新修訂的《土地管理法》和《土地管理法實施條例》，對集體土地征收進行了嚴格的制度規范和程序設定，這就導致征收集體土地難度加大，供地數量的減少。一些地區因為城市更新使用土地的需要，繞開了原有的土地征收，創新出了騰退模式。該模式主要表現為村民通過自下而上的自治方式向集體交還土地使用權，區別于對土地使用權強制征收的模式，土地騰退更加強調集體成員權的行使和對民主自治的依托。本文為大家分析騰退模式中涉及的相關法律問題。
一、騰退的本質是以自治方式處分個人財產權
農村集體土地騰退作為區別于強制征收的特殊模式，是將村民集體自治與國家規范土地合理利用相銜接的關鍵點。
對土地騰退中這種以自治方式處分個人財產權的形式進行具體分析，村集體行使自治權的基礎是集體成員權，而集體成員權以決議行為為主要表現形式。
集體經濟組織中的每位成員都享有成員權利，集體成員權是特定村集體內的村民享有的兼具“身份權性質和財產權性質”的權利。
“成員所直接支配的利益是身份利益，財產利益由此派生”，集體財產由集體所有，與個人財產相分離，任何集體成員中的單一個體不能要求分割集體財產，集體利益由集體成員共享。
然而，實施民主性的決議行為是行使集體成員權的重要途徑。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百三十四條第二款沿用了原《民法總則》中的相關規定，將決議行為納入民事法律行為，是貢獻了獨特中國元素的立法創舉。
決議行為具有程序性和團體性的特征，“其以程序正義為其法哲學基礎……程序正義具體化為正當程序規則，進一步實現了公法價值在民法、商法領域的轉化運用”。
在村民代表大會中，最終形成的多數決議具有法律上的規范意義，團體法思維下的決議行為是團體自治的工具，多數決議形成的意思表示最終成為團體的單一意思表示。
集體土地所有制反映在法權制度上就是集體土地所有權，其本質是農村一定社區的成員集體在對本集體土地不可分割地共同所有基礎上實現成員個人的利益。
公平合理的團體決議行為雖為基層民主自治的重要組成部分，但以團體自治方式對村民的私有財產權進行處分則缺乏上位法及法理依據。
二、團體決議處分財產權在民法和商法中存在區別
決議行為是團體自治的工具，是民主價值觀在民法、商法領域的具體體現，但決議行為所處分的權利因民法和商法涉及的權利類型而存在區別。
商法中公司決議行為涉及的是商事組織在商事活動中的經濟事務，處分的財產權與個人基本生存權無關，是基于公司高效便捷地追求經濟價值而實施的表決行為。
民法中團體決議結果僅能為村集體管理村內事務提供依據，而土地騰退中村集體決議處分的財產權則關系到農民個體的基本生存權，因而該模式的應用在法理依據上存在瑕疵。
通俗地講，宅基地的所有權的確屬于村集體，村民會議也依法有權討論、決議宅基地的使用分配方案。但經確權登記的宅基地使用權和房屋所有權卻是屬于農戶個體的，不應被“民主決議”所加以改變。
三、行政機關在騰退中的職能
在集體土地上房屋的騰退中，應當充分保障農民的知情權，同時要保障農民的民主自治權。《民法典》規定了村集體經濟組織的特別法人身份，但該法人資格仍然屬于私法人范疇。
所以村集體經濟組織實施的騰退是民事主體之間平等協商的自治行為。其主體是村集體經濟組織和本村村民，行政機關不應直接介入騰退的具體實施。
行政機關應當積極履行指導、協調、監督職能。以履行服務類職能代替管理類職能，同時也應積極作為，但其行為的類型要限制在以下3類職能之中：
一是積極履行指導職能。例如，對村集體范圍內的村民普及相關政策、法律、法規，指導村委會或集體經濟組織騰退工作的依法有序開展；
二是廣泛履行協調職能。把服務型政府的理念運用到土地騰退工作中，將管理理念轉變為服務理念，對村民與村集體的土地騰退糾紛不直接參與管理，而是通過組織調解等途徑予以協調平衡，在積極履行職能和行政不作為之間找到平衡點。
三是合理履行監督職能。對影響集體權益、違背公共利益，同時違反法律法規的行為，及時予以制止并要求改正。固然，村民有權依據《村民委員會組織法》的規定向鄉鎮街道直至縣級政府申請監督和糾正，但鄉鎮街道在獲知相關情況后也應當依職權主動進行監督糾正。
最后，在明律師提醒廣大被騰退人，在農村集體土地上宅基地房屋騰退中，遇到補償規則不合理，特別是碰上強制“幫拆”、逼簽等非法行為時，一定要及時咨詢專業的拆遷律師，通過合法途徑維護自已的權益。
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