（圖片來源于網絡）
那天有個人發了一組計算數據給我。
樓面地價13549，契稅415，配套費290，建安+基礎設施3000
再假定資金成本加管理費用10%，銷售費用5%，毛利潤15%
于是：
（13549+415+290+3000）*1.1*1.05/0.85=23445
再加上9%增值稅
23429*1.09=25555
再換算為套內（得房率80%計算）
25537*1.25=31944
他問我灘子口的房價該不該這么算？
現在是不是該去周邊叉一套？
我的回答是：
NO！
其一，每家開發商對待土地的態度、投入精力、運營的能力、成本、產品定位都不相同！
價格也就不同，ZF都說了，從來沒人保證你買地就必須賺。
其二，看到地王，就去隨便叉一套，這個想法很幼稚！
為什么？
01
我先給你看兩個戶型圖
（戶型圖可點擊放大查看）
左圖，是10年前一個定位還不錯的樓盤。這個戶型你猜多大？
建面171平
右圖，是近期某樓盤，定位也挺不錯。這個戶型你猜多大？
建面168平
他倆區別在哪里呢？
區別是：時代變了！需求和生活理念變了！
前者，10多年前，那時候根本不準生二胎，生了要罰款。
設計理念也因此簡單。
171㎡，三居室，夠了！
于是，這么大面積，都用在哪里了？設計師說“均攤吧”！
后者，儼然是將“別墅扁平化”真正融入到了大平層設計之中。
大橫廳，大陽臺，3.15米層高；
整套房面寬達到18米！
4個臥室，2間套房，3個全明衛生間！
滿足二胎時代，三代同堂，對一套房子的全部功能性需求！
用通俗的話說，后面這個戶型（西派時代），幾乎做到了改善型生活必需品的標準。
用西派時代自己的話說：生活，是家庭中人與人之前的化學反應，改善的意義，就是把生活過得更好一點。
（戶型示意圖）
各個功能區域面積“重新分配”，該C的地方C，該A的地方，就A。
戶型還有明顯的細節升級
比如入戶，專門設計了獨立的電梯入戶廳！讓家有了“儀式感”
比如陽臺，最寬的地方進深2米，10米長，讓你擺得下躺椅，擺得下燒烤架
甚至連淋浴房，都特意設計成能容下雙成人的空間
咳咳...試想一下，當父母老了，需要你伺候著洗澡、搓搓背，就像小時候父母給你洗澡時一樣，是不是淋浴房必須要大？
足夠的空間，裝下了父子，母女之間最珍貴的愛！
所以，我要說的第一點是：
未來的新房子，的確會比較貴，因為產品全面的升級換代了！
隨著家庭結構的變化，應該考慮適應每一位家庭成員的需求、以及需求的改變！
從設計理念，到功能性。
10年前用諾基亞的，如今還會用嗎？早都換成蘋果了吧？哦不，是華為！
02
有人說一張戶型圖很難直觀的說明問題，就放一些圖片吧。
上面那個戶型的精裝修實景。
（實景拍攝）
這是大橫廳
大橫廳，加上一個大陽臺，帶來的效果是什么呢？
首先，還是家人之間的陪伴，為什么這么說？
有個調查數據：80-90后中，約74.4％的人平均每天陪伴伴侶的時間不足1小時，近6成的人每天陪伴孩子的時間不足1.05小時。
996太忙了！
而一個很大的廳+陽臺，則能創造更多的一家人在一起的活動空間與機會。
當你有小孩子，你就能體會我說的這一點。
（實景拍攝）
其次，在物理層面，你可以注意到，整幅的落地滑門，讓屋子采光和通風更好，包括廚房、餐廳，包括過道；
滿滿的陽光，在傳統“大豎廳”里，是無法感受到的...
在家里，可以辦一個私人派對。
同時，在裝修方面，新一代的住房，也是顛覆性升級！
比如，地暖，中央空調，逐漸成為家裝的必須品。
重慶冬天很冷，抖了幾十年，家里都要穿厚棉襖，小孩老人總感冒...
這兩年開始有些人用上了地暖，冬天舒服的不得了，但遇到一個問題：傳統的住房層高都是3米！
這是什么概念呢？同時裝上地暖、中央空調，特別是空調吊頂的地方，凈空大概只有2.5-2.6米。一個170CM的帥哥，墊腳伸手就能摸到你家天花板！這是多么的尷尬。
（實景拍攝）
所以，留出空調、地暖的設計空間很必要。
將層高提高到3.15米！
這15CM的空間，是開發商用額外的成本做的。
而高出的這15CM，不簡單，會讓房子的空間感大幅提升，心情都會因此變的開闊。
再比如衛生間
（實景拍攝）
通過設計的深化，實現了“三衛全采光”！
其目的就是滿足家庭成員的私隱性和獨立空間需求。
比如，老人起夜頻率高，冬天的夜晚，有一個在自己房里的單獨衛生間，是不是更加貼心？
又比如，家里的寶貝兒女長大了，是不是該擁有一個獨立衛生間？如果和家里的老人、客人共用一個衛生間，是否會感覺到不太方便？
五口之家，三代同堂時，你會發現三個衛生間，是那么的有必要，從上班早高峰到夜晚24小時，讓生活起居，多了一些從容。
而且，在居家智能化上，也有提前考慮。
因為隨著AI技術發展，以后電器會全部變成智能化：
鬧鐘一響，窗簾自動打開，語音機器人給你播報昨晚的時政財經要聞，天氣，還有交通情況；下班回家前，就能提前把空調調到合適的溫度...
就像上面這套精裝房，考慮到各個家庭對智能化家居不同的需求，預留了智能家居所需的線路！
廚房也是
（實景拍攝）
在廚房方面，配全套的廚房電器。（西派時代用了方太品牌）
在此基礎之上，多了很多實用的細節，比如：
配置3M凈水器，更健康
設計廚房擋水臺、可伸縮水龍頭
廚房操作臺安裝LED燈...
當你在廚房洗菜切菜的時候，水就不容易流到地上；而LED燈，在你晚上燒水、煮咖啡時，甚至是洗菜時，都有了恰到好處的照明。
除此之外，在一些裝修上，品質細節，會甩開普通住宅很多。
比如這套房，
客廳地面，用了白玉蘭格調鋪裝和三色塊方形，這種工藝，非常費事！
陽臺的地鋪，也是波打線加雙色玻化磚拼花，在陽臺邊緣，還專門設計了水槽。
（實景拍攝）
客廳背景墻用法式皮革硬包！
全屋，都貼了墻紙！
因此，這是我想表達的第二點：
10年前開CRV的，如今換成了卡宴，內飾、做工品質、動力、舒適性，已無法同日而語。
高品質的新房，設計感、精裝修、地暖、人性化細節等，全面的迭代！
03
除此之外，在社區打造、建筑外立面、服務等方面，普通住宅與高品質的新房，更沒辦法相提并論。
（意境圖）
比如，用大面積玻璃幕墻+金屬氟炭漆的外立面，外墻不易留灰，大幅改善了重慶房子外觀舊的快的現象！還增加了采光和視野。
還有園林景觀
（意境圖）
這個樓盤因為是圍合式布局的大中庭結構，對視樓棟的最小樓間距是60米，最大是90米。60米是什么概念呢？就是普通洋房的樓間距的4倍。
戶均綠化面積達到了45㎡左右！45㎡又是什么概念呢？普通高層的戶均綠化面積大多在30㎡以下，這樣，就對比出了差距！
開發商把6米挑高的首層架空層，做成精裝入戶大堂，以及近1900㎡的泛會所空間。
為業主專屬的泛會所里，還會有豐富的活動空間，例如運動健身+兒童游玩+生活休閑+藝術、會客等各種功能分區，有了帶鏡子的瑜伽室，母嬰室，等等。
（意境圖）
不光人行大堂精裝，車庫也一樣的精裝標準！
因為開車的業主，特別是忙碌的業主，很少從人行入戶大堂出入，雙精裝修大堂，就是為了多一份儀式感。
于是，第三點：
高品質的新房，從建筑的外立面、園林景觀，到入戶大堂、泛會所、物業服務...已經全面的迭代。
你拿鳳姐去PK冰冰，沒法比啊！
04
基于以上幾點
樓面地價13549元/㎡的灘子口，未來，他極可能會賣出“天價”！這幾乎沒有懸念！
但是，你如果想蹭上車。
買個老房子，是沒有任何意義的！
看明白這些，其實就比較容易想明白現在該怎么辦，或者說現在適合買哪里？
灘子口和大渡口連續的猛操作，我更關注的，是他們的鄰居巴濱路。
江對岸地價13000+，江這邊明顯的環境更好！性價比變得異常突出！
而以上的內容就是我看完巴濱路西派時代以后的一些體會。
最新的居住理念，上乘的品質與空間設計，漂亮的外立面！還帶豪華精裝修！
房子僅僅和江對面的地價差不多！
用一句話形容，應該是“用現在的價格，買未來的房子！”
首先，西派時代位置不錯。
（意境圖）
他距離在建的軌道5A線外河坪北站大約800米。
前面就是未來龍湖的濱江商業綜合體。
周邊還有像魚洞二?。繒熜^）、史迪威外語學校，清華中學等成熟配套。
通過三座長江大橋，與九龍半島、大渡口實現了“無縫連接”。
其次
豪宅血統純正，2007年，“西派系”樓盤誕生于北京，后來就成了高品質的代名詞。
就像在隔壁成都，西派系的房子普遍賣到了20000-40000元/㎡！建面單價哦！
在巴濱路，甚至整個南區，西派時代都是一個非常難得各方面兼具的精裝修大平層。
最小四房，總價180萬起步；能修5棟樓的地塊，卻為了提升品質感，擴大樓間距視野，只修了4棟樓！
實際上，通過以上種種，他設置了一個相當純粹的圈層！
在南區一眾樓盤里，獨樹一幟！
你想要最純粹的品質生活，西派時代成了唯一性的選擇！
05
三十年河東，三十年河西，城市也是...
從某種程度上說，伴隨著城市大更新，南區的時代，就快來了。
這里的舒適性和性價比形成了獨特的競爭優勢！
而隨著優質土地越來越稀缺、昂貴，好房子與普通房子之間的差距，也會越來越大。
這個時候，如果從實際需求出發，必然是買“更好的房子”。
讓生活過的更加精致。
而如果從保值增值角度看，更應當明確，這套房子，未來有足夠的市場競爭力嗎？
本文為商業評論
