng)Lindsay：我是奶廠(chǎng)業(yè)主，7萬(wàn)我不賣(mài)，因?yàn)猷従铀刭|(zhì)很高。

@Lucas：值得買(mǎi)，配套上來(lái)后，未來(lái)潛力巨大，有望上10萬(wàn)大關(guān)。

@黃曉旭：有執(zhí)信中學(xué)呀，遠(yuǎn)期規(guī)劃有19號(hào)線(xiàn)，然后對(duì)邊還有吉山村舊改利好。

反對(duì)派：

@冬冬：自住嗎？感覺(jué)那邊生活還不是很方便。

@陳君：牛奶廠(chǎng)配套還沒(méi)起來(lái)，那邊除了學(xué)校，也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有啥其他配套。

@K：牛奶廠(chǎng)有一種孤島氣氛。

@瓊：我覺(jué)得不值。價(jià)格太高，還有多少空間？稅費(fèi)也高，買(mǎi)其他新盤(pán)也許潛力更大。

@山間有雯子：基本都沒(méi)過(guò)兩年，5.3的稅，何必呢？1月14日就有很多滿(mǎn)兩年了，再等等。

@湖：我也覺(jué)得不值，不像深圳，炒房客戶(hù)一走，剩余一地雞毛，這個(gè)大環(huán)境接盤(pán)，脫不了手，就是橫盤(pán)的悲劇。

那么，你們認(rèn)為現(xiàn)在買(mǎi)入牛奶廠(chǎng)合適嗎？歡迎留言評(píng)論哦。